서울 구축 아파트에 직접 살아본 적은 없습니다. 현재는 구축 아파트를 매수한 상태이라 직접적인 체감을 통한 글은 아닐 수 있으니 참고로만 읽어주시길 바랍니다. 다만, 구축 아파트를 매수하기까지 주변 지인들 집과 임장을 통해 얻은 인사이트로 구축 아파트에 대한 장점을 파악해보고자 합니다.
1. 입지 불변
입지는 불변이라는 평범하고 오래된 진리입니다. 서울이라는 도시는 계획적으로 개발이 되면서 주거와 학군, 상업지역, 도로망 등 도시의 근간을 계획적으로 수립하여 의도적으로 잘 만들어진 곳이 많습니다. 80년대 강남일대 개발부터 88년 올림픽을 유치를 위한 송파구 일대 주요 아파트 등은 국가가 나서서 계획한 곳입니다. 대규모 주거지역을 새로이 구성하고 강북의 유명 학교도 강남 이전을 통해 신학군지 형성을 하는 등의 대대적인 유인책을 통해 계획 개발하였습니다.
오래된 아파트 단지가 많다는 것은 오래된 만큼은 국가 혹은 도시에서 계획 개발한 지역이어서 주거의 입지로서 상당히 매력 있고 탄탄해 보입니다. 압구정 현대아파트, 잠실 5주공아파트 등이 증거입니다.
구축아파트는 건물값이 아닌 입지값이며 이는 땅값입니다. 서울 주요 지역에 내 지분의 땅을 사는 것이라고 생각합니다. 심지어 오래되면 오래될수록 또 비쌉니다. 재건축, 리모델링 등의 호재가 있으니 지금은 헌 집이지만 곧 새 집으로 탈바꿈하리라는 청사진이 있기 때문입니다. 몸테크를 할지언정 입지를 포기하지 않은 것이 재테크의 기본이라고들 합니다.
오래된 구축일수록 계획된 단지일 가능성이 높고 계획된 단지들은 주변 정비가 잘 되어 또 살기 좋다는 결론에 이르기까지 합니다. 당장의 낡은 아파트도 황금 덩어리로 보이는 이유기도 합니다.
2. 학군지(학원가)
서울의 주요 학군지는 수십 년의 세월의 경험이 쌓인 곳들입니다. 당장의 신축아파트가 들어선다 하더라도 신축아파트가 더욱 비싼 몸값을 자랑하려면 학군지로서의 이름값도 있어야 합니다. 그만큼 학군 지는 단시간 내에 해결될 수 있는 곳이 아닙니다. 그래도 최근에는 헬리오시티 단지에 있는 해누리중학교, 위례 신도시의 송례중 등이 신학군지로서의 면모가 나오고 있습니다. 위 해당 학교 배정의 아파트는 33평 기준 25억 이상의 고가 아파트입니다. 고가의 아파트가 밀집된 곳은 새로운 학군지로서의 자리매김도 충분히 가능하며, 심지어 대치동과 방이동 학원가가 가까운 편이어서 결국엔 학원가의 힘이 뒷받침되어야 한다는 점입니다.
고가 아파트에 내가 살고 싶다고 무조건 갈 수 있는 게 아니니 또 대체지를 찾아보게 되면서 주변 학군지가 안정되어 있는 구축을 찾게 됩니다. 자금력이 충분하다면 구축, 신축 가릴 것 없이 어느 곳에서나 충분한 학업성취를 이룰 수 있겠지만 자금이 충분치 않은 사람이 대다수이기 때문에 구축도 찾게 되는 것입니다.
구축 아파트는 기존의 학원가 형성이 잘 되어 있는 경우가 많습니다. 학군지는 명문학교가 있는 것도 포함이지만 학원가 형성이 얼마나 잘 되었는가가 더 중요합니다. 결국 학원가와 가깝고 유명한 학원이 많을수록 학업성취에도 도움이 되기 때문입니다.
3. 상권 발달
사람이 모이면 소비를 하게 됩니다. 밥을 먹고, 옷을 사고, 문화생활을 하게 되면서 소비를 합니다. 기왕이면 가까운 곳에서 맛있는 음식을 골라먹고, 멋진 옷을 사 입으며, 아이들과 다양한 체험을 하며 경험을 소비하고 싶어 합니다. 상권의 발달은 슬세권이라는 이름으로 주거만족도 향상에 매우 큰 영향을 끼치게 됩니다. 서울은 이미 주요 상권이 잘 발달된 곳이니 상권에 대한 부족함이 크게 없다고 보입니다.
4. 교통의 편의성
지하철, 버스, KTX, SRT 등 교통이 정말 편리합니다. 구축 아파트라 하더라도 곳곳에 지하철이 계속 이어져서 개통되고 있어서 서울 주요 핵심부까지 진입하는 시간도 단축되고 있습니다. 단편적인 예이기 하지만 저희 시부모님께서도 30년 된 구축 아파트에 계속 살고 계시는데, 교통이 편해 자차 운전은 거의 하지 않고 있습니다. 주요 이동거리는 지하철, 버스 등을 활용하시고 지방 이동은 가까운 SRT를 이용하십니다. 심지어 경로우대로 교통비도 할인받으며 생활하시니 구축 아파트라 하더라도 절대 떠나고 싶지 않다고 하십니다.
5. 헌 집 줄게 새집 다오
구축의 기간이 몇 년이냐에 따라 다르겠지만 헌 집을 매수하여 살다 보면 새집으로 탈바꿈할 수 있다는 희망이 가장 큰 이유이기도 합니다. 입지가 아무리 좋고 살기 좋아도 집에 대한 미래가 없이 감가상각되는 소비재라면 서울 구축은 지방 구축처럼 인기가 없을 것입니다. 그러나 서울 구축은 재건축 등에 대한 희망이 있는 투자재성 자산으로 분류되기 때문에 구축의 인기는 여전히 뜨겁습니다.
재건축 혹은 리모델링되어 신규 분양하는 아파트들을 지켜보며 우리 아파트도 저렇게 신축으로 올라가면 강력한 자산이 되겠다는 희망이 구축 아파트의 가장 큰 장점이라고 생각합니다. 부동산 카페만 가봐도 재건축, 리모델링 호재가 있는 아파트에 추천이 끊이질 않고 있습니다. 부동산이 차지하는 자산이 비중이 워낙 크다 보니 이제 아파트는 소비재가 아닌 투자재로 자산가치 상승에 대한 강력한 열망이 담겨 있다고 봅니다.
곧 신축으로 탈 바꿈을 목전에 둔 구축 아파트, 아직은 재건축에 대한 호재가 없지만 수년 후 호재가 예상될 거 같은 구축 아파트, 결국 구축은 또 다른 신축을 바라봅니다.
6. 결국 서울.
구축 아파트라도 사는 이유는 결국 서울특별시이기 때문입니다. 토지거래허가제를 통해 강남 3구, 용산구 등은 정부가 밀어주는 지역이 돼버렸습니다. 국가가 밀어주는 지역이라는 반증이며, 결국 이 지역을 향 후에도 상승할 지역이라는 것입니다. 서울이라는 국가의 수도에 내 집 한 채 마련한다는 것은 굉장히 상징적 의미이기도 합니다. 모두가 서울에 살 필요가 없다고 해도 기왕이면, 같은 값이면 서울이 낫다는 생각은 누구가 하니까요.
아직 서울 구축에 직접 살아보진 않았지만 주변 친구들과 임장을 통해 경험한 부분을 솔직하게 적어보았습니다. 입지가 좋은 서울 구축 아파트에 살고 있는 지인들의 집을 방문할 때마다 입지의 힘은 정말 크다는 것을 체감합니다. 당장 살기 불편해도 입지에서 오는 만족감은 살아본 사람만이 압니다.
서울 구축 아파트라고 해서 다 입지가 좋은 것은 아닙니다. 모든 아파트가 육각형 아파트가 될 수는 없습니다. 다만, 육각형 중에서 어느 특정 부분에 더욱 최적화되어있기도 하고, 육각형으로 될 가능성도 높기 때문입니다.
구축 아파트의 장점은 결국 서울의 구축 아파트라는 점이 핵심이니 서울이 아닌 다른 지역의 구축 아파트 장점과는 구분하셔야 합니다.
서울의 구축아파트는 소비재가 아닌 투자재입니다. 그렇기 때문에 구축 아파트의 인기는 식을 줄 모릅니다.
이번에는 서울 구축 아파트의 장점에 대해 보았고, 다음 편은 단점에 대한 이야기입니다.