상권의 분류(2)
골목상권 & 항아리 상권
골목상권
자연상권이라고 말하는 것은 아주 오래전부터 대략 30~40년 전부터 상권이 형성된 상권을 말하는 것이고, 골목상권은 어느 날 갑자기 현시대의 트렌드에 맞추어 상권이 급격히 활성화된 곳을 말한다.
골목상권이라고 말하는 것들은 상수동상권, 익선동거리, 망리단길, 샤로수길, 독서당길, 경리단길과 장진우거리, 성수동 수제화거리, 문래동 샤링골목, 경주의 황리단길, 부산의 온천장 카페거리, 광주의 펭귄마을 등을 말한다.
자연상권과 골목상권은 대부분 비슷하지만 몇 가지가 크게 차이가 난다.
골목상권이 자연상권과 다른 점
첫째는 상권의 형성시기이다.
자연상권 형성시기는 기본적으로 30~40년 이전 상권이 형성되었고, 골목상권은 대략 10여 년 전부터 상권이 형성되었다.
둘째는 업종과 트렌드의 차이이다.
자연상권은 대로변 쪽으로는 대형 프랜차이즈가 있고, 이면 골목에 음식점들이 입점되어 있지만 골목상권은 프랜차이즈는 거의 없고, 젊은 운영자에 의한 독특하고 개성 있는 음식점이나 공방, 카페 등이 있다.
셋째는 상권의 범위이다.
자연상권은 상권의 범위가 골목상권에 비하여 훨씬 크다.
자연상권은 대로변과 골목을 합해서 하나의 상권으로 표현하지만 골목상권은 대로변이 아닌 순수한 골목만의 상권을 이야기한다.
마지막으로 골목상권은 자연상권보다 상대적으로 전철로 대표되는 대중교통이 좋지 않다.
이태원 상권과 경리단길, 장진우거리를 가지고 예를 들어 보겠다.
이태원 상권의 형성시기는 정말 오래되었다.
물론 지금처럼 활성화되지는 않았지만 대략 1980년대 86 아시안게임과 88 올림픽게임을 시작으로 약 40여 년 전부터 상권이 형성된 곳이다.
그러나 경리단길과 장진우거리 상권은 10년 정도가 되었다.
업종을 보면 이태원 상권은 이태원로에 대형프랜차이즈가 입점해 있고, 이면도로에는 외국인들이 쉽게 접할 수 있는 펍과 다양한 외국 음식점들이 있다.
그러나 경리단길과 장진우거리는 프랜차이즈는 상대적으로 적고 2030 젊은 세대를 위한 파스타점과 카페, 소품 등이 입점해 있다.
특히 장진우거리는 아예 프랜차이즈가 없다.
마지막으로 대중교통과의 접근성도 이태원상권은 이태원역과 바로 인접해 있지만, 경리단길은 녹사평역에서 약 300미터 정도 걸어가야 되고, 장진우거리는 더 안쪽에 있다.
골목상권의 특징을 정리해 보자.
첫째, 상권으로 형성된 지가 10여 년 이내이다.
둘째, 자연상권에 비하여 상가 형성지역 규모가 훨씬 작다.
셋째, 상권이 형성된 도로가 좁다.
넷째, 프랜차이즈가 아닌 개성 있는 개인 창업자 아이템이 대부분이다.
다섯째, 스몰샵과 히든샵이 많다.
여섯째, 공방, 연극, 갤러리, 플리마켓 등이 같이 있어 다양성이 강하다.
일곱째, 처음에는 임대료가 낮았다.
여덟째, 전철과 같은 대중교통 접근성이 상대적으로 좋지 않다.
아홉째, 주택을 근린생활시설로 용도변경이 되었다.
열째, 주요 마케팅은 SNS(소셜네트워크서비스)이다.
골목상권은 어떻게 발생할까?
우리가 골목상권 생성과정을 보면 향후 어디가 골목상권으로 될 것인지를 판단하는데 조금은 도움이 될 것이다.
골목상권이 형성되는 과정은 2가지로 나눌 수 있다.
첫째, 앞서가는 창업자들이 임대료가 낮은 골목에 들어가 창업을 하면서 형성된다.
둘째, 지자체의 도심재생사업 등에 의하여 인위적으로 골목상권이 형성된다.
첫째를 설명해 보자.
먼저 어느 골목이나 지역에 몇 명의 앞서 가는 창업자들이 모인다.
경우에 따라서는 혼자서 한 지역에 여러 개의 점포를 개발하여 소비자들을 유인할 독특한 아이템으로 창업하기도 한다.
그러면 앞서 가는 창업자들이 있는 지역으로 마니아들이 생기고 이것을 보고 다른 창업자들이 인근에 독특한 디자인과 아이템으로 창업을 한다.
그러면서 상권이 활성화되기 시작하고 다양한 채널, 특히 SNS를 통하여 20~30대 사이에 유명해지면서 점점 더 상권이 활성화되기 시작한다.
이 시점이 되면 언론매체가 그 지역을 주목하게 되어 언론매체에 자주 언급이 되는 것이다
그러면 유동인구는 더욱 증가하여 상권은 더욱더 활성화됨과 동시에 지가와 임대료가 상승하는 단계에 도달하게 된다.
이러한 골목상권의 생성과정을 이해한다면 현재 어느 골목 또는 어느 지역에 선구자적인 창업자들이 모이는지를 파악하는 것이 골목상권의 미니건물 투자의 핵심일 것이다.
두 번째는 현재 정부나 지자체에서 골목상권을 활성화시키기 위한 정책을 시행하는 지역의 상가를 투자하면 성공할 가능성이 높다고 할 수 있다.
그 이유는 현 정부의 국정과제 중의 하나가 소상공인을 위한 골목상권 살리기이므로 정부나 각 지자체가 선정한 지역의 상가를 선점하여 소유하고 있으면 정부에서 상권을 활성화시킬 것이기 때문이다.
골목상권 내의 상가는 어떻게 접근할까?
핵심은 소비자를 유인할 수 있는 콘텐츠와 상권이 더 활성화될 잠재성을 갖고 있는 골목을 찾아야 한다.
현실적으로 이런 골목을 찾는 것이 일반 투자자에게는 어려운 일일 것이다.
지자체가 주관하는 골목상권 살리기 프로젝트에 포함된 골목은 우리가 알 수 있지만, 선구자적 마인드를 갖고 있는 창업자들에 의하여 골목상권이 형성되는 곳은 우리가 어디서 창업을 할 것인지 알 수 없을뿐더러 어느 시기에 투자를 해야 하는지도 판단하기 어렵다.
골목골목을 계속 답사하여 변화의 추이를 예의 주시하고, 언론 기사나 인스타그램 등을 항상 체크해야 할 것이다.
항아리 상권
우리는 상가를 투자할 때나 상권을 얘기할 때 항아리상권이라는 표현을 많이 쓰고 있다.
어떤 사람은 저수지상권이라고 표현하기도 한다.
그러면서 여기는 항아리 상권이기 때문에 상권이 좋다거나 상가에 투자를 하거나 장사하기 좋다고 얘기들을 많이 한다.
먼저 항아리상권의 개념을 보자.
항아리상권은 "상권이 특정지역에 한정되어 있어서 상권이 더 이상 확장되지 않지만, 그 지역에 있는 소비자들도 다른 지역으로 이탈하지 않는 상권'이라고 말할 수 있다.
즉 소비자가 다른 지역에서 들어오지도 않고, 나가지도 않는 상권이라는 것이다.
그러면 어떤 상권이 항아리상권이라고 판단할 수 있는가 여부는 뒤에서 기술할 상권단절요인들에 의하여 우리가 판단할 수 있다.
그러면 판교신도시 봇들마을 항아리상권은 상권이 어떤지 판단해 보자.
먼저 상권이란 소비자의 범위인데 소비자가 되는 아파트세대 수가 얼마인지 확인해 보자.
아파트 세대수를 확인해 보니 5,558세대이다.
다음에 상가 공급량이다.
역시 확인해 보니 7층 상가건물이 5개이다.
이 정도이면 필자의 경험칙상 상당히 우수한 항아리상권이라고 할 수 있다.
물론 몇 세대에 몇 개의 상가건물이 적정한지는 통계적으로 나와 있지 않지만 그동안 전국적으로 상권 답사한 결과 좋은 항아리상권이라고 분명히 말할 수 있다.
정리하면 항아리상권이라고 모두 좋은 것은 아니라는 것이다.
투자하려고 하는 상가가 있는 곳이 항아리상권이라고 판단되면 유효상권 범위와 상가 공급량을 보고 투자의사를 결정해야 한다.
그 이유는 소비자가 다른 곳에서 유입되지 않기 때문이다.
