부동산 투자에 성공하려면?
무릎에 사서 어깨에 팔아라
주택을 거래할 때 시세 대비 10% 내외의 가격 하락은 그리 매력적인 가격대가 아니다.
매도자와 매입자 사이에 10% 수준의 가격 변화는 늘 있는 일이다.
하지만 20% 정도 가격 하락이 발생하면 이때부터는 투자 매력도가 생긴다.
집을 팔려는 사람에게 20% 하락은 손해 보고 파는 가격일 확률이 높기 때문이다.
30%를 넘으면 매입 리스크가 거의 없는 상태로 볼 수 있다.
최고가 대비 30% 이상 하락했다고 하면 투자할 만하다.
투자 고수들은 항상 '무릎에 사서 어깨에 팔라'고 말한다.
고점은 누구도 예견할 수 없기 때문에 적정한 수준에서 매입과 매각을 진행해 투자 수익률을 높이는 것이야말로 현명한 투자법이다.
아파트도 무릎에 사서 어깨에 팔아 투자 수익을 거두는 쪽으로 접근한다.
2022년 연말과 2023년 초의 부동산 하락기는 '무릎에 사서 어깨에 팔 수 있는' 시기였다.
최고가 대비 30~40%가량 떨어진 매물도 등장했는데, 지금은 고점 대비 90% 수준으로 가격을 회복했다.
무릎에 들어간 투자자라면 지금은 팔아야 할 때다.
신축 아파트에 투자하라
주택 투자 리스크는 계속 증가하고 있다.
그렇다면 최대한 리스크를 줄일 수 있는 투자 전략을 짜야한다.
신축 아파트는 투자 리스크가 적다.
단기간에 가격이 상승할 확률이 높고, 환금성도 좋다.
물론 부동산 시장이 전체적으로 안 좋아지면 신축 아파트 가격도 하락할 수 있다.
하지만 이럴 때도 신축 아파트는 하락기가 짧은 반면 가격 회복은 빠르다.
구축의 가격 오름폭에는 한계가 있다
아파트 투자할 때 많은 사람이 '입지'를 중시한다.
교통 좋고 학군 좋고 생활 편의 시설이 잘 마련되어 있는 곳을 선호한다.
하지만 앞으로는 입지 대신 물건 그 자체에 관심을 쏟아야 한다.
입지는 지역에 점수를 매기는 방식이다.
하지만 지역 매력도는 중장기적으로 계속 하락할 가능성이 높다.
이때 반드시 그 아파트에 들어가 살 필요가 없다는 점을 깨닫는 것이 중요하다.
살 집(Living)과 살 집(Buying)은 달라야 한다.
주택 부동산 시장에서는 시공된 지 10년 이상 지나면 구축 아파트로 분류한다.
투자할 때 가장 애매한 연식이 15년 차 정도 된 아파트다.
노후화가 시작되는 단계로 투자할 때 가장 불리하다.
재건축을 노리고 15년 차 아파트에 들어가려는 투자자가 많은데, 재건축 연한을 다 채우고 새 아파트를 짓기까지 시간이 너무 오래 걸린다.
구축 아파트 투자가 매력이 덜한 건 가격 오름폭에 한계가 있기 때문이다.
구축 아파트는 평균적인 지가 상승률 정도를 반영하는 수준에 그칠 때가 많다.
또한 유지 비용이 계속해서 발생한다.
노후화된 아파트를 유지하기 위한 수선비나 교체비가 지속적으로 발생하며, 임대를 하면 세입자가 바뀔 때마다 인테리어 비용이 추가될 수 있다.
실거주 투자에 유리
베이비부머는 낡은 집 사서 '몸테크' 하는 것에 익숙하다.
MZ세대는 이런 방식에 익숙하지 않다.
값을 조금 더 치르더라도 깨끗한 집에 들어가 살길 원한다.
신축아파트는 실거주 편리성과 투자 매력도 두 가지 가치를 동시에 누릴 수 있다.
신축 아파트는 시세 상승에 민감하게 반응한다.
예를 들어 현재 살고 있는 아파트 분양가가 평당 5,000만 원이었는데, 2~3년 후 옆에 새로 지어진 아파트가 평당 5,500만 원에 분양했다면 그 상승분을 고스란히 흡수한다.
이제 막 분양한 아파트나 2~3년 된 아파트나 신축 아파트 카테고리로 함께 묶이기 때문이다.
신축 아파트는 주변의 신축 아파트와 쉽게 동조화 현상이 벌어진다.
신축 아파트는 3~5년 정도까지 감가상각이 발생하지 않는다.
수선 유지 비용도 거의 들지 않는다.
투자자로서는 신축 아파트에 실거주하면서 투자 효과도 누릴 수 있다.
분양권전매제도의 활용
지은 지 5년이 넘어가면 신축 아파트의 매력이 조금씩 떨어진다.
실거주 장점과 투자 매력도를 계속 유지하고 싶다면 분양권 투자를 활용해 볼 만하다.
신축 아파트에 실거주하면서 새 아파트 분양권을 매입한다고 가정해 보자.
분양권도 보유 주택 수에 포함되기 때문에 2 주택 소유자가 된다.
이때 일시적 1세대 2 주택 제도를 활용해 3년 안에 기존에 살던 신축 아파트를 처분한
후 새 아파트로 갈아탈 수 있다.
기존에 살던 아파트는 실거주 의무 요건을 채우면 양도소득세를 거의 내지 않는다.
분양권전매제도를 잘 활용하면 기존 아파트에서 실거주하는 장점을 누린 후 다시 새 아파트에 들어가는 방식으로 투자 수익률을 높일 수 있다.
분양권 매입이 유리한 점은 또 있다.
분양권은 실제로 입주하기 전까지는 실거주 기간 산정에서 제외된다.
구축 아파트는 매입하는 순간 실거주 산정기간에 포함된다.
하지만 분양권이라면 매입 후 입주 전까지 1~3년 정도의 유예기간이 주어지는데, 이 기간이 실거주 산정 기간에서 제외되니 집을 다시 팔 때 3년 유예기간을 더 길게 확보할 수 있다.
일시적 1세대 2 주택 제도하에서는 기한 내에 기존 집을 팔아야 양도소득세 혜택을 누릴 수 있다.
신축 아파트 분양권 매입은 실거주 의무 기간 산정 면에서 훨씬 유리하다.
지금은 법이 바뀌어 실거주하지 않고 3년만 보유해도 1 주택자는 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
물론 법은 자주 바뀐다.
하지만 1 주택자가 받는 혜택은 쉽게 없애기 힘들다.
1 주택 자격을 유지하는 방법을 찾아 주택투자를 지속하는 것이 유리하다.
이때 기억해야 할 것이 실거주와 투자는 분리되어야 한다는 점이다.
기존에 살던 아파트가 학군도 좋고 교통도 편해 계속 살고 싶다면 매도한 후 전세로 살면 된다.
주택 투자로 돈을 벌려면 투자와 실거주는 별개의 개념으로 접근해야 한다는 것을 잊지 않는다.
분양가가 비싸면 신축이라도 매력 없다
분양가상한제도가 사라지면서 민간 아파트의 분양가가 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다.
민간 건설사 입장에서는 분양가에 제한을 받지 않으니 분양가를 최대한 높여 수익을 극대화할 수 있다.
이때 청약 경쟁률이 높은 것보다 더 시간이 걸리더라도 완판 하는 것이 유리하다.
분양가를 높여도 살 사람은 산다고 생각하기 때문이다.
신축 아파트라도 분양가가 비싸면 재고해봐야 한다.
수익률이 낮아져 투자 매력도가 거의 없다.
이 와중에 강남 3구를 비롯한 요지는 여전히 분양가상한제도의 적용을 받는다.
생각을 바꾸어 이제는 분양가상한제도를 적용받는 지역의 아파트에 투자하는 방법을 고려해 보자.
분양가상한제가 적용된 강남구 아파트 분양가가 서울 도심의 다른 아파트에 비해 가격 경쟁력이 높을 수 있다.
자기 자본을 늘리는 주택 투자 방식에서는 초기 투자 비용이 낮아야 한다.
신축 아파트 투자로 자본금을 늘리려면 분양가가 낮은 곳에 투자하는 것이 중요하다.
그래야 나중에 되팔았을 때 시세 차익을 누릴 수 있다.
공공 아파트분양은 민간 아파트보다 분양가가 낮다.
앞으로 3기 신도시 등 공공 아파트 청약에도 관심을 기울인다.
입주권 투자
신축 아파트 분양가와 실제 입주금 사이의 간격이 크게 벌어지고 있다.
액면 분양가는 13~14억 원인데 발코니 확장 등 옵션 비용, 중도금 대출 이자, 취등록세, 추가 인테리어 비용, 이사 비용 등이 더해지면서 분양가에 2~3억 원이 추가되는 일이 자주 발생한다.
이럴 경우 입주권 투자가 대안이 될 수 있다.
입주권은 재건축 조합원의 권리를 이어받는 것이므로 조합의 협상 능력에 따라 발코니 확장 등 옵션사항이 무상으로 제공될 수 있다.
이주비도 지원되고, 중도금 대출 이자 부담도 없다.
한 가지 단점은 재건축 분담금이 많아지면 입주권 소유자의 금액분담 리스크가 커진다는 것이다.
입주권과 분양권을 비교해서 가격 면에서 유리한 쪽으로 투자한다.
