전세난 가니 "깡통전세"! 소중한 내전세금 지키기
힘들게 돈 모아 전세 구했는데.. 이사갈 때 못 돌려받을 수도 있다고?
지난해 정부가 내놓은 11.3부동산 대책으로 분양 시장 거래량이 급감하고 일반 매매시장에서도 수요가 줄어들고 있다. 여기에 부동산 대책을 피해 지난해 말까지 아파트 분양물량까지 쏟아지면서 미분양 아파트들이 많아져 공급 과잉 현상이 나타나고 있다.
이러한 부동산 분위기와 아파트 공급과잉 현상은 전세입자들에게 "깡통전세"의 위험부담을 안길 것으로 보인다.
특히 수도권을 중심으로 매매가와 전세가격은 큰 차이를 보이지 않고 있는데, 현재 서울의 전세가비율(주택 매매가 대비 전셋값 비율)은 73% 정도이고, 전국적으로 75%의 전세가비율을 보이고 있다. 매매가격이 하락하게 되면 세입자는 보증금을 보증 받기 힘들어질 수 있다. "전세금 반환 보증보험"에 대한 중요성을 강조할 수 밖에 없는 상황이다.
전세금 반환 보증보험이란?
전세금 반환 보증 보험은 집이 경매(감정가 대비 70~80% 선)에 넘어가도 보증금보다 낮은 ‘깡통 전세’ 때 보증공사나 서울보증이 대신 세입자에게 지급해주는 장치를 말한다.
현재 주택도시보증공사(HUG)의 "전세보증금 반환 보증"과 SGI서울보증의 "전세금 보장 신용보험" 등 두 개 상품이 있다.
전셋값이 계속 떨어지다 보니 이사 갈 때 보증금을 돌려받지 못할까봐 걱정하는 세입자가 늘면 서 "전세금 반환보증 보험" 가입자도 최근 늘고 있다. 주택도시보증공사(HUG) 집계를 보면, 지난해 전세보증금 반환보증 보험에 새로 가입한 건수가 3만4285가구로 2015년(3941가구)보다 약 9배 급증했다. 보증금액은 2015년 7220억원에서 지난해 5조1716억원으로 6배 늘었다. 민간에서 제공하는 SGI서울보증의 전세금 보장보험 신규·갱신 가입액도 지난해 2조4536억원으로 1년 전보다 26% 이상 늘었다.
하지만 전체 전·월세 가구 중 가입자는 3.5%에 불과하다. 이유인 즉슨, 집주인의 동의가 있어야 하는데다 비용부담도 만만치 않은 문제 때문. 3억짜리 전세라면 전세기간 2년 동안 115만2000원을 내야 하니 꽤 부담스럽다.
다행히 금융위원회가 올 상반기 중으로 집주인 동의가 없어도 전세금 보장보험에 가입할 수 있도록 제도를 고치기로 했고, 보증료율도 낮아졌다.
나도 한번 가입해볼까 한다면?
상품별로 가입 기준과 보증 수수료 금액이 차이가 있어 꼼꼼히 살펴야한 다. SGI서울보증과 HUG 상품은 보장내용이 같지만 세부 조건에서 차이가 있다.
우선 SGI서울보증 ‘전세금 보장보험’의 경우 전세금과 대출을 합한 금액이 집값을 넘지 않으면 가입할 수 있다. 그만큼 인수 기준이 넉넉한 편이고 전세금 한도가 없어 고가 전세에 유리하다. 보증금 일부 가입도 가능하다. 다만 현재 이 보험에 가입하려면 등기부등본과 같은 기초 서류와 집주인의 동의서를 함께 제출해야 한다. 금융위가 서울보증보험의 전세금보장보험을 집주인 동의 없이 가입할 수 있도록 보험업법 시행령 개정안을 마련해 입법예고 했으니 이는 조금 더 지켜 봐야할 것 같다. 게다가 소멸성이기 때문에 2년 만기를 채우지 못하고 중간에 이사를 가면 보험료 대부분을 돌려받지 못한다. 전세금을 100% 보장해주지만 보증요율이 HUG 상품에 비해 다소 보험료가 높은 편이다. SGI서울보증은 아파트의 경우 0.192%의 보험료율을 올해 0.153%로 내렸다.
HUG의 ‘전세금 반환보증’은 기존에는 4억원 이하(수도권 기준), 3억원 이하(지방 기준)만 가입 가능했는데, 2월부터 한도가 확대돼 5억원 이하(수도권 기준), 4억원 이하(지방 기준)으로 바뀌었다. 이 상품은 전세보증금 중 일부만 나눠서 가입하는 것이 불가능하다. 대신 전세금반환보증은 임대인의 동의가 없어도 가입이 가능하다는 장점이 있다. 보증요율은 연 0.150%였는데 2월부터 0.128%로 인하됐다. 저렴하지만 보장한도가 앞서서도 짚어봤듯이 5억원으로 한정돼 있으니 잘 비교해 봐야 한다.
그 동안 전세금 반환보증보험은 유명무실한 상품이라는 지적이 많았다. 보험 가입 시 집주인의 동의가 필요한데다 취급하는 대리점도 적었기 때문이다. 하지만 이번에 금융위가 제도 개선에 나서면서 세입자들은 집주인의 동의를 구하지 않아도 되는 것은 물론 보험료도 약 20% 가량 아낄 수 있게 될 것으로 보인다. "깡통전세"를 걱정하는 사람들은 전세금 반환보증보험에 관심을 가져보는 것도 괜찮겠다.
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Written by 박주연
경제전문채널 아시아경제TV의 앵커이자 박주연의 팝콘경제를 연재하고 있는 박주연입니다.늘 어떻게 하면 좋은 정보를 조금 더 쉽게 시청자에게 전달할 수 있을까 연구합니다. 취재를 통한 경험으로 생활 속에서 알아두면 유용한 경제상식들을 전해드리겠습니다.
