재개발, 재건축 진행과정
재개발, 재건축
재개발, 재건축은 법에 정해진 절차에 따라 진행됩니다.
따라서 이러한 사업진행과정을 알아 두는 것은
재개발, 재건축을 이해하는데 많은 도움이 됩니다.
어렵게만 느껴지는 이 과정을 알아보도록 하겠습니다.
1. 정비기본계획 수립 &안전진단
재개발, 재건축의 시작은
지자체가 수립하는 정비 기본계획입니다.
제건축에서는 정비기본계획수립 후 안전진단을 실시하지만
재개발에서는 안전진단을 하지 않습니다.
2. 정비구역 지정 &추진위원회 설립
안전진단을 통과하면 정비구역지정이 이루어지고,
지역주민들은 사업을 추진하기 위한 추진위원회를 구성합니다.
추진위원회를 구성하면 지자체의 승인을 받아야 합니다.
3. 조합설립
추진위원회는 조합 설립을 위한 동의서를 받기 시작하며
재개발에서는 토지등소유자 75% 이상, 전체 토지면적의 50% 이상을 충족해야 하며,
재건축에서는 전체 구분소유자 75% 이상, 각 동별 과반수 이상의 동의가 필요합니다.
4. 시공사 선정
조합이 설립되면 여러 시공사로부터 입찰을 받아서
조합원의 투표로 시공사를 선정합니다.
5. 사업시행인가
사업시행인가는 조합이 계획하고 있는 건축, 교통, 환경 등에 대한 정비사업 내용을
지자체에서 검토하고 인가하는 절차입니다.
조합이 아파트 몇 세대를 이렇게 짓겠다는 계획안을 제출하면
지자체에서 그 내용을 검토하고 인가해 주는 과정입니다.
6. 종전자산평가(감정평가)
사업시행인가가 이루어지면 곧바로 종전자산평가에 돌입합니다.
재건축, 재개발 구역 내 토지등소유자들이 소유한 자산의 가치를 평가하는 작업으로
현장에서는 '감정평가'라고도 합니다.
7. 조합원분양신청
조합은 사업시행인가가 고시된 날부터 120일 이내에
감정평가액 및 개략적인 분담금 추산액과 조합원분양 신청기간을 조합원에게 통지하며
조합원은 희망 평형을 신청합니다.
조합원 분양신청을 한 사람은 조합원으로 남고,
신청하지 않은 사람은 현금청산자가 됩니다.
8. 관리처분계획 수립 및 인가
관리처분계획은 사업시행인가 당시 불확실했던 변수를 채워 넣어
수정, 보완한 구체적인 계획입니다.
일반분양세대수 및 예상 분양가, 시공사 및 예상 공사비용,
이에 따른 예상 분양 수익, 그리고 조합원의 분담금은 얼마나 될지 등을 계산해서
지자체에 제출하고 인가를 받습니다.
9. 이주 및 철거
관리처분인가를 받으면 본격적으로 아파트를 건설하기 위한 이주 및 철거가 시작되며
보통 6개월에서 1년 정도 소요되며,
조합은 조합원에게 이주비를 제공합니다.
10. 일반분양
이주 및 철거가 완료되면 조합은 착공 신고를 한 후 일반분양을 합니다.
11. 입주 &이전고시
일반분양이 끝나면 2-3년 동안 아파트 건설이 진행되고,
이전고시가 나오면 입주한 후 소유권 등기가 이루어져
개발계획을 완료하게 됩니다.
재개발, 재건축 과정은 이해관계가 얽혀 있어 일반적으로 복잡하지만
기본적으로 위와 같은 과정을 통해 이루어집니다.
부동산이 급상승과 하락을 맞이하여 어수선한 시기이지만
기본에 충실하셔서 부동산 상승기를 대비하시길 바랍니다.
