전철과 상권형성
먼저 경전철에 대한 개념을 정리해 보자.
현재 운행되고 있는 경전철은 2017년 9월에 개통된 서울우이신설선, 의정부경전철, 용인경전철, 김해경전철, 부산지하철 4호선, 대구도시철도 3호선, 인천도시철도 2호선 등이 있다.
경전철은 차량 1 편성이 2량~3량이고 정원은 약 150명~200명 정도이다.
우리가 많이 타고 다니는 지하철은 1 편성이 최소 4량~8량 정도이다.
그리고 앞으로 새로 신설된 경전철은 2019년 7월에 개통된 김포도시철도와 2015년 서울시 10개년 도시철도망 구축계획에 있는 신립선, 동북선, 면목선, 목동선, 난곡선, 위례~신사선 등이 있다.
이렇게 향후 경전철이 개통되면 신설역 인근 오피스텔이나 원투룸과 같은 주거용 부동산 가치 상승에는 도움이 된다.
경전철이 개통됨으로 인하여 도심으로의 접근성이 더 좋아지기 때문이다.
하지만 상가투자자는 경전철역이 신설된다고 하여 역이 생기는 곳의 상권이 더 확장되거나 유동인구가 늘어날 것이라는 생각은 하지 않는 것이 좋다.
그 이유는
첫째, 상권이 더 활성화되거나 확장되려면 신설 경전철을 타고 다른 지역에서 소비자들이 와야 한다.
다른 지역 소비자들이 오려면 신설역 인근에 소비자들을 유입할 만한 요인이 있거나 큰 상권이 있어야 하는데 현재 신설 경전철 역 인근에는 그러한 것이 없다.
오히려 신설 경전철을 타고 더 큰 상권으로 이동하여 소비를 하게 되기 때문에 상권이 약화될 수도 있다.
둘째는 경전철은 수송능력이 얼마 안 되기 때문이다.
1 편성이 2-3량이고 정원도 150-200명 정도이므로 다른 지역에서 신설 경전철을 타고 와 봐야 경전철 수송력 때문에 상권이 크게 확장되거나 활성화되지는 않을 것이다.
김포도시철도는 경전철로서 1 편성 차량이 2량이고 정원은 172명이다.
이 인원의 이동 때문에 신설 경전철역 상권이 크게 활성화되지는 않는다.
상권이 더 활성화되려면 원래 있는 소비자 이외 다른 지역에서 소비자가 와야 한다.
그러나 김포도시철도 경전철을 이용하여 서울지역에서 소비자가 오지는 않을 것이다.
오히려 서울로의 접근성이 좋아지고 김포공항역에 김포한강신도시 소비자들을 흡수할 만한 백화점 등이 있기 때문에 소비를 하러 서울로 나가는 횟수가 많아질 것이다.
경전철역이 신설되는 곳에 다른 지역 소비자들을 유인할만한 특별한 요소가 없으면 상권은 더 확장되지 않는다.
그러나 신설역이 생기는 인근 아파트 가격 상승에는 도움이 많이 될 것이다.
서울로의 접근성이 훨씬 좋아져서 실거주자 수요나 전세 수요가 많아질 테니까.
중전철이라고 하는 것은 우리가 보통 전철 또는 지하철이라고 부르는 것을 의미한다.
상권에 영향을 주는 부분은 경전철과는 분명히 다르다.
중전철에 대한 개념을 정리하면 보통 1 편성이 4~12량이고, 1량 정원이 160명 정도 된다.
중전철이 신설 개통되는 경우 인근 아파트 가격이나 토지 가격은 분명히 상승된다.
그 이유는 전철이 없을 때는 교통 불편으로 인하여 임대도 덜 되고, 실거주자 수요도 적었는데 중전철이 개통됨으로 인하여 교통여건이 개선되면 신설역 인근 아파트나 주거용 부동산에 대한 임대수요가 증가하고, 실거주자 수요도 증가하고, 투자수요도 증가하기 때문이다.
이렇게 전세나 매수 수요가 증가하기 때문에 기본적으로 중전철 역이 신설되면 토지가격이 상승하고, 주거용 부동산의 임대료나 매매 가격이 상승한다.
그렇다면 신설 전철이 개통되면 모든 신설역세권의 상권이 확장되거나 활성화될까?
모든 신설역세권 상권이 확장되거나 활성화되지는 않는다.
그 이유는
전철 노선이 개통되어 신설 역 상권이 더 활성화되려면 원래 있던 거주자들, 원래 다니던 유동인구들 이외에 다른 곳에서 신설 전철을 이용하여 개통된 역으로 와서 소비해야 한다.
그러나 전철이 개통되어도 다른 지역에서 소비자를 유인할 요인이 없으면 상권은 변하지 않고 그대로이다.
상권은 소비자의 범위다.
소비자의 범위가 확장되어야 상권이 활성화되는 것이다.
소비자의 범위가 확장되려면 확장될 요인, 즉 다른 지역 소비자를 유인할 요인이 있어야 한다.
신설 전철 노선이 개통되면 여러 개의 역이 생기면서 역세권 상권이 형성된다.
그 모든 역세권이 다른 지역의 소비자를 유인할 요인을 갖고 있는 것은 아니다.
오히려 신설 노선 개통으로 인해 소비자를 유인할 만한 요인이 있는 다른 역세권 상권으로 흡수당할 수도 있다.
이것이 바로 "빨대효과"이다.
'빨대효과'란 컵에 담긴 음료를 빨대로 마시면 주변의 모든 것을 빨아드리는 현상을 말하는데, 고속도로나 고속철도의 개통으로 교통 여건이 좋아지면 대도시가 주변 중소도시의 인구나 경제력을 흡수하는 대도시집중현상을 말한다.
우리나라에서는 최초 KTX 개통으로 인하여 상가 전문가들 사이에 상권 변화에 대한 논쟁이 있었다.
천안과 서울 사이에 교통이 좋아짐으로 인하여 지방 상권인 천안 상권이 활성화될 것이라는 견해와 오히려 천안 상권은 위축되고 용산역이나 서울역 상권이 더 활성화될 것이라는 견해가 대립된 적이 있었다.
결론은 교통이 좋아짐으로 인하여 상권이 큰 서울역과 용산역 상권이 천안의 일정 고객들을 흡수하는 효과를 나타내어 상권 자립도가 약한 천안 상권은 위축되고 서울 상권은 확대되었다.
따라서 투자자는 전철역이 신설되는 지역의 상가를 투자한다고 할 때 과연 투자하려고 하는 지역이 다른 지역의 상권을 흡수하는 지역인지 아니면 흡수되는 지역인지를 판단하고 투자하여야 한다.
지하철역이 개통되더라도 상권이 작아 큰 상권으로 소비자를 뺏기는 지역의 상가를 잘 못 투자하면 실패할 가능성이 매우 크기 때문이다.
그러나 상권이 작더라도 모두 다 투자대상에서 제외하여야 하는 것은 아니다.
상권이 작더라도 지역적 특성이 있거나 작은 지역이라도 입지나 동선을 보고 핵심적인 상가는 투자해도 좋다
