LTV, DTI, 그리고 DSR
부동산 담보대출
은행은 일정한 공식에 따라 대출을 합니다.
부동산가격이 기준인 LTV,
대출자(주)의 소득이 기준인 DTI,
대출자(주)의 기존 대출까지 고려한 DSR이 공식의 기본입니다.
① LTV(Loan to Value Ratio): 주택담보인정비율(집이 기준)
LTV는 집 가격이 기준입니다.
집 가격에 따라 대출금액이 정해지는데,
LTV의 기준은 집을 사려는 지역이 어디인지,
주택을 가졌는지 여부에 따라 다릅니다.
6억 원 이하의 집을 서민 실수요자 무주택자가 사면 70%까지 대출이 가능합니다.
1억 원짜리 집은 최대 7,000 만원까지,
3억 원짜리 집이라면 2억 1,000만 원까지 대출됩니다
.
정부는 서울과 수도권 등 일부지역을
투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 지정하고, 수시로 그 지역을 변경하고 있습니다.
규제지역의 경우 각종 세금을 중과하고, 대출도 규제합니다.
② DTI(Debt To Income): 총부채상환비율(대출자 소득기준)
DTI는 대출담보의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자상환액의 합계액을
총소득으로 나눈 것입니다.
간단하게 말하면 1년간 번 수입에서 대출이자와 원금을 내는 비율을 말합니다.
DTI 60%가 대출한도라면
급여가 500 만원일 때 매달 이자와 원금상환으로 내는
300만 원이 DTI 최대 금액입니다.
임대용 물건이 아니라
직접 들어가서 살 내 집일 경우에는 대출을 받기 전
반드시 먼저 본인의 상환능력이 얼마나 되는지 냉정하게 판단해야 합니다.
매달 이자와 원금을 상환할 형편이 되는지 고려해야 하지요.
소득의 60%를 대출원리금으로 상환하기란 현실적으로 쉽지 않은 일입니다.
③ DSR(Debt Service Ratio): 총부채원리금 상환비율(대출자의 기존대출 포함)
대출자가 연소득 대비 갚아야 할 원리금 비율입니다.
소득 수준에 따라 대출 한도를 제한하는 것이지요.
집주인이 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간 소득으로 나눠 산출합니다.
마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금융 등이 모두 포함됩니다.
DTI는 주택담보대출 원금상환액만 포함하지만,
DSR은 주택담보대출을 포함한 모든 대출의 원금상환액을 포함합니다.
부동산이 삶의 공간뿐 아니라,
가치 보전의 수단입니다.
부동산 구매 시 대출을 해서 집을 소유하는 형태가 이제는 일반화되었습니다.
하지만, 과도한 대출은 부동산 하락기와 금리 상승기에 치명적일 수 있습니다.
자신의 능력에 맞는 올바른 방법으로 집을 구매하시길 바라며,
대출을 현명하게 이용하는 지혜를 가지시길 바랍니다.
