빌라 투자는 지분이 관건

빌라 투자는 대부분 재개발 투자다. 

지분을 사서 재개발될 때까지 기다리는 투자 방식이다. 

빌라 투자는 웬만하면 추천하지 않는다. 
원래도 작은 평수로 지어진 곳인데, 다시 지분 쪼개기 방식으로 가구수를 늘린 곳이 많아
투자하기에 좋은 물건은 아니다.
 
대지 지분을 살핀다

그런데도 빌라에 투자하고 싶다면 한 가지 단어를 기억해야 한다. 

바로 '대지 지분'이다. 
빌라 투자가 매력이 있으려면 보유한 땅을 봐야 하는데, 의외로 오래된 빌라 중에 대지 지분을 많이 가진 곳이 있다. 
그런 빌라는 찾아낼 수 있다면 빌라 투자로도 수익을 낼 수 있다.
 
빌라가 밀집한 지역 중에 투자 가치가 높은 곳으로 송파구 삼전동, 잠실동 등을 꼽을 수 있다. 

모아주택 등 재건축사업이 진행될 예정으로, 땅값이 평당 6,000~7,000만 원 수준이다.
빌라 한 채에 3억 원이면 5평의 대지 지분을 보유한 셈이다. 
 

5평 지분이면 지분율이 높지 않아 재개발할 때 분담금이 많아질 수 있다. 
같은 3억 원대 빌라라도 대지 지분이 10~12평 정도인 곳이 있다. 
이러면 실제로는 6억 원의 가치를 지닌 곳이다. 
재개발되더라도 분담금이 적거나 아예 내지 않을 수도 있다.  

결론적으로 빌라 투자는 땅, 즉 대지지분을 보고 투자해야 손해를 보지 않는다.

 
빌라도 시간이 문제다

재건축하기까지 시간이 너무 오래 걸리는 물건은 피한다. 
한남 3 구역을 예로 들어보자. 
이곳은 빌라가 엄청나게 많았던 지역으로 평당 4,000만 원 수준으로 거래가 시작되었던 곳이다. 
지금은 평당 1억 5,000만 원에서 1억 8,000만 원 정도 한다. 
하지만 시간이 너무 오래 걸렸다. 
똑똑한 투자자는 초기에 투자한 후 일찌감치 매각해 수익을 냈다.
 
빌라 투자할 때는 초기 단계에 들어가야 한다. 

송파구 삼전동이나 용산구 후암동 등 빌라 밀집 지역의 경우 대지 지분율이 높은 빌라에 투자한다면 아직 가능성은 남아 있다.
 
신축빌라 분양받지 마라

가장 피해야 하는 것이 신축 빌라 분양이다. 
대치동이나 논현동 등 인기 주거 지역에서 빌라를 분양받는 사람들이 많다. 
대부분 돈이 많지 않은 청년세대나 신혼부부로 아파트에 살고 싶지만, 돈이 없어 대안으로 신축빌라를 선택한다.
빌라 분양 업체는 금융사와 함께 신혼부부를 위한 청약대출제도 등 맞춤형 대출 방식으로 실수요자의 초기 투자 비용을 낮춘다. 

몇천만 원만 있어도 신축빌라를 분양받을 수 있으니 자금력이 달릴수록 신축 빌라 분양에 매력을 느낀다. 
조건이 좋아 선뜻 신축 빌라를 분양받지만 알고 보면 손해 보는 투자다.
 
우선 빌라 분양가가 절대로 싸지 않다. 

현재 강남 인기 지역의 20평대 빌라가격이 5억 원에서 8억 원대를 오간다. 
작게는 3~5평, 많으면 7~8평의 대지 지분을 갖고 있다.
계산하면 평당 1억 원의 땅값을 내는 셈이다. 
강남에서 평당 1억 원은 괜찮은 아파트를 살 수 있는 수준이다.
 
안 오른다는 것이 함정

2종 일반주거지역에서 신축 빌라를 분양한다고 가정해 보자. 
분양 업체는 평당 6,000만 원에서 7,000만 원 정도에 땅을 매입했을 확률이 높다. 
건축비 등 각종 비용과 분양 업체 수익까지 합치면 분양가는 평당 1억 원을 가뿐히 넘긴다.  

신축 빌라를 분양받는 사람들은 돈이 많지 않기 때문에 수억 원을 대출받을 확률이 높다.
매년 들어가는 이자 비용과 재산세를 합치면 유지 비용도 만만치 않다. 
하지만 빌라는 잘 오르지 않는다. 
아파트라면 가격이 계속 오르기 때문에 유지 비용은 건질 수 있다. 
하지만 빌라는 가격도 잘 오르지 않는 데다 환금성도 떨어진다. 
신축 빌라 분양은 손해 보지 않으면 다행이다.