일반적으로 개발 시행사업에서 제일 어려운 지점은 어디일까?
여러가지 이야기가 나올 수 있겠지만, 아마도 지주작업일 것이라고 생각한다. 왜냐하면 인간은 때론 매우 변덕스럽고도 이기적인 욕망의 산물이기 때문이다.^^
지주작업은 매물로 나온 물건을 사는 것이 아니라 내가 원하는 땅을 팔라고 토지주를 설득하는 작업이다. 상상만해도 머리가 아프지 않은가?
「내가 원하는」이란, 상대방의 입장에선 「나는 원하지 않는」혹은 「별 생각이 없는」이 될 수 있다. 팔 생각이 없는데 어느 날 누군가 '땅 팔 생각 없냐?'고 물어본다면, 냉큼 거래가 성사되겠는가?
지주작업은 그래서 오래고 고된작업이다. 흔히 이야기하는 디벨로퍼(developer)들은 이러한 고난도의 작업을 전문적으로 하는 사람들이다. 진정성을 갖고 임하되, 때론 자기 속내를 감추고, 야수처럼 살금살금 다가가기도 해야하는 직업이다. 기질상 이런 직업이 몸에 맞는 사람은 따로 있다고 생각한다.
사람을 설득해야 한다는 점에서 이 지주작업은 개발사업의 과정 중에서 가장 비(非)시장적이고, 비(非)논리적인 영역이 될 수 있다. 세상 모든 사람들이 합리적이고, 이성적인 결정만 내리는 것은 아니기 때문이다.
따라서 개발사업의 가장 큰 토대가 되는 지주작업이 성공적이지 않으면 아무리 난다긴다하는 개발사업자도 사업은 시작도 할 수 없는 것이다. 그런 점에서 볼 때 가장 개발하기 이상적인 토지는,
지주가 1명이고, 토지에 아무 하자가 없는 땅이다.
공교롭게도 국공유지는 위 조건을 모두 갖추고 있다
더욱이 공익적(일자리, 경제활성화) 성격이 조금이라도 가미되는 관광시설이나, 문화시설 사업은 자치단체도 환영하고 권장하는 사업이다. 개발업자의 입장에선 한번쯤 찔러보고픈 대상이 된다.
보통 자연경관이 수려한 어느 지역·지방으로 고속도로가 연결되면, 갑자기 투자문의들이 쇄도하기 시작한다. 인구 5만이하 군(郡)단위, 혹은 도서지역의 자치단체라면 이러한 투자문의들이 가뭄에 단비처럼 매우 반갑게 여겨지기 마련이다. 특히 이런 투자유치는 해당 단체장의 업적과도 연결되는 만큼, 관련 인허가가 차질없이 진행되는 것은 매우 중요한 현안으로 부상한다. 이것을 비판하고픈 마음은 없다. 현재 지방이 처한 여러 어려운 현실을 감안할 때 자연스러운 업무 프로세스다. 과정의 부패와 비리를 조심해야하는 것이지, 모든 투자를 일단 투기로 의심하고 시작하면 되는 일이 하나도 없다.
하지만 개발붐을 감지하고 미리 선행된 지주작업과 땅짚고 헤엄치려는, 이른바 국공유지를 통해 불편한 지주작업을 단번에 건너 뛰려는 불순한 의도는 반드시 구분되어져야 한다. 국공유지의 선량한 관리 주체로서 공무원은 마땅히 이런 불순한 의도를 선제적으로 알아채고, stop시킬 수 있는 안목을 지녀야 한다.
또한 자치단체장도 이러한 세력들이 실무자를 건너 뛰고, 직접 시장 또는 군수실의 문을 노크할 때,
마냥 두팔을 벌려서는 안된다.