대출 DSR, 내 집마련의 꿈은 결국 멀어지는 걸까?
"고객님, 이미 DSR 100%라 추가 대출은 어렵겠는데요.."
대출이 은행 세 곳에 신용대출, 주택담보대출, 마이너스통장까지 2억 원 있으시네요. 이 중에서 당장 올해 만기가 되는 대출액이 3000만 원, 1년 예상 총 이자는 500만 원 정도네요. 그런데 올해 예상 소득도 똑같이 3500만 원이네요. 이미 DSR 100%입니다. 당장 추가 대출은 어렵겠는데요.
올해부터 은행들이 DSR(총부채원리금상환액)이라는 걸 계산하기 시작했습니다. 이제 막 시도하는 제도라 지금은 대출 심사에 직접 적용하지 않아 소비자분들은 실감하지는 못하실 것입니다.
그러나 정부가 이 DSR을 내후년쯤에는 은행 대출 심사의 기준으로 삼도록 점차 적용 강도를 높일 계획이라니, 위의 사례 같은 일이 벌어질 수 있습니다. 미리 DSR에 대해 알아둬야 할 필요가 있습니다.
또 보험사뿐 아니라 저축은행이나 신협, 새마을금고 등 제2금융권까지 DSR 적용을 확대할 계획을 내놓고 있어, 앞으로 대출을 받을 분들이 필수적으로 알아야 할 제도입니다.
느슨했던 DTI, 이제는 깐깐한 DSR
은행을 비롯한 모든 금융사는 대출해줄 때 돈을 빌려주면 되돌려 받을 수 있을지 "심사"를 합니다. 기본적으로 신용등급을 보고요. 또 대출자가 버는 돈이 대출금과 이자를 갚을 만할 수준인지를 확인합니다. "소득 대비 대출 원리금"을 계산해보는 겁니다. 이게 바로 그동안 대출을 받을 때 적용했던 DTI(총부채상환비율)입니다.
그런데 이런 DTI는 조금 느슨한 측면이 있었습니다. 예를 들어 A라는 은행에서 주택담보대출을 받을 때, 이미 다른 금융사에 있는 대출에 대해서는 "이자만 갚는다"고 가정하고 갚을 능력을 계산했습니다. 이 경우 당장 다음 달에 원금을 갚아야 하는 대출이 있다면, 사실 대출자의 돈 갚을 능력이 부족한데 "능력이 충분하다"고 착각할 수 있었던 겁니다.
그동안에는 당장 원금은 안 갚고 이자만 갚아도 되는 "거치식 대출"이 많았고, 또 "대출 만기 연장"이 당연한 분위기여서 이렇게 계산하는 게 크게 문제가 되지 않았습니다.
그러나 가계부채가 계속 급증하자 정부는 대출 원금을 처음부터 갚아나가는 "분할 상환식 대출"의 비중을 높이고 있는데요. 이런 분위기에서 이자만 가정해서 계산하는 DTI보다는, 갚아야 할 원금과 이자를 정확하게 보는DSR이 합리적이라고 판단한 겁니다.
-DTI와 DSR의 차이
● DTI : (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타부채 이자상환액)/연소득
● DSR : (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타부채 원리금상환액)/연소득
금융사는 이제 소비자가 다른 대출의 원금과 이자를 언제부터 얼마나 갚아야 하는지 정확하게 파악하고 이를 소득과 비교해본 뒤 대출 가능 여부를 판단한다는 의미입니다.
DTI는 현재 수도권에 한해 60%를 적용하고 있는데요. 은행이나 보험사에서 주택담보대출을 받을 때만 활용합니다.
반면 DSR의 경우 은행과 보험사의 신용대출에도 적용하고요. 앞으로 저축은행이나 캐피탈, 새마을금고, 신협 등 제2금융권 등에도 적용을 확대할 계획입니다.
소득도 깐깐하게 심사…원금·이자 규모 관리해야
구체적으로 살펴볼까요. 아래 표를 보면, 2년 차까지는 ㅇㅇ은행의 대출 원금을 갚지 않아도 돼서, 새로 대출받는 원리금 상환액까지 합해도 DSR이 50%밖에 안 됩니다. 추가로 대출을 받을 수 있는 겁니다. 그런데 3년 차에는 90%로 뜁니다. 그리고 몇 년 뒤에는 158%까지 오를 가능성도 보입니다.
DSR은 "DTI 60%"처럼 정부가 나서서 구체적인 한도를 정하지는 않을 거라고 합니다. 금융사에 자율권을 주겠다는 겁니다. 다만 금융권 안팎에서는 금융사의 사정에 따라 70~80% 정도를 적용하지 않겠느냐는 전망이 나옵니다.
그런데 설명을 듣고 보면 이런 의문이 생길 수 있습니다. "1년마다 만기가 돌아오는 마이너스 대출이 있으면 당장 DSR이 높아지니 불리한 건가?", "만기가 2년인 전세자금 대출을 받아도 불리한가?" "빚이 많아도 거치식으로 만기가 길면 무조건 유리한 건가?"
단순히 생각하면 그렇지만, 실제 금융사가 이렇게 단순하게 적용하지는 않을 가능성이 커 보입니다. 정부와 은행은 각자 이 DSR을 구체적으로 어떻게 적용할지 시험해보면서 논의하고 있는데요. 마이너스대출이나 전세자금대출에는 다른 보조 지표를 통해서 무조건 불리하지는 않도록 할 가능성도 있습니다.
또 금융사는 DSR을 단순하게 적용할 경우 매해 들쑥날쑥할 수 있기 때문에 전체적으로 원리금의 평균을 내보는 방식도 보조 지표로 쓸 수 있습니다. 예를 들어 3년 뒤에 만기가 돌아오는 3억 원의 빚이 있다면 매년 1억 원씩 갚는다는 가정을 해보는 겁니다.
정부는 이런 DSR의 구체적인 적용 방식을 대략 정해서 오는 2019년부터는 은행들이 실제 대출 심사에 적용하도록 할 방침입니다.
이밖에 지금 활용하고 있는 DTI도 개선한다고 합니다. 소득 산정 방식을 깐깐하게 한다는 건데요. 대출자의 장래 소득이 어떨지, 현재의 소득은 안정한지, 보유 자산의 현금 창출력이 있는지 등을 따져보는 겁니다. 예를 들어 대출자의 소득이 들쑥날쑥 하다면 소득이 낮다고 판단해 대출 한도를 낮출 수 있습니다. DTI 개선 방안은 올해 내에 구체적인 방안을 만들어 추진할 계획입니다. 물론 이런 소득 산정 방식은 DSR에도 적용됩니다.
소비자 입장에서는 그동안 금융사가 본인의 갚을 능력을 비교적 느슨하게 판단했는데, 앞으로는 더 깐깐하게 심사한다는 점을 알아두면 좋을 것 같습니다.
본인의 소득에 비해서 앞으로 갚아야 할 이자와 원금이 많은 편은 아닌지, 미리 파악해 둬야 정작 급할 때 돈을 못 빌리는 불상사를 막을 수 있습니다.
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Written by 나원식
경제, 금융이라는 영역이 낯설기만 했던 사회과학도였습니다. 졸업 뒤 여러 언론사에 입사 원서를 넣다 보니 '어쩌다 경제지 기자'가 됐습니다. 경제지 이데일리에서 2년여 금융부 기자를 하다가, 지난해 온라인 경제 전문 매체 비즈니스워치로 옮겨 어느새 4년째 금융 영역만 취재하고 있습니다. 여전히 모르는 게 많습니다. 그래서 궁금한 것도 많습니다. 기자는 전문가에게 질문할 수 있다는 장점이 있습니다. 제가 모르는 것과 독자 여러분이 모르는 걸 꼼꼼하게 질문해서 알기 쉽게 풀어드리겠습니다. 질문 거리가 있다면 언제든 연락해주세요. setisoul@bizwatch.co.kr
