도장 하나 잘못 찍었다가 2천만 원을 낼 뻔했습니다. 집은 잘 샀다고 생각했는데, 문제는 '명의'였습니다.
토지거래허가부터 양도세까지 겪고 나서야 왜 다들 공동명의를 하는지 알게 되었습니다.
그래도 가계약금을 주고받았으니 놀란 가슴 부여잡고 약정서를 작성했습니다. 매수할 곳은 송파구여서 약정서를 작성하고 토지거래허가를 받아야 했습니다. 매도할 곳은 경기도였지만 당시 처음 토지거래허가구역을 지정이 되는 바람에 매도하는 곳도 약정서 작성 후 토지거래허가를 같이 신청하였습니다.
1. 송파구 토지거래허가
토요일 가계약금 5,000만 원을 보내고 이후 주중에 약정서를 작성했습니다. 토지거래허가구역 내 주택을 매수하기 위해 약정서를 작성하여 신청서류와 함께 제출해야 합니다. 부동산에서 매도매수자 모두 모여 저녁 7시에 작성하면서, 법무사 사무실에도 해당 서류를 제출하여 다음 날 신청하였습니다.
토지거래허가는 매수자가 신청함으로 법무사 대행 비용도 매수자인 저희가 지급하였습니다. 보통 부동산과 연계된 법무사님이 하는 경우가 많아 보였습니다. 송파구는 토지거래허가가 이미 자리 잡은 덕에 2주 만에 바로 허가가 되었습니다.
2. 경기도 성남시 토지거래허가
경기도 성남시는 최근 토지거래허가구역을 신규 지정이 되었습니다. 강남3구가 아닌 신규 지정 된 지역에서는 토지거래허가가 처음이라 현장에서도 많이 우왕좌왕했었습니다. 저희도 매수자분이 토지거래허가를 받아야 해서 신청서를 제출했는데, 담당 직원이 해당 업무에 처음 투입돼서 시간이 오래 소요될 거라 가정하고 3주 정도로 예상했습니다.
실제로 가계약금으로 송금한 5,000만 원에 대해서 계약금으로 인정할 수 없다며 허가 후 계약할 때 5,000만 원을 돌려주고 계약금 전체를 다시 송금받아야 한다며 부동산에서 얘기하셨습니다. 부동산에서도 처음 진행되는 허가제에 어리둥절하였고, 전화를 받는 저희도 이해가 되지 않는 상황이었습니다.
다행히 잘 마무리는 되었지만 초창기 혼선은 조금 있었습니다. 지금은 지인을 통해 들어보니 담당 직원분들도 업무가 능숙해져 2주 정도로 기간이 단축되었다고 들었습니다.
3. 단독명의 VS 공동명의
우리 부부가 가장 간과했던 명의 부분입니다. 기존에도 단독명의로 전세, 청약 등을 다 진행해 와서 갈아타기 집도 단독명의로 할 예정이었습니다. 단독명의로 대출도 받고 세금도 납부할 예정이었습니다. 기존에는 단독명의를 한다고 해도 크게 손해를 볼 일이 없었기 때문입니다. 오히려 공동으로 하면 같이 은행가는 것도 일이라 단독을 선호하기도 했습니다.
약정서 당시에도 기존에 단독명의로 했던 탓에 약정서에도 배우자만 매수자로 넣었습니다. 약정서는 허가를 받기 위함이지 계약서가 아니니 편하게 생각했던 것이 화근이었습니다. 약정서 제출 후 허가가 완료되고 나서 공동이냐 단독이냐로 문제가 불거졌습니다.
공동으로 하자고 결론이 나면서 부동산에도 계약서 작성할 땐 공동으로 하겠다고 했더니 그럼 약정서부터 다시 쓰고 다시 허가를 받아야 한다고 했습니다. 어뿔싸.. 그럼 계약일을 맞출 수 없고 문제가 커졌습니다. 결국 단독명의로 일단 계약을 하기로 했습니다.
4. 단독에서 공동명의로 하려고 한 이유
우선 기존에는 1억대 전셋집, 2억대 전셋집, 5억대 자가였습니다. 단독명의를 하여도 크게 손해 보지 않을 세금 구간이었습니다. 세금에 대해 크게 고민해 본 적이 없었습니다. 게다가 주 소득원인 배우자의 소득과 신용이 대출에 더 유리했기 때문이었습니다. 배우자가 집문서로 도박을 하거나 보증만 서지 않는다면 크게 문제가 될 상황은 없었습니다.
그런데 매도매수를 진행하면서 연관된 4 가구의 서류를 보니 우리 집만 빼고 모두 공동명의였습니다. 모두 공동명의로 매도매수를 진행하고 있었습니다. 우리 집만 단독명의였습니다. 여기서 1차 현타가 왔습니다. 무엇이 잘 못 되어 가고 있다는 직감을 받았습니다. 기분 탓일까요.
5. 양도세, 뜻밖의 세금
문제는 집값이 올랐습니다. 기존에는 10억대 미만이거나 올라도 12억대 정도였습니다. 1 주택자 양도세 비과세가 12억 원이어서 양도세 비과세에도 해당이 되었습니다. 12억대에서 꿈틀 하던 집을 13억대에 매도하고 나니 12억 비과세를 빼고 양도세가 발생되었습니다.
물론 집 값이 올라서 양도세를 내는 것이 문제가 되진 않지만, 단독명의라 목돈이 크게 나갔습니다. 이를 공동명의로 했었다면 양도세는 거의 0에 수렴하거나 수십만 원에 불과한 계산이 나왔습니다. 양도세를 낼 만큼 비싼 집에 산다고 생각해 본 적이 없었는데, 제가 너무 안일한 생각이었습니다.
6. 문제는 다음 집도 단독명의
진짜 문제는 갈아타기 하는 집도 단독명의로 했다는 점입니다. 다행히(?) 아직 해당 아파트는 많이 오르지 않았습니다. 그래도 물가상승률만큼은 오르겠지 싶기도 합니다. 어쨌든 단독명의 이므로 향후 매도 시 양도세까지 계산을 미리 해야 합니다.
공동명의로 전환해 보는 것도 알아봤지만 배우자에 6억 원까지 증여는 가능하나 6억 원을 증여받은 배우자는 별도의 취득세를 또 2000만 원이나 내야 했습니다. 서류에 도장 한번 잘못 찍었다가 2000만 원이 나가게 생겼습니다. 단독명의를 고집하던 남편의 기가 한풀 꺾였습니다. 단독이든 공동이든 세금은 모두 남편이 하겠다고 한 상황이라 저도 더는 얘기하지 않았지만 어차피 저 주머니나 내 주머니나 한 주머니라는 사실은 변함이 없습니다.
물론 단독명의의 장점도 있습니다. 10년 이상 거주하고 장기특별공제 80%을 채운다면 공동보다 단독이 양도세에 더 유리하기도 합니다. 저희도 10년 이상 거주할 목적으로 구매한 거라 그나마 다행이다 생각을 하면서도 급변하는 부동산정책에 마음이 무겁습니다.
7. 단독명의 보단 공동명의
각자의 사정과 상황이 다르겠지만, 저희 같이 맞벌이도 유지하고 세금 등의 문제도 고민한다면 단독보다는 공동명의를 추천드립니다. 단독명의라고 해도 이번에 대출 심사를 받아보니 배우자인 제 소득도 포함해서 같이 대출을 받았습니다.
이럴 거면 그냥 공동명의 했어야 했는데, 세금 등과 관련하여 저희가 너무 몰랐던 부분이 아쉽기만 했습니다.
다시 그때로 돌아간다면 저는 고민 없이 공동명의로 합니다. 적어도 '몰라서 단독명의'는 절대 하지 않을 것 같습니다.
집은 가격도 중요하지만, 세금까지 포함해서 사야 한다는 걸 이번에 제대로 배웠습니다.
토지거래허가도 받았고 계약도 했으니 이제 인테리어를 알아봅니다. 샷시만 하면 된다고 했는데 막상 가보니 여기저기 손 볼 데가 많이 있더군요. 다음은 인테리어 업체 선정에 대한 이야기입니다.