지난 연재글은 경기도 신축 대단지의 장점에 대한 부분이었습니다. 이번 글은 경기도 신축 대단지 단점에 대해 이야기해보려 합니다. 사실 신축 대단지에 살면서 단점이라고 할 점이 있겠습니까. 쾌적하고 살기 좋은 아파트입니다. 그래도 제가 실거주하면서 느꼈던 불편함에 대해 가감 없이 적어보겠습니다.
(일반화의 오류를 범하지 않도록, 오로지 제가 살던 단지에 대한 저만의 불평불만임을 밝히오니 오해 없으시길 바랍니다.)
1. 학원에 대한 아쉬움
제가 이사를 결심한 이유 중 가장 큰 비중이기도 합니다. 학원에 대한 아쉬움이 학령기 자녀를 둔 부모입장에서는 매우 중요한 부분입니다. 초등학교는 단일 학군으로 단지 내 초등학생들이 같은 학교에 다니는 점이 장점이었지만, 그 초등학생들이 가는 학원은 천차만별이었습니다. 아이를 전폭으로 지원해 줄 수 있는 가정에서는 수준에 맞은 상위 학원, 다양한 분야의 학원 등을 직접 라이딩하며 보낼 수 있습니다. 하지만 저처럼 맞벌이 가정에서는 단지에서 가깝거나, 셔틀버스로 이동 가능한 학원 위주로 보내게 됩니다. 학원 선택의 폭이 좁습니다. 아이에게 학원이 만능은 아니지만, 최소한 비용 대비 선택지가 적다는 점이 매우 아쉬웠습니다.
2. 초등학교 전입 vs 전출 비율
해당 단지의 초등학교를 살펴봅니다. 1학년부터 6학년까지 고학년으로 갈수록 반 수가 줄어드는 학교는 비학군지 학교의 특징입니다. 고학년이 될수록 중학교 배정을 위해 다른 지역으로 전출하는 비율이 높습니다. 중학교 배정은 고등학교 배정보다도 중요하기 때문에 학교 내 전입과 전출 비율을 보며 해당 지역의 학군지 여부를 고민해 봅니다. 실제로 저희 아이들도 반 친구 누구누구가 이사 왔고, 누구누구가 이사 갔다는 말을 자주 합니다. 이사 가고 오는 일은 아이들에게 새삼 특별한 일이 아니었습니다. 그 덕에 우리가 이사를 간다고 했을 때도 아이들의 저항보다 이사를 덤덤히 받아들이는 모습이었습니다.
3. 학업성취 상향 vs 하향
기존에 명문학군으로서 자리매김한 곳이 아닌 곳에서 신축 대단지는 학업성취 부분을 들여다볼 필요가 있습니다. 신축 대단지 초기 구성에는 조합원, 수분양자, 세입자와 연령대, 가족형태, 이사 오는 지역 등 모든 부분이 매우 다양하게 구성이 됩니다. 학령기 자녀가 많고 교육에 관심이 있는 세대가 많을수록 학업성취는 상향 평준화 될 가능성이 높습니다. 그러나 그 반대인 경우는 하향 평준화가 될 수도 있습니다. 입주 초기 같이 입주한 친구 엄마들과 학업에 대한 이야기를 할 때마다 느껴지는 괴리감이 있습니다. 각 가정마다 학업성취에 대한 의지와 목표의 차이가 있으므로 서로의 의견을 존중합니다. 공부를 많이 하는 가정도, 적게 하는 가정도 나름의 이유는 분명 있습니다.
4. 중학교, 고등학교 배정에 대한 걱정
중학교와 고등학교의 배정이 많은 고민이었습니다. 초등학교 6년은 그럭저럭 보낸다고 하여도 입시를 본격적으로 하는 중학교, 고등학교는 깊은 고민이 됩니다. 자사고, 과학고, 외고, 국제고 같은 고등학교가 아니어도 일반고도 학교마다 분위기가 매우 다릅니다. 그나마 해당 지역에서 인기 있는 고등학교는 1순위로 해도 과밀이라 튕겨져 나오는 사례가 심심찮게 들려왔습니다. 시간이 지나 저희 아이들이 중고등학교 가는 시기에는 그래도 좀 나아지겠지 하는 생각도 많이 하였습니다. 그러나 10년 후 정도라면 모를까 당장 몇 년 후는 조금 어렵지 않을까 싶었습니다.
5. 부동산 시세의 영향
처음 분양받은 시점부터 부동산이 상승장에 들어선 후는 입주하기도 전임에도 분양가 대비 2배 이상 오른 시세를 확인할 수 있었습니다. 입주 초기에도 점점 올라가더니 역대 최고점을 찍었습니다. 그 후 금리인상 등의 부동산 하락장에 접어들어서는 하락폭이 매우 컸습니다. 커진 하락폭만큼 회복장에서 회복되는 시간도 무척 더뎠습니다. 결국 매물 많은 대단지는 가격 하방에 대한 압박과 상승장에서 상승여력도 둔화되어 전 최고점 돌파까지는 타 단지에 비해 조금 느린 편이었습니다. 갈아타기에 대한 의지가 강한 분들은 소위 매물을 던지고 갈아타는 경우가 제법 있었습니다. 저희도 갈아타기가 쉽지 않았고, 최근에서야 겨우 갈아타기를 할 수 있었습니다.
6. 상권의 미비
아무리 신축 대단지라고 해도 상권 형성까지는 시간이 필요해 보입니다. 단지 내 상가가 있긴 하지만 분야와 종류가 한정되어 있어 결국 차로 이동하여야 합니다. 외식, 마트, 병원, 학원 등 필요한 상황에 따라 외부로 이동해야 해결이 되는 경우가 많았습니다. 단지 내에 들어와서는 너무 살기 좋지만 단지 밖을 나서면 갈 곳이 별로 없는 점이 무척 아쉬웠습니다. 다른 단지들도 속속 입주가 되면서 상권 형성에 좀 더 힘을 박차긴 했지만, 역시나 메가상권을 둔 지역으로 이동하는 것이 일반적이었습니다.
제가 겪은 단점은 위 열거한 내용위주입니다. 결국 학교, 학원 등 학령기 자녀가 있는 가정의 전형적인 고민입니다. 실제로 부동산 사장님께서도 여기 단지 아파트 내에서는 중고등학생 자녀를 둔 세대는 비선호라고 말씀하시고 매물을 찾는 분들도 없다고 하십니다. 신혼부부, 미취학자녀, 학령기가 지난 장년층, 노년층에는 여전히 인기가 높습니다.
또한 경기도 신축 대단지라 하더라도 학군 등도 이미 잘 형성이 된 곳들도 많습니다. 저는 저희 단지에 한해 겪은 단점임을 말씀드립니다. 그리고 학군도 좋은 신축 대단지는 이미 시세가 말해줍니다. 비쌉니다. 손 내밀면 닿을 듯하는 거리, 조금만 더 대출을 내면 이동 가능했던 신축 대단지들은 상승장에서 훨훨 날아가버렸습니다.
좋은 아파트이고, 좋은 단지이고, 좋은 지역입니다. 다만, 라이프사이클에 따른 우선순위에서 저는 학령기 자녀에게 더 좋은 환경을 제공하고자 할 뿐입니다. 초중고를 집과 가까운 곳에서 잘 보낼 수 있는 곳, 학원 등의 선택의 폭이 좀 더 넓은 곳, 혹여 인서울 대학을 가게 되면 집에서 다닐 수 있는 곳 등을 고민해 보았습니다.
신축 대단지에 단점이 있어봐야 얼마나 있겠습니까. 살기 너무 좋습니다. 학령기 자녀만 아니면 평생 살고 싶습니다. 그렇다고 억지로 지어낸 단점은 아니며, 살면서 체득한 부분만을 말씀드립니다. 다음 편은 서울 구축 아파트에 대한 장단점입니다. 아직 살지는 않았지만 장단점이 명확하기 때문에 글로 정리해보려 합니다. 이어서 계속 봐주시길 바랍니다.