부동산 정책 리스크

정부의 부동산 정책은 수시로 바뀌고 그에 따라 시장 상황도 급변한다.

하지만 시야를 넓게 보면 정책이 흘러가는 커다란 방향성은 짚을 수 있다. 
부동산 시장을 예견할 때 정부의 공급 정책과 세금 정책이 어느 방향으로 흘러갈지 가늠해 보는 일은 매우 중요하다.
 
공급 리스크

박근혜 정부 당시만 해도 신도시 개발을 통한 주택 공급 정책은 등장하지 않았다. 
인구가 줄어들 것을 예상해 공급 우위 정책에서 탈피한 것이다. 
인구가 줄어드는 것이 뻔히 보이는데 아파트를 계속 공급하면 당장은 수요가 있어도 수십 년 후 빈 집이 남아돌 수 있다. 
 

지금도 경기도 외곽이나 지방에 가면 이런 현상을 쉽게 찾아볼 수 있다. 
심지어 지방 재건축은 엄두도 내지 못한다. 
지방에서 시작되고 있는 구도심 공동화 현상이 나중에는 경기도 외곽으로 번질 가능성도 있다. 
이런 상황임에도 불구하고 신도시를 개발해 공급정책을 편다는 것은 쉽게 이해되지 않는다.
 
건설 경기에 민감한 한국 경제 구조상 시장에서 공급 우위 정책이 계속되어 온 것이 사실이다. 

국내 경기에서 건설사가 차지하는 비중이 높고, 이들이 살아남으려면 지속적으로 시장에 주택을 공급해야 하기 때문이다. 
상황이 반복되면 결국 공급 과잉으로 동반 하락을 피할 수 없다. 
향후 주택 투자 시장을 분석할 때 거시적인 안목에서 공급 문제를 들여다봐야 한다. 
지금 당장 눈앞의 이익이 아니라 10년 후 또는 20년 후를 내다볼 수 있는 공급량 분석이 시급하며 증가하는 1인 가구와 노년가구에 맞추어 계획을 수립해야 한다.
 
세금 리스크

우리나라 부동산 세금 정책의 흐름을 살펴보면 지속적으로 세금 부담이 증가하는 쪽으로 움직여 왔다. 
경제 규모가 커지고 선진국에 다가갈수록 국민이 부담해야 하는 세금은 늘어나는 게 일반적이다.
 
정부 성격에 따라 일시적으로 세금이 줄어들 수도 있다. 

하지만 내용을 듣어보면 '흉내 내기'에 가까운 경우가 많다.
2023년 현재 공정시장가액비율을 60%로 낮추었는데, 문제는 이 정책이 앞으로도 계속 유지될지 알 수 없다는 점이다. 

세금을 낮춰주는 정부 정책은 대부분 한시적으로 활용된다. 
재건축초과이익환수제도 등 재건축 관련 법규도 완화해 주겠다고 약속했지만, 여전히 존재하고 있다.
이런 경우가 생각보다 많다.
 
나라 살림에 투입되는 정부 예산은 늘어나는 추세에 있는데 세금을 계속 줄여줄 수 있을까? 

경기가 호황일 때는 법인세와 부가가치세 등이 많이 걷히기 때문에 부동산 관련 세금이 줄어도 버틸만하다. 
하지만 지금 우리나라는 경제 호황기를 지나 안정기로 접어들고 있으며, 법인이 부담하는 세수 역시 줄어들고 있다. 
또한 인구가 줄면 경제 활동 인구가 줄면서 일반인들이 내는 세금도 줄어들 수밖에 없다.
결국 줄어든 세수는 다시 개인이 부담하는 세금으로 돌아올 수밖에 없다.
  

우리가 내는 간접세도 계속해서 늘고 있다. 
부가가치세는 물론이고 쓰레기봉투 한 장을 살 때도 세금을 내야 한다. 
각종 환경 관련 부담금, 교통유발 분담금, 교육 관련 세금 등 우리가 인식하지 못하는 사이에 수많은 간접세를 내고 있다. 
알게 모르게 세금이 증가하는 것은 물론 세금 항목 또한 계속 신설되고 있다.
부동산 투자하면서 앞으로 세금이 줄어들 것이라는 기대는 하지 않는 편이 안전하다.
세금은 늘면 늘었지 줄어들 수 없는 것이 현실이다.

부동산은 정부 시책에 따라 희비가 교차하는 만큼 정부의 공급정책과 세금정책에 관심을 가져야 한다.