오피스텔과 주상복합 아파트 투자하기
오피스텔과 주상복합 아파트 투자하기
의외로 오피스텔 투자에 관심 갖는 사람들이 많다.
돈이 많지 않은 청장년층이 거주공간으로 찾거나 은퇴한 시니어 계층이 임대 수입을 얻기 위해 매입하기도 한다.
이 경우는 대부분 소액 투자자다.
한때 15억 원이 넘는 하이엔드 오피스텔 분양이 인기를 끈 적도 있었다.
강남 등 인기 지역에서 분양했는데, 일반 아파트와 달리 대출 규제에서 자유로웠다.
중도금 대출이 가능하다 보니 아파트 대용으로 고급 주거용 오피스텔을 분양받았다.
오피스텔은 각종 제도에 따라 부침이 심하다.
지금은 주거용 오피스텔을 갖고 있으면 보유 주택 수에 포함되기 때문에 투자 매력도가 높지 않다.
또한 오피스텔은 상업용 부동산으로 간주되기 때문에 세율이 높다.
빌라와 마찬가지로 주거용 오피스텔 투자 역시 피하는 것이 좋다
주상복합 아파트의 매력 상승
타워팰리스는 우리나라 주상복합 아파트의 효시로 지은 지 20년이 지나고 있지만, 여전히 고급 주거지로 인기가 높다.
주상복합 아파트는 단점과 장점이 확실하다.
주상복합 아파트는 상업지에만 지을 수 있다.
역세권 핵심 상업지에 지어졌기 대부분 30층 이상의 고층이다.
대중교통과 연결이 잘 되고, 상업 시설이 함께 있어 살기에 편하다.
커뮤니티 시설도 좋다.
각종 부대시설의 퀄리티가 상당히 높은 편으로, 거주자들의 주거 만족도가 높다.
반면 주상복합은 대부분 타워형으로 설계되어 환기 등 쾌적성의 문제가 지적되곤 한다.
일반 아파트는 지을 때 주택법을 적용받는 데 반해 주상복합은 건축법을 따른다.
같은 평수라도 일반 아파트에 비해 주상복합 아파트의 실제 면적이 좁아 보이는 이유다.
고층이 많다 보니 엘리베이터 안에서 원치 않는 이웃들과의 접촉이 많아지고, 냉난방비 등 관리비용이 높은 것도 단점으로 꼽힌다.
하지만 이런 단점에도 불구하고 입지적 장점과 편리성이 크기 때문에 최근 주상복합 아파트의 매력이 다시 부각되고 있다.
생활편의성과 거주 만족도를 동시에 갖춘 것은 물론 도심 안에서도 핵심부에 들어서 있어 어느 지역으로도 편리하게 오갈 수 있다.
대표적인 슬세권(슬리퍼 차림으로 식당, 카페, 병원, 편의점, 스터디카페, 골프, 사우나 등 편의 시설을 이용할 수 있는 주거 권역)으로 불편한 것을 싫어하는 MZ세대에게 어필할 만한 요소를 갖추고 있다.
땅값 비싼 핵심지에 40~50층 이상의 준주거 상업용 시설로 지어지기 때문에 단지 자체로 보면 규모는 그리 크지 않다.
최근 여의도 금융업무중심지구에 주상복합 아파트가 인기리에 분양되면서 주상복합 건물의 저력이 다시 한번 확인되고 있다.
기존 아파트의 투자 매력도가 떨어지는 상황이 오면 주상복합의 매력도가 크게 상승할 수 있다.
투자하려면 지금이 적기다.
생활형 숙박시설
한때 선풍적인 인기를 모으며 분양했던 생활형 숙박시설이 지금은 애물단지가 되고 있다.
생활형 숙박시설은 숙박을 할 수 있는 호텔과 주거형 오피스텔이 결합된 형태로, 레지던스로 불리기도 한다.
지금은 호텔과 주거 시설 사이에서 개념 구분이 모호해졌고, 거주자가 전입신고를 하는 순간 주택 수에 포함되어 세금 낼 때 불리해진다.
정부가 주거 시설이라고 판단하면서 과태료까지 부과되는 형편이다.
분양 당시만 해도 지금과 같은 상황을 예견한 이는 아무도 없었다.
사람들은 청약 통장이 없어도 아파트와 비슷한 형태의 주거 시설을 분양받을 수 있다고 좋아했다.
당시 아파트 가격이 치솟으면서 대체 주거지로 인기를 모았을 뿐 아니라 각종 규제에서도 자유로웠다.
세금과 대출 규제가 적었고, 무엇보다 주택 수에 포함되지 않는다는 점 때문에 투자자들이 몰렸다.
하지만 지금은 상업 시설임에도 주거 시설로 사용하면 불법 건축물로 간주되어 매년 벌금을 내야 한다.
이미 분양이 끝난 상황이라 분양 업체는 책임을 회피하고 있으며, 분양받은 사람만 피해를 보고 있다.
생활형 숙박시설은 전문 디벨로퍼가 제도의 허점을 이용해 분양한 불완전한 주거 상품이다.
투자할 때 항상 조심해야 하는 것이 바로 이런 형태의 시설물이다.
디벨로퍼는 분양이 끝나면 이후 발생하는 문제에 책임지지 않는다.
현재 생활형 숙박시설은 용도 변경을 통해 오피스텔로 바꾸는 방법밖에 없다.
이 과정에서 발생하는 비용 역시 분양받은 사람이 부담해야 한다.
아이러니한 대한민국의 디벨로퍼 구조
한국의 부동산 시장을 파악하려면 디벨로퍼의 속성을 제대로 이해할 필요가 있다.
현재 부실로 떠오르고 있는 PF 문제의 상당 부분도 디벨로퍼와 관련 깊다.
디벨로퍼는 부동산 상품을 만들어내는 개발업자다.
대기업 건설사는 자본력과 시공능력을 갖추고 있으며 브랜드 파워를 기반으로 대형 건설사업을 주로 수주한다.
대기업 건설사와 달리 디벨로퍼는 자본력이 약하기 때문에 규모가 크지 않은 개발 사업을 중심으로 금융 대출에 의존해 자금을 끌어모아 사업을 진행한다.
이들은 소비자가 구매할 수 있는 부동산 상품을 만들기 위해 노력한다.
돈이 많지 않아도 분양받을 수 있도록 대출 프로그램을 마련하고, 세금과 정책 규제 등을 피해 갈 수 있게 제도적 허점도 이용한다.
디벨로퍼는 시기별로 정부 정책을 잘 활용해 분양 사업을 벌인다.
최근 몇 년간 반짝 인기를 끌었던 생활형 숙박시설이나 지식산업센터는 전문 디벨로퍼가 개발한 전형적인 틈새 상품이라고 할 수 있다.
문제는 정책이나 규제가 변하면서 문제가 발생한다는 것이다.
생활형 숙박 시설이 대표적이다.
정책과 규제가 바뀌면서 피해가 발생하는 경우도 많다.
디벨로퍼는 자본금이 많지 않기 때문에 사업비의 10% 정도만 자기 자본금을 투입하고 나머지 비용 대부분을 금융 대출로 충당한다.
분양하면 분양대금이 들어오기 때문에 그 돈으로 대출비용을 갚고 이윤을 남기겠다는 속셈이다.
하지만 부동산 경기가 좋지 않아 분양에 실패하면 분양대금이 들어오지 않아 사업에 문제가 생긴다.
대출받은 돈을 갚지 못하니 돈을 빌려준 금융권이 부실을 떠안는다.
최근 문제가 되는 PF(Project Financing) 부실이 바로 이것이다.
1,000억 원 규모의 건설 사업이 있다고 가정해 보자.
디벨로퍼는 10% 정도의 자기 자본을 투자해 부지를 확보한다.
나머지 돈은 브릿지론과 PF를 일으켜 충당한다.
부동산 경기가 좋아 100% 분양이 되면 1,000억 원의 분양대금이 들어온다.
대출금 등 실비용을 제외한 수익금을 디벨로퍼, 금융사, 시행사가 나눠 갖는다.
지금까지는 이런 구조가 잘 먹혔다.
문제는 분양이 되지 않았을 때다.
분양대금이 없으니 공사가 중단되고 PF 부실로 이어진다.
분양받은 소비자라면 분양대금을 다 날릴 수도 있다.
최근 부동산 경기가 하강국면에 접어들면서 부실 사업장이 눈에 띄게 증가하고 있다.
디벨로퍼에게 자금을 대준 금융권도 연쇄적으로 부실을 떠안을 수밖에 없다.
최근 유명 대기업 건설사가 워크아웃에 들어가는 등 실제로 부동산 현장의 PF 부실 문제가 불거지고 있다.
우리나라의 불합리한 건설사업 구조에 근본적인 변화가 요구되는 시점이다.
