예비 신부의 전세살이 스토리: ① 전세, 살까 말까?
사랑하는 이와 같이 살 생각에 행복하지만, 집 장만을 생각하면 한숨만..
# 결혼을 준비하고 있는 A씨. 사랑하는 사람과 한평생 같이할 생각에 웃음이 절로 나옵니다. 하지만 한편으로 집 장만을 생각하니 머리가 아파져 옵니다. 알뜰하게 모은 돈으로 집을 사야 할지 전세를 구해야 할지 고민이기 때문이죠. 매매vs전세에 대한 선택은 자신이 처한 상황에 따라 조금씩 달라지겠죠. 그러나 집값이 내리면 그때 집을 사기 위해서 전세를 구하는 일은 없었으면 좋겠습니다.
집주인의 입장에서 2가지 측면으로 생각해보죠.
집값이 오르고 있다면?
집값이 오를 것으로 예상해서 본인 집 말고 투자용으로 집 한 채를 더 사서 전세를 놓는다고 가정해 봅시다. 그런 집주인들이 많다면(공급 과잉) 전셋값이 대체로 낮은 상태일 것입니다. 만약 이때 신혼부부가 전세로 집을 구한다면 추후 집주인들의 기대처럼 집값이 올랐을 경우, 전세계약이 끝난 후 집 사기가 더욱 힘들어질 겁니다. 물론 만기 때 다른 전세를 구할 수도 있습니다. 하지만 매매가격이 오른 만큼 전셋값이 올랐을 가능성도 크죠.
집값이 내려가고 있다면?
만약 집주인들의 기대와는 달리 부동산 가격이 내려가는 추세에 있다면 집주인들 관점에서 대출이자까지 지급하며 투자용으로 집 한 채를 더 끼고 있을 필요가 없습니다. 그렇다고 집값이 내려갈까요? 전세 공급이 줄면 전세를 구하는 사람들이(수요 초과) 많아지면서 전셋값이 올라갈 것입니다. 전셋값이 상승하고 있다면 오히려 전셋값이 많이 올라서 전셋값이 매매가격을 끌고 올라가는 경우도 있습니다.
전세의 리스크 vs 전세의 장점
결혼 10년 차가 된 한 부부는 결혼할 당시, 집값이 내리면 집을 사려고 30평 후반대 전세를 구했습니다. 하지만 생각보다 집값은 내려가지 않았어요. 그래서 만기가 되면 다른 전셋집을 구하기를 반복했죠. 전세 기한이 끝날 때마다 전셋값이 올라서 이번에는 20평 초반대의 아파트로 옮겼습니다. 그리고 2년마다 이사 갈 때 드는 이사 비용도 적지가 않았습니다. 100만원이라고 해도 5번 이사하면 500만원이었죠. 물론 이 경우와 반대로 신규 주택 공급이 많아진다면 집값이 내려갈 수도 있겠지요.
미래를 추측해서 집을 사려고 하는 건 위험합니다. 가족을 위해서라도 최대한 위험이 적은 경제 환경을 만들어야 합니다. 우리는 집값이 내릴지, 오를지 알 수 없어요. 우리가 아는 단 한 가지는 미래가 어떻게 될지 모른다는 것이죠.
전세에는 또 다른 위험도 있습니다. 임대인이 전세로 임대한다는 건 빚으로 이 집을 샀을 가능성이 크다는 것을 의미합니다. 임대인이 돈이 있다면 다시 내줘야 할 전세 보다 돈 되는 월세를 택하지 않았을까요. 실제로 빚으로 기업을 연명해가는 좀비 기업이 있듯이 집도 마찬가지입니다. 대출금과 전세금으로 다른 집을 삽니다. 그리고 그 집에 들어오는 사람에게 전세금을 받고 또 다른 집을 삽니다. 이런 식이라면 수십 채의 집도 살 수 있어요. 그런데 문제는 이후부터입니다.
한 집에서 문제가 생기면 다른 집들은 도미노처럼 쓰러집니다. 이중 어떤 집이 경매까지 가게 될지 모를 일이죠. 주택 시장이 급랭하게 되면 이런 집이 10% 이상 될 수 있다고 하니, 여기에 전세로 들어갈 가능성이 결코 낮은 확률이 아닙니다.
그럼에도 불구하고 전세가 가진 매력은 무시하지 못합니다. 만약 월세를 사는데 들어가는 비용이 월 50만원 정도라고 가정해 봅시다. 그런데 전세 대출을 받아서 부담해야 하는 대출 이자가 월 30만원 정도라면 1년에 240만원 정도의 돈을 아낄 수 있죠.
A씨는 고민 끝에 전세를 다르게 활용하기로 했습니다. 국민주택 분양을 받기 위해서는 무주택자이어야 하니, 우선 전세를 구해서 살다가 이후에 국민주택을 분양받기로 한 것입니다. 그런데 막상 전세에 들어가자니 뭐부터 해야 할지 멘탈붕괴 직전입니다. 결국, 부동산 전문가에게 찾아가서 자문하기로 했습니다.
(2편에서 계속 : 전세 계약의 첫걸음)
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Written by 윤성애
<돈 없어도 나는 재테크를 한다> 저자. 대학 때부터 재테크 공부에 미쳐 살았습니다. 돈 되는 정보에 눈이 뜨이고 귀가 열리는 그녀는 자칭 돈벌레입니다. 엄마가 된 후, 결혼 전과는 완전히 바뀐 생활패턴에 맞추어 `생활비가 반으로 줄어드는 생활밀착형 재테크 방법`을 고안해냈습니다. 자격으로는 국가공인 자산관리사, 공인중개사, 증권투자상담사, 선물거래상담사 등이 있습니다.
