부동산 가격을 결정하는 '매도 타이밍'
안녕하세요! 독서하는베짱이입니다.
부동산 투자에서 가장 중요한 것은 무엇일까요? '매도'입니다.
매수하는 건 아주 쉬워요. 사고자 하면 살 수 있습니다. 시장에 나와 있는 매물 중 마음에 드는 걸 선택하면 됩니다. 다만, 부동산 시장이 활황이라면 가격이 비쌀 수는 있어요. 그러나 매수가 불가능한 것은 아닙니다.
부동산 시장이 하락기라면 원하는 매물을 싸게 살 수 있는 최고의 조건이 되겠죠?
반면 매도는 어떤가요? 원하는 시기에 바로 팔 수 없어요. 더욱이 부동산 시장이 좋지 않다면 아무리 가격을 내려도 매도가 불가능할 수도 있습니다.
그래서 매도 타이밍을 정하는 게 중요합니다. 비싼 가격을 받기 위해 무리하게 욕심을 내지 마세요. 내 물건을 매수하는 사람도 수익을 볼 수 있어야 매수 결정을 하게 됩니다.
그럼, 매도타이밍은 어떻게 정할 수 있을까요?
첫째, 부동산 시장이 안 좋다면? 빠르게 매도해라!
코로나19 대응과정에서 급격하게 낮아진 기준금리의 영향으로 부동산 투자수요가 급증하고 실제 거래량도 많이 늘어났어요.
그러나, 몇 년 후 물가의 역습이 시작되었습니다. 물가는 빠르게 오르기 시작했고 덩달아 금리도 상승했어요. 반면 부동산 가격은 급격히 떨어지기 시작했죠.
이런 상황에서 가격이 더 떨어지기 전에 매도하고 싶은 심리가 생겨납니다. 하지만 욕심이 생겨요. 촤대 한 높은 가격을 받고 싶은 거죠. 그동안 오른 가격은 생각하지 않습니다. 고점대비 하락폭만 생각합니다.
실거래가와 비슷하게 매물을 내놓습니다. 당연히 거래는 되지 않아요. 부동산 시장 참여자들도 가격 하락기라는 걸 알기 때문이에요.
나보다 저렴하게 내놓은 매물이 거래됩니다. 다시 거래를 위해 다시 가격을 낮출 수밖에 없어요. 어떻게? 실거래가와 비슷하게요. 이 과정이 반복되면서 거래는 되지 않고 호가는 점점 내려갑니다.
하락기에 거래를 하고 싶다면 처음부터 가격을 화끈하게 내려야 합니다. 전고점을 생각하지 마세요. 거래에 집중해야 합니다. 지금 당장은 내가 싸게 파는 것 같아 손해처럼 느껴지겠지만 시간이 지나면 매도한 금액이 높은 가격이었다는 걸 알게 됩니다.
둘째, 상급지 이동을 원한다면? 과감하게 매도해라!
부동산 상승기에 상급지 이동은 쉽지 않습니다. 내가 가진 물건보다 상급지의 상승률과 상승폭이 더 크기 때문입니다.
내가 가진 물건이 5억, 상급지 물건이 10억이라고 가정해 볼게요. 똑같이 10% 오른다면 어떨까요? 내 물건은 5.5억, 상급지 물건은 11억이 됩니다. 5억이라는 가격차이가 5.5억으로 벌어졌어요.
이런 경우 다른 고민은 필요 없어요. 상승을 즐기면 됩니다.
시간이 지나면 부동산 하락기가 찾아옵니다. 가격이 점점 떨어지기 시작합니다. 이때 많은 사람들이 상급지 이동을 고민합니다.
왜일까요?
상승기와 마찬가지로 내가 가진 물건이 5억, 상급지 물건이 10억이라고 가정해 볼게요. 똑같이 10%가 떨어진다면 어떨까요? 내 물건은 4.5억, 상급지 물건은 9억이 됩니다. 가격차이가 5억에서 4.5억으로 줄어들어요.
자산가치는 감소하지만 투자금 역시 줄어들기 때문에 상급지 이동이 가능한 시기입니다.
내가 가진 물건의 가격 하락은 신경 쓰지 마세요. 거래가능한 최저가를 제시하고 매도에 집중해야 합니다. 매도가 되면 상급지 물건을 저렴하게 매수하세요.
상급지 매수에 부동산 상승기 때보다 투자금이 적게 들어갔을 뿐만 아니라 상승기가 오면 가격도 더 빠르게 올라갑니다. 투자 및 거주 관점에서 좋은 선택이라고 볼 수 있어요.
다만, 급한 마음에 상급지 물건을 선매수하는 건 위험합니다. 지금 가지고 있는 내 물건이 팔리지 않을 수 있기 때문이에요. 자칫 잔금을 치르지 못한다면 계약금을 포기하거나 기존 주택을 헐값에 매도하는 안타까운 선택을 해야 됩니다.
셋째, 세입자 만기시기? 무조건 매도해라!
매도를 원한다면 세입자 만기시기를 적극 활용해 보세요.
세입자가 있는 상태에서 매수한다면 실거주는 불가능합니다. 투자자만 접근할 수 있어요. 실거주가 불가능한 매물은 좋은 가격을 받기 어렵습니다. 투자자 입장에서도 가격을 깎으려고 할 테고요.
더욱이, 세입자가 있는 상태에서는 집 보는 것도 제한적입니다. 세입자는 집 보여주기에 적극적이지도 않을뿐더러 아무 때나 볼 수 도 없어요. 집을 볼 수 없다면 가격을 더 싸게 팔아야 합니다. 매수자도 리스크가 있기 때문이에요.
그렇다면 세입자 만기 때는 어떨까요? 세입자는 집을 적극적으로 보여줍니다. 새로운 세입자가 구해져야 보증금을 받을 수 있다는 걸 알기 때문입니다.
누군가 이 시기에 매수한다면 실거주도 가능하고 투자도 가능합니다. 여러 가지 선택지가 존재하기 때문에 실거주가 불가능한 매물보다 높은 가격을 받는 건 당연합니다.
넷째, 매물이 부족하다면? 지금 당장 매도해라!
부동산 매물은 시장상황에 따라 변화합니다. 매매 물량이 많을 때도 있고 전세물량이 많은 때도 있습니다.
물량이 많은 시기는 어떨까요? 선택지가 많아집니다. 매수자는 집 상태를 비교하게 되고 저렴한 가격을 찾고자 합니다. 매도하는 입장이라면 쉽지 않겠죠? 1층이나 탑층 같은 비선호 물건은 매도가 불가능할 수도 있습니다.
그래서, 매수를 할 때는 매도 타이밍까지 고려해야 하는 겁니다. 매도를 원하는 시기에 신규 아파트 입주물량이 많다면 좋은 가격을 받기는 어렵겠죠?
준공 후 2년이 도래하는 아파트가 많은 지역도 피해야 합니다. 비과세 조건이 충족됨과 동시에 팔고자 하는 매도수요가 존재하기 때문입니다.
부동산 시장 상승기, 매물이 부족한 시기는 최고의 '매도 타이밍'입니다.
'매수는 기술, 매도는 예술'이라는 말이 있죠? 매도는 그만큼 중요합니다. 매수보다 매도 결정이 더 어려워요.
내가 팔고 나서 가격이 오를까 걱정됩니다. 높은 가격을 받기 위해 욕심을 부려요. 가격이 떨어진다면 다시 오를 것 같은 기대감이 생기고 오를 때까지 기다립니다.
이런 식으로는 절대 팔 수 없어요. 매도가 어렵다면 다른 투자 대안을 생각해 보고, 과감하게 결단을 내려보면 어떨까요?
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