부동산 가격 오른다? 내린다? 뭐가 정답일까?(전편)
부동산 시장을 조심스럽게 전망해 보자면
부동산 불패가 끝나고
요즘 꽤 바쁜 분이죠? 부동산전문가로 널리 알려진 광수네복덕방 이광수 대표입니다. 그는 대표적인 부동산 하락론자라 할 수 있습니다. 최근 언론과의 인터뷰에서도 지속적인 부동산 하락이 이어질 것이므로 무주택자의 경우 절대 지금 집을 사면 안 된다고 강조합니다. 더 추락할 수 있으니까 말이죠.
지난 4월 말 노컷뉴스(2024. 4. 30일 자)에 심형석 미국 IAU 부동산학과 교수와 이광수 광수네복덕방 대표의 토론이 실렸습니다. 제목은 [토론] "집값, 더 떨어진다" vs "바닥 찍었다" 였네요.
간단히 두 사람의 주장을 정리하면 다음과 같습니다.
<심형석 미국 IAU 부동산학과 교수>
'바로미터' 송파서 상승국면… 수급지수도 회복
서울 거래량, 노도강 빼고 상승세 지속 중
금리, 떨어질 일만 남아… 긍정적 변수로
<이광수 광수네복덕방 대표>
하락 폭 더 커진 지표도… '바닥' 판단 일러
거래량 증가? 수요 아닌 공급 증가 요인
금리, 시장 불확실성 키워… 수요심리 위축
지금 이 글을 읽고 계신 독자분들은 누구의 주장이 더 맞다고 생각하나요? 애매하죠? 정답을 말씀드릴까요? ‘아무도 모른다’에요. 맞죠? 사실 5분 뒤 일도 모르는데, 올해 하반기며, 내년 그리고 미래의 움직임을 우리가 어떻게 정확히 예견할 수 있을까요? 이는 신의 영역이라 할 수 있는데 말이죠. 그럼에도 전문가들은 (마땅히 신의 영역이라 할 수 있는) 전망을 하고, 또 맞춰야만 합니다. 숙명이라고도 할 수 있죠.
이 기사에 달린 댓글들을 읽어 보면 우리나라에 부동산 전문가들이 참 많구나 하는 생각을 가지게 됩니다. 그만큼 각자의 견해가 뚜렷하고 또 확실한 주관을 가지고 자신들의 의견을 표출하기 때문인데, 최근에는 경기침체나 고금리, 각종 대출규제로 인해 부동산 하락 쪽에 대한 의견이 많은 편입니다. 아무래도 각종 지표들이 상승보다는 하락세를 가리키고 있기 때문이라 하겠습니다.
2021년 하반기인 8월 이후부터 그토록 뜨겁던 부동산의 상승세가 꺾이기 시작했습니다. 이때가 바로 금리 인상기의 시작이었죠. 코로나로 인해 역사적 최저점이라 할 수 있는 0.5%의 기준금리는 쉬지 않고 상승에 상승을 거듭, 불과 1년 반만인 2023년 1월에는 3.50%로 저점 대비 3% p의 격차를 만들어냈습니다. 무려 7~8년 동안 부동산 불패신화를 만들어 온 금리 하강기와 저금리 시대를 마감하며 고금리 시대로 들어섰음을 알리는 충격파였습니다.
그 결과로 부동산 시장은 본격적인 하락세를 보이기 시작했습니다. 지역에 따라 차이는 있지만 고점 대비 기본 20~30%의 하락율을 보여주었죠. 하지만 기준금리 상승세가 3.50%에 멈추고 이후 계속적인 동결에 머무면서 부동산 시장은 서울과 수도권 그리고 지방 등 지역에 따른 추세가 완전히 달라지기 시작했습니다. 고금리이긴 하지만 더 이상 금리가 올라가지 않을 것이라는 신호, 그리고 집값이 이제는 바닥을 찍었다는 매수대기자들의 빠른 판단에 의해 매매 거래가 발생하며 부동산 시장이 꿈틀 하고 있는 겁니다. 바로 이런 움직임을 보며 부동산 전문가들은 각자 상승세와 하락세로 판단하고 있는 거고요.
부동산 기사를 주의해서 봐야 하는 이유
부동산 기사 관련해서 한 가지 주의할 점을 이야기할까 합니다. 증시 뉴스에 비해 부동산 뉴스는 상당한 정치적 색채를 띠고 있다 할 수 있는데, 이는 부동산은 건설 경기와 떼려야 뗄 수 없는 관계를 가지고 있고, 건설 경기가 국가의 경기를 좌지우지할 만큼 큰 비중을 가지고 있기 때문입니다. 즉 부동산 경기를 가지고 현, 전 정권의 잘하고 못함을 논할 수 있다는 겁니다. 바로 이런 기사가 대표적이죠.
[매일경제] 세금·대출 규제 풀고 ‘연착륙’ 초점‘빚내서 집 사라’ 던 朴정부 따라가나 (2022.11.04)
물론 각종 지표나 수치, 기록을 보고 각 정권별 부동산 정책에 대한 성적을 매길 수 있습니다. 하지만 문제는 부동산 시장이라는 것이 대통령 임기 5년에 맞추어 ‘시작 그리고 끝!’을 매칭할 수 없다는 겁니다. 또한 부동산 시장의 경기 사이클은 상당히 크고 길게 움직입니다. 그러다 보니 일반 경기에 비해 다소 늦게 그리고 큰 변동성을 보여주게 되는 거죠. 일반 경기보다 대개 6개월 먼저 움직이는 주식시장을 선행지수라 하는 반면에 부동산 시장을 후행지수라 부르는 이유가 여기에 있는 겁니다.
이러한 부동산 경기 사이클은 결국 정확한 정권의 성적표를 매기는 데 있어 문제점을 일으키게 합니다. 즉 전 정권의 부동산 경기 흐름에 대한 부양 혹은 규제에 대한 책의 영향이 고스란히 다음 정권으로 넘어오는 결과가 만들어지게 되는 거죠. 이를 언론이 이용할 수 있는 겁니다.
만약 어떤 정권이 수많은 규제 정책을 발표했음에도 불구하고 부동산 가격 폭등을 잡지 못했다면, 일부 언론에서는 부동산 정책에 대한 낙제점을 주는 기사를 낼 수 있는 겁니다. 그러면서 경제 정책에 대한 문제점을 강하게 비판할 수 있는 거죠. 반대의 경우도 마찬가지고요. 즉 부동산 경기 흐름 혹은 각종 지표들을 가지고 얼마든지 칭찬 혹은 비판의 기사를 실을 수 있는 거죠.
그렇기 때문에 부동산 기사는 단순히 경제 기사로만 읽으면 안 됩니다. 다분히 정치적 요소가 담겨있을 가능성이 있으므로 이를 잘 걸러 볼 필요가 있죠. 물론 보수 혹은 진보 성향의 언론을 가려 읽는 것도 한 가지 방법일 수는 있겠지만 이렇게 될 경우 너무 한쪽으로만 부동산 흐름을 바라볼 수도 있기 때문에 조심해야만 합니다. 어렵죠? 그래서 단순히 기사의 내용으로만 판단해서는 안되고, 중심을 잡을 수 있는 나만의 실력과 내공이 필요한 겁니다. 흔들리지 않으려면 말이죠.
(후편에 계속)
차칸양
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