집을 짓기로 결심하다
대지 구입과 자금 조달 과정
집을 짓고 싶다는 막연한 생각을 실천으로 옮기기까지 꽤 많은 시간이 흘렀고 이제야 내 명의로 된 대지가 생겼다. 건축이 가능한 땅에 대해서는 인터넷을 검색하며 더 자세한 사항이 나오므로 건축주 입장에서 현실적으로 고려했던 사항과 자금 조달에 대한 이야기를 주로 써볼까 한다.
고려했던 사항들
연고가 있는 지역
수도권 근교 외곽에는 단독주택/전원주택이 밀집해있는 대표적인 지역이 많다. 우리도 처음에는 출퇴근 거리의 부담과 서울로부터 멀어지는 것에 대한 막연한 두려움 때문에 이러한 지역을 고민했었지만, 아무런 연고도 없는 지역에 새롭게 터를 잡는다는 것은 너무나 막막하고 낯선 일이다. 결론적으로 집을 짓는 목적 중 하나인 "가족이 모일 수 있는 공간"을 위해 처가댁 주변 지역으로 한정하였다.
기반 시설과 인프라
집터 주변의 빼어난 자연환경은 누구나 마음이 사로잡힐 수밖에 없는 요소임에 틀림없다. 나 역시 그동안 많은 땅을 보러 다니며 이러한 자연경관에 매료된 적이 있다. 하지만 현실적으로 30대인 우리 부부가 아이를 키우고 살아가기 위해서는 주변 인프라는 중요한 요소 중 하나였다. 즉, 우리는 전원주택이 아닌 단독주택을 짓고 싶었고, 따라서 기반시설과 인프라가 갖춰진 신도시 내 블록형 택지지구를 선택하게 되었다.
다시 말하면 자연환경과 기반시설/인프라는 반비례 관계에 놓일 수밖에 없으며 두 가지를 모두 만족하는 땅은 찾기도 힘들뿐더러 있더라도 우리에겐 너무 비쌌기에 적정한 타협점을 찾았다고 할 수 있다.
최종적으로 우리가 결정한 땅의 "스펙"을 나열해보자면 다음과 같다.
- 2종 전용 주거지역의 109평 대지, 건폐율 50% 용적률 100%, 3층 이하 1세대 제한 (주변에 다세대/다가구 주택이 들어올 수 없다)
- 지중화 전기/통신 광케이블, 상수도, 시 관로와 연결된 우수 및 오수 시설, 도시가스 인입
- 정남향
- 서쪽으로 낮은 산이 인접해있으며 산책로 연결되어 있음, 동쪽으로 멀리 국립공원 조망
- 도보 5분 거리에 영화관을 포함한 상권 위치
- 대지 인접 도로는 사도로나 공유지분이 아닌 시 소유의 도로
자금 조달 과정
매수를 결정했다면 소유권 이전을 위한 절차를 밟아야 한다. 이 과정에서 토지주와의 의견 차이가 생길 수도 있고, 때로는 계약이 불발되기도 한다. 최악의 경우에는 매도자가 양도세 및 중과세를 매수자에게 전가하기 위해 다운계약서를 요구하기도 한다. 계약이라는 게 참 쉽지만 어렵다.
계약서를 작성하면서 계약금은 통상 매매 가격의 10%를 책정하고 현장에서 입금하는 것이 일반적이다. 매수자는 계약과 동시에 바빠진다. 자금이 넉넉하면 문제없겠지만 대출을 받아야 하기 때문이다. 또한 부대비용도 반드시 고려해야 한다.
부대비용의 종류
계약금과 잔금 이외에도 생각보다 많은 비용이 들어간다. 그 종류는 아래와 같다.
- 취득세, 농어촌 특별세, 지방교육세: 거래가액의 4.6%
- 등기이전 수수료, 이전 채권, 설정 채권, 인지대, 기타 서류 비용: 약 60~70만 원 정도로 어떤 법무사를 선택하더라도 비용은 비슷하다.
- 법무사 보수료: 약 25~50만 원 정도 (VAT 포함)로 법무사마다 다르다
- 공인중개사 수수료: 0.9% 이내에서 협의. 이것도 요령껏
- 인지세: 대출실행기관과 반반씩 부담. 나의 경우 10만원 이내로 발생하였다.
만약 2억짜리 땅을 매수한다면 세금 920만 원과 법무사/공인중개사 수수료 약 200만 원 합계 천만 원 이상의 추가 비용이 발생한다는 뜻이다. 보통은 잔금 날 법무사에게 취득세와, 법무사 수수료, 채권 매입, 기타 서류 비용을 지불하고 대행하는 것이 일반적이다.
여기서 꿀팁은 취득세를 포함한 세금은 신용카드로 무이자 할부가 가능하므로 법무사에게 취득세 고지서를 보내달라고 요청하는 것이다. 고지서를 받아 위택스로 간편히 납부할 수 있으며 보통 5~6개월 무이자 할부가 되므로 자금 사정이 넉넉지 못한 상황에서는 요긴하게 사용될 수 있다. 또한 체크카드의 경우 카드사마다 캐시백 이벤트도 종종 있는 듯하다.
법무사 수수료는 현금영수증 의무발행이므로 법무사에게 물어보지 않아도 현금영수증 처리에 대한 안내를 해줄 것이다. 큰 금액은 아니지만 연말정산을 위해 챙겨두는 것을 잊지 말자.
토지 담보 대출
구매하기로 마음먹은 토지의 용도지역과 지목별로 대출 한도가 달라진다. 또한 대출기관 (제1금융권, 제2금융권 등)에 따라서도 매우 달라지므로 어느 정도는 발품이 필요하다.
보통은 제1금융권을 통해 대출을 실행하고 싶겠지만 안타깝게도 제1금융권의 토지담보대출의 한도는 높지 않다. 아파트의 경우에는 KB시세라는 기준점이 있지만, 토지의 경우 정확한 기준점이 없어 (세상에 같은 땅은 존재하지 않는다) 기관마다 담보평가액이 달라지기 때문이다. 게다가 제1금융권은 매우 보수적이기 때문에 한도도 낮게 책정된다. 이 때문의 제1금융권의 경우 오히려 신용대출 한도가 더 높은 경우도 종종 발생한다.
결론적으로 조금 더 유리한 토지담보대출을 위해서는 땅 주변의 제2금융권 (지역농협, 축협, 새마을금고 등)에 방문하여 상담 후 금리를 비교해야 한다.
대출 한도는 담보물건마다 천차만별이겠지만, 나 같은 경우는 축협에서 토지 금액의 70% 정도를 대출받을 수 있었다. 도시지역 내 대지라는 부분이 감정가액에 긍정적인 요인으로 작용했을 것이라 추측한다. 금리는 2.9% 로 책정되었다. 금리 우대를 위해 신용카드 한 장 발급받았으며 건축물에 대한 사용 승인 이후에 주택 담보 대출로 전환을 위해 원금 일시 상환으로 실행하였다.
대출에 필요한 서류
이 부분은 공인중개사나 대출 기관에서 자세하게 안내를 해주겠지만 당일에 서류를 준비하기에는 다소 촉박할 수 있으므로 여기에 미리 기술해둔다.
대출 시 필요한 서류
- 매매계약서 원본, 신분증, 인감도장, 인감증명서, 주민등록 초본, 주민등록등본, 지방세 세목별 과세증명원, 국세 완납증명서, 지방세 완납증명서, 직장인이라면 재직증명서와 근로소득 원천징수 영수증이 필요하며 사업자라면 사업자등록증명원/사업자등록증 사본, 소득금액 증명원 및 부가가치세 과세표준 증명원
대부분은 주민센터 또는 인터넷상으로 발급 가능하며 국세 완납증명서의 경우 지역 세무서 및 인터넷을 통해 발급받을 수 있다. 참고로 인감증명서는 온라인 발급이 불가능하므로 반드시 방문해야 하며 발급은 어디에서나 가능하지만 인감증명서 등록 및 재등록은 반드시 주소지의 주민센터에서만 가능하다.
잔금 날 대출이 실행되고 법무사를 통해 각종 서류가 접수되면 며칠 이내에 토지대장과 등기부등본이 업데이트된다. 택지지구 내 대지이었기에 비교적 간단하게 마무리되었다. 이렇게 땅은 마련되었으니 이제 설계와 시공을 준비하면 될 것 같다.
