전세 사기 피해가기 (3) 확정일자를 받아야 하는 이유
소중한 전세금 지키기, 전입신고 만으로는 부족합니다!
지난 편, '전입신고를 해야 하는 이유'에서, 혹시나 집에 대해 경매가 일어나는 등 법적인 문제가 생겼을 때 제 3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리(대항력)이 없으면 집을 비워줘야 하는 문제가 발생할 수도 있으므로, 이 '대항력'을 얻기 위해서 반드시 전입신고를 해야 한다는 것을 알아보았습니다.
그런데, 전입신고 외에도 거쳐야 하는 것이 또 하나 있습니다. 바로 '확정일자'를 받는 것인데요, 이번에는 확정일자가 무엇인지, 그리고 왜 받아야 하는지 알아보겠습니다.
1. 확정일자를 받아야 하는 이유
공증사무소, 법원, 등기소, 읍·면·동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하기 위하여 임대차 계약서에 체결한 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데요, 이때 도장에 찍혀있는 날짜가 바로 '확정일자' 입니다. 즉, 계약서의 작성일자에 대해 증거가 될 수 있는, 법률상 인정되는 날짜인 것이지요.
이 확정일자는 '우선변제권'을 얻기 위해 필요한 것인데요. '우선변제권'이란 만약에 전세로 들어간 주택에 대한 경매나 공매가 발생했을 때, 주택의 매각대금에서 후순위권리자 또는 그 밖의 다른 채권자들보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 이사를 하고 전입신고를 하여 대항요건을 갖추고, 확정일자를 받음으로써 우선변제권을 얻을 수 있습니다.
결국 전입신고를 통해 대항력을 갖추는 것은 집 주인이 바뀌어 갑자기 나가라고 한다거나, 집이 팔리는 등 문제상황이 생겼을 때 '집을 비워주지 않기 위해서' 이고, 확정일자를 통해 우선변제권을 얻는 것은 '보증금을 안전하게 돌려받기 위함' 이지요.
만약 중간에 보증금이 올랐다면, 오른 보증금에 대하여 다시 확정일자를 받아야 합니다. 이렇게 증액된 보증금에 대한 우선변제권은 '확정일자를 다시 받은 날짜'부터 효력이 있습니다. (이전의 확정일자로 소급 적용되지 않습니다)
확정일자는 등기소나 주민센터에 임대차계약서와 신분증을 갖고 방문하면 받을 수 있습니다. 요즘에는 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/) 사이트에서 온라인으로도 받을 수 있습니다.
2. 최우선변제권?
성립 요건을 갖춘 소액 임차인일 경우, 경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖추면 보증금 중 일정 금액을 경매나 공매 시 다른 사람들보다 우선적으로 돌려받을 수 있는데 이를 ‘최우선변제’라고 합니다. 하지만 최우선변제는 보증금 중 받을 수 있는 범위와 기준이 주택 가액의 1/2을 넘지 못한다는 단점이 있습니다.
그런데, 이 '소액' 임차인의 기준은 과연 무엇일까요?
'소액'으로 인정되는 임차보증금 범위는 지역과 기준시점에 따라 조금씩 달라집니다. 소액임차보증금의 보호 범위에 포함될 경우, 경매에서 선순위 담보권자보다도 먼저 배당을 받을 수 있습니다.
주의할 점은 위의 표를 통해 알 수 있듯이, 소액임차인의 기준이 지역별, 연도별로 달라진다는 것입니다.
예를 들어봅시다.
2016년 6월 1일에 세종시 소재 주택을 보증금 5500만원에 전세계약을 체결하고 당일에 전입신고를 한 A씨는 세종시 보증금 범위인 6000만원 이하에 해당하므로, 2000만원까지 보장받을 수 있을 것입니다.
하지만 만약 A씨가 전입신고를 하기 전에 선순위 *담보물권이 있었다면, 얘기가 달라집니다.
*담보물권 : 담보물권은 저당권, 근저당권, 담보가등기 등을 말하며, 가압류, 압류는 담보물권이 아니므로 여기에 해당하지 않습니다. 담보물권이 아예 없다면 기준시점은 경매개시결정 등기일이 됩니다.
가령 이 주택에 2010년 5월 20일 은행의 근저당권이 선순위로 설정되어 있다면 , 2016년 6월 1일에 전입 신고한 A씨는 소액임차인 대상이 아닙니다. 기준시점을 ‘2016년 3월 31일’로 보는 것이 아니라 최초담보물권설정 일자인 ‘2008년 8월 21일~2010년 7월 25일’의 기준에 따라 (당시에는 세종시가 따로 정해져 있지 않았으므로) 그 밖의 지역인 보증금 4000만원 이하의 임차인만 소액임차인에 해당하기 때문에 보증금이 5500만원인 A씨는 소액임차인으로 보장받을 수 없습니다.
왜 기준시점이 임대차 계약 체결 시점이 아닌 최초담보물권설정 일자일까요?
소액임차인을 보호하는 것도 중요하지만, '최선순위 담보권자'도 보호받을 수 있어야 하기 때문입니다. 그래서 보통 근저당권을 설정할 때 최우선변제금액과 대출 이자 등을 고려하여 대출금액보다 일정 금액 높게 설정하는 게 아닐까요.
3. 임대차 계약을 할 때 한 번 더 체크해야 할 것
임대차계약을 할 때는 부동산의 지역, 등기부 등본의 선순위 담보물권 설정 일자와 채권최고액을 살펴보고 계약을 체결하도록 합시다. 지역별 소액임차인의 범위는 대법원 인터넷 등기소에서 쉽게 확인할 수 있습니다.
참고로 *임차권등기명령에 따른 등기 이후에 임차한 임차인도 확정일자에 의한 우선변제권은 인정되나, 최우선변제를 받을 권리는 없습니다.
* 임차권등기명령이란, 임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 대항요건을 유지하기 위해 신청하는 것으로 주택의 소재지 관할 법원에 신청할 수 있습니다. 임차주택이 경매에 넘어간다면 배당요구 종기일 (마감일)내에 배당을 요구해야 합니다. 배당요구 종기일까지 대항요건(이사+전입신고)을 유지해야 우선변제권과 최우선변제권이 유지되는데, 만약 그 전에 이사를 해야 한다면 곤란해질 수 있습니다. 하지만 임차권등기가 완료되면 임차인이 이사하더라도 대항력 및 우선변제권을 그대로 유지할 수 있습니다. 즉 이사를 가더라도 보증금을 돌려받기 위한 요건이 유지가 되는 것이죠. 그리고 임차인은 임차권등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
다음 편에서는, 등기부 등본의 순위에 대해서 알아보겠습니다.
(4편에서 계속)
[같이 보면 좋을 글]
전세사기 피해가기 (2) : 전입신고를 해야하는 이유
부담스러운 대출 이자 줄이는 4가지 방법
세입자가 전세금을 지키는 방법? '전세금 반환보증보험'
Written by 윤성애
<돈 없어도 나는 재테크를 한다> 저자. 대학 때부터 재테크 공부에 미쳐 살았습니다. 돈 되는 정보에 눈이 뜨이고 귀가 열리는 그녀는 자칭 돈벌레입니다. 엄마가 된 후, 결혼 전과는 완전히 바뀐 생활패턴에 맞추어 `생활비가 반으로 줄어드는 생활밀착형 재테크 방법`을 고안해냈습니다. 자격으로는 국가공인 자산관리사, 공인중개사, 증권투자상담사, 선물거래상담사 등이 있습니다.
