상권의 분류(3)
계획상권
계획상권
"계획상권"은 계획도시, 즉 신도시나 혁신도시 또는 경제자유구역, 택지개발지구의 상권을 말한다.
이러한 계획상권은 도시계획에 의하여 아파트용지, 점포겸용 주택지, 준주거지역. 녹지, 상업지역 등 지구단위계획에 의하여 토지이용계획표가 만들어져 토지의 용도가 처음부터 확정되어서 상업지역이나 준주거지역에만 상가가 들어갈 수 있도록 한다.
즉 계획상권은 처음부터 상가가 들어갈 토지가 정해진다는 것이다.
이러한 계획상권은 상업지역이나 준주거지역 토지를 사업주체로부터 취득한 토지주(시행사)가 건물을 신축하여 상가를 분양하는 것이 특징이다.
자연상권은 분양하는 상가가 적고, 대부분 미니 통건물이지만 계획상권의 상가는 상가주택을 제외하고는 거의 대부분 구분 등기된 분양된 상가라고 생각하면 된다.
도시계획에 의하여 만들어졌기 때문에 도로가 넓고 반듯하며, 주차장법에 의하여 주차장이 있으며, 건물이 높다.
그리고 계획상권 상가는 구분등기하여 분양하였기 때문에 토지가 지분으로 등기가 되어 있는 것이 특징이라고 할 수 있다.
자연상권 내의 상가투자는 토지가 별도로 있어서 토지의 면적이나 토지의 가치 상승이 투자 의사를 결정하는데 중요한 부분이다.
그러나 계획상권상가는 토지가 지분으로 등기가 되어 있기 때문에 토지 지분에 대하여는 관심이 없다.
건물의 전용면적이 얼마이고, 임대수익이 몇 %가 나오는지가 투자의 핵심이다.
도로가 넓고 반듯하다.
용도지역에 따라 차이가 있지만 건물 층수가 높다.
법정 주차공간을 확보
건물이 30년~신축 중
구분등기된 집합건물 상가
토지가 지분으로 등기
계획상권의 상가는 임대수익만 보자
계획상권의 상가는 지금 전국적인 계획도시에서 엄청나게 공급하고 있고, 상가투자자들이 가장 많이 접근할 수 있고, 실제로 가장 많이 분양, 매매, 경·공매 등의 방법으로 투자하고 있다.
계획상권 상가투자는 구분등기가 된 상가, 즉 토지가 지분이기 때문에 토지의 가치 상승은 기대하지 말고 오직 임대수익에 의하여 상가가치를 판단하고 투자해야 한다.
그리고 계획상권이 더 활성화되더라도 자연상권에서처럼 주택을 근린생활시설, 즉 상가로 용도변경은 거의 불가능하다.
계획상권 상가투자 시 정말 중요한 판단 요인은 상권인데, 완성된 계획상권과 형성 중인 계획상권으로 나누어지며 이에 따른 투자 접근법이 다르다.
(1) 완성된 계획상권 상가투자
완성된 계획상권은 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동과 같은 1기 신도시와 동탄 1기 신도시, 그리고 판교신도시 등의 상권을 말한다.
이 신도시는 신도시가 완성된 지 이미 10~30년 이상 경과하여 계획세대가 모두 입주하여 상권이 성숙되어 있다.
완성된 계획상권에서는 신규로 분양하는 상가는 거의 없어 분양을 통한 투자는 드물고, 보통 매매를 통하여 투자하거나 경공매를 통하여 투자하게 된다.
완성된 계획상권의 상가를 투자하려고 할 때는 상권의 변화를 예측하고, 입지를 보고 투자해야 한다.
이렇게 완성된 계획상권에서도 어떤 요인에 의하여 상권의 변화가 일어난다.
그 요인에 의하여 상권이 더 활성화되는 것이라면 투자를 해야 할 것이고, 상권이 쇠락하게 되는 것이라면 처분을 고려해야 할 것이다.
영업을 하는 창업자도 마찬가지이다.
(2) 형성 중인 계획상권 상가투자
형성 중인 계획상권은 광교, 위례, 마곡, 동탄 2기, 파주운정, 김포한강, 송도, 명지국제, 양산물금, 평택고덕 신도시와 같이 현재 신도시가 완성되고 가고 있는 계획도시의 상권을 말한다.
이 신도시는 도시가 만들어지는 중이므로 상권이 완성된 것이 아니라 형성단계이다.
형성 중인 계획상권에서 분양을 통하여 상가를 투자하는 것은 가장 어려운 투자방법이다.
그 이유는 아직 건물이 준공되지 않았고, 배후세대도 입주가 안되어 있고, 교통이나 기반시설도 완성되지 않았고, 어떤 업종이 들어올지도 알 수 없는 상태에서 투자하는 것이기 때문이다.
육안으로 확인할 수 있는 것이 거의 없는 상태에서 앞으로 이렇게 될 거야라는 믿음을 갖고 투자하는 것이라고 할 수 있다.
현재 상가투자자가 가장 많이 투자하는 방법이면서 가장 많이 실패하는 투자이다.
상가투자자의 소비자는 누구지?
상가투자자의 소비자는 창업자, 즉 임차인이다.
임차인이 상가투자자에게 소비자이다.
투자자입장에서 상권을 판단할 때는 투자하려고 하는 상가에 얼마나 많은 임차인이 다양한 업종을 가지고 임차할 상가인지를 판단하는 것이라고 할 수 있다.
내가 투자한 상가에 다양한 업종의 임차인들이 서로 임차를 얻으려고 한다면 투자자 입장에서는 상권이 좋은 것이라고 할 수 있을 것이고, 임차인이 임차를 얻으려고 하지 않는다면 상권이 약하다고 할 수 있을 것이다.
따라서 상가투자자는 창업자가 영업이 잘 될 수 있는, 상권이 좋은, 유동인구가 많은 상가를 투자해야 한다.
