부동산 경매 진행 과정
주식시장에는 주기적으로 반복되는 사이클이 있으며 고수들은 이 사이클을 활용해
시장에서 승리할 기반을 마련합니다.
주식과 마찬가지로 부동산 시장에도 사이클이 존재하며 상승기가 지나면 하락기가 도래하고
하락이 깊어지며 침체기를 거쳐 회복기로 접어듭니다.
회복기를 지나면 본격적인 상승기를 맞이하게 되고
그 상승의 끝에는 다시 하락기가 기다립니다.
2022년을 기점으로 상승기를 마친 부동산 시장이
2023년에 하락하기 시작하면서 침체기를 향해 나아가고 있습니다.
부동산에 관심이 많은 분들이라면
지금이 매수자 우위 시장으로 자신이 원하는 물건을 살 좋은 기회입니다.
상승기 끝 무렵에 과다한 대출을 안고 부동산에 투자한 사람들은
이 하락기와 침체기를 견디지 못하고 물건을 헐값에 급매물로 내놓아야 하며
그마저 여의치 못하면 의도와는 관계없이 법원에서 경매로 물건을 처리해야 합니다.
2024년 초 법원 경매 매물이 늘어나고 있으며 상승기에
감정가의 120%에 낙찰되던 입찰가가 떨어져 60-70%에 낙찰되는 것이
일반적이 되었습니다.
부동산에 관심을 가진 사람들에게 이 시기에 경제와 부동산 공부를 병행하며
자신이 원하는 물건을 살 수 있는 기회로 활용하길 바라는 마음으로
간단하게 부동산 경매 절차에 대해 알아보겠습니다.
(1) 경매 신청
A라는 사람이 은행의 주택담보대출을 받아 아파트 한 채를 샀습니다.
매월 원리금을 잘 갚아 나가다가 그만 연체를 하게 되었습니다.
연체가 한 번 시작되니 점점 더 자금 상황은 어려워졌고,
다시 또 연체를 하게 되었습니다.
두 달 이자를 밀린 것뿐이라 생각했지만,
갑자기 은행으로부터 ‘기한이익상실예정'이라는 문자를 받게 됩니다.
이젠 대출 이자만 갚으면 안 되고, 대출금 전체를 일시에 갚으라는 내용이었습니다.
부랴부랴 다른 은행에 대출을 알아보았지만, 연체기록 때문에 여의치가 않습니다.
결국 A는 대출상환을 하지 못하게 되었고,
은행은 경매신청서를 작성하여 관할 법원에 경매를 신청하게 됩니다.
졸지에 자신이 아끼던 아파트가 경매에 넘어가게 된 것입니다.
(2) 현황조사, 감정 평가
경매신청서를 받은 법원은 경매진행을 시작합니다.
집주인이 사는 집인지, 임차인이 살고 있는 집인지 등을 조사하고(현황조사),
부동산의 감정가를 정하기 위해 감정평가도 시작합니다.
세입자 및 다른 채무자 등 관련자들에게 경매가 진행됨을 알리고,
향후 낙찰가에 대해서 배당을 받으려면 어서 배당요구를 하라고 통보합니다.
(3) 매각기일 공고
이제 경매 준비가 끝났습니다.
드디어 일반인들에게 경매가 진행됨을 알리게 됩니다(매각기일 공고).
이때부터 법원경매사이트에서 사건들을 확인할 수 있게 됩니다.
'사건번호가 붙여지고, 경매 매물은 하나의 사건으로 처리됩니다.
현황조사서와 감정평가서, 매각물건명세서 등 경매 입찰을 위해 필요한 사건에 대한
서류와 정보도 함께 공개됩니다.
(4) 입찰
공고된 입찰일에 경매 법정에 모여 사람들이 입찰을 합니다.
가장 높은 금액을 쓴 사람이 낙찰자가 되고,
아무도 입찰하지 않으면 '유찰'이 되었다고 표현합니다.
이렇게 되면 한 달 후로 다음 입찰일이 잡힙니다.
한 번 유찰이 될 때마다 서울은 감정가의 20%,
이외 지역은 20~30%씩 감하여 최저 입찰가가 정해집니다.
(5) 매각허가결정 또는 매각불허가결정
낙찰자(최고가매수인)가 나왔다면 법원은 1주일의 시간을 갖고 허가, 불허가 결정을 고민합니다.
매각 절차상 하자는 없었는지, 낙찰자의 결격사유는 없는지 살펴봅니다.
금액을 제대로 썼는지, 수정한 자국은 없는지 입찰보증금은 제대로 되어 있는지,
제출서류는 이상 없이 들어왔는지 등을 살펴보는 것입니다.
이 기간 동안 낙찰자는 '매각허가 이의신청 (매각불허가 신청)'을 할 수 있습니다.
물건을 낙찰받아 직접 집 안을 들어가 보았더니, 예상치 못했던 심각한 문제가 발견하게 될 경우
낙찰자는 '매각허가 이의신청'을 통해 본 낙찰을 취소하고, 입찰보증금을 돌려받을 수 있습니다.
(6) 매각허가결정 확정
낙찰자나 물건에 별다른 문제가 없다면
일반적으로는 낙찰 후 1주일이 지나면 매각허가결정'이 떨어집니다.
법원의 매각허가결정 이후 1주일은 이해관계인들의 항고기간인데요,
이해관계자들이라 함은 채권자, 채무자(돈을 빌린 사한 임차인 등),
임금을 못 받은 회사 직원 등이 있을 수 있습니다.
매각허가결정에 중대한 잘못이 있거나, 이 결정에 따라 손해를 볼 수 있는 이해관계인은
이때 즉시항고를 할 수 있습니다.
아무 항고가 없다면 낙찰 후 약 2주일 후 매각 허가결정이 확정됩니다.
(7) 대금 납부
매각허가결정이 확정되면, 대금납부일이 정해집니다.
낙찰자에게 지정된 날짜(보통 한 달 후)까지 입찰금을 제외한
낙찰가 전부를 납부하라는 내용의 대금납부통지가 갑니다.
보통의 입찰자들은 경매를 입찰하기 전에 이 사건에 대해 얼마까지 대출이 나오는지
사전에 확인하고 입찰을 하게 됩니다.
(8) 경매 종료
은행에서 대출을 받아 대금을 납부하면서 소유권이전등기를 하고,
법원은 낙찰자의 돈으로 채권자들에게 순서에 따라 돈을 배당해 준 후 본 사건은 종료됩니다.
출처: 소사장소피아 <친절한 부동산 경매 과외>
물론 부동산에 초보자라면 이 과정이 생소할 수 있지만
경매 관련 책이나 유튜브 강의를 통해서 배울 기회가 많이 있으니 배우면 됩니다.
지금이 부동산 하락기라면 침체기를 겪기까지 최소 3년은 걸리므로
서둘지 말고 착실히 준비한다면 좋은 기회가 옵니다.
내가 원하는 지역에 대해 꾸준히 공부하시고 그곳 시세를 주목하면서
경매지식까지 갖추어 부동산 시장에 대응해 나가시길 바랍니다.
