전셋집 경매에 넘어갔을 때, 보증금 돌려받을 수 있을까
전세 계약 전, 미리 챙겨야 손해 보지 않아요!
최근 전세 계약을 한 A씨는 주택에 들어간 후 바로 전입신고와 확정일자를 받았습니다.
등기부등본에서 1순위가 된 A씨.
하지만 경매에서는 1순위가 아니라는 사실을 알고 적지 않은 충격을 받는데요.
과연 어떻게 된 것일까요?
전세로 들어갈 당시 등기부등본에서 선순위에 있다고 해도, 경매에서의 배당순위는 1순위가 아닙니다. 예를 들어 2015년 1월 1일에 입주를 하고 주민 등록(전입신고)과 확정일자를 받았다고 칩시다. 그러면 주민등록은 다음 날 0시부터 효력이 발생하고, 확정일자는 당일 효력 발생이므로 결국 대항력과 우선변제권은 2015년 1월 2일에 생깁니다.
·주민등록 → 다음날 0시부터 효력 발생
·확정일자 → 당일 효력
☞ 다음날 대항력과 우선변제권 취득
* 대항력 : 집 주인이 바뀌어도 보증금 반환을 요구할 수 있으며, 계약 기간동안 해당 주택에서 살 수 있는 권한
* 우선변제권 : 집이 팔렸을 때, 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권한
전세로 들어올 당시 등기부등본에 다른 전세권, 가등기, 저당권 등의 설정이 없었다고 가정해봅시다. 내가 선순위 임차인이라고 해도, 주택이 경매로 넘어갈 시에 처분 금액을 제일 먼저 받을 수는 없습니다.
등기부등본에서 1순위라도, 경매에서 내가 1순위가 아닌 이유?
지난 칼럼에서 경매를 '빨래'에 비유했는데요. 부동산은 경매를 통해서 등기부등본에 덕지덕지 붙어 있는 각종 권리를 '세탁' 하게 됩니다.
그런데, 빨래를 할 때 세탁소에 맡기면 끝일까요? 아니죠. 돈을 내야 하죠.
경매도 마찬가지입니다. 일단 체납 처분 절차(재산 압류, 보관, 운반, 공매)에 드는 비용인 '체납처분비'가 1순위입니다. (세탁비를 내는 것과 비슷하지요.)
그리고 2순위는 최우선변제권이 적용되는 '소액임차보증금'과 '최종 3개월분의 임금채권', 3순위는 그 재산에 부과된 각종 세금 (국세, 지방세 및 가산금-이하 당해세)입니다.
*재산에 부과된 지방세 : 재산세, 지역자원시설세(특정 부동산에 한함), 지방 교육세(재산세와 자동차세에 부과되는 경우에 한함), 자동차세 (자동차 소유에 대한 자동차세에 한함)
* 재산에 부과된 국세 : 종합부동산세, 상속세, 증여세
이는 법정기일이 저당권 등의 설정일보다 앞서는지에 관계없이 항상 우선순위가 앞서는 항목들입니다. 예를 들면, 당해세의 법정기일이 2015년 10월 1일이라고 해도, 2015년 1월 1일 대항력을 갖춘 나보다 우선순위가 앞서서 처분 금액을 먼저 가져갑니다.
법정기일이란?
조세채권과 저당권 등에 의하여 담보된 채권 간의 우선 여부를 결정하는 기준일을 말합니다. '신고'로 납세의무가 확정되는 조세의 법정기일은 신고일, '부과 결정'하는 조세의 법정기일은 납세고지서의 발송일입니다.
만약 시세 1억 5000만원의 주택이 경매에서 1억원에 낙찰되었다고 칩시다. 그런데 내가 선순위 임차인이어도 전세보증금이 1억이라면 1억 전부를 받을 수가 없어요.
제일 먼저 1순위인 '체납처분비'가 100만원이라면 1억에서 100만원을 제한 금액인 9900만원, 3순위인 당해세가 1000만원이라면 1000만원을 제한 8900만원이 최종적으로 내게 떨어지는 금액입니다.
보증금이 1억원인데, 8900만원밖에 돌려받지 못한다니 어떡하지?
그래도 괜찮습니다.
선순위 임차인은 보증금을 모두 돌려받기 전까지 집에서 버틸 수 있는 강력한 슈퍼파워! 바로 ‘대항력’이 있으니까요. 법원에서 보증금의 전액을 돌려받지 못하더라도 새로운 소유주(낙찰자)가 선순위 임차권을 인수해야 하므로, 낙찰자에게 나머지 보증금을 받을 수 있습니다.
그럼, 후순위 임차인은 보증금을 못 받는 걸까요?
아니오! 방법이 있습니다. 후순위 임차인이라 해도 앞에 채권액이 그리 많지 않은 근저당권만 있다면, 대위변제(대신 갚음)를 통해 선순위 임차인이 되어 보증금을 지키는 방법도 있을 것입니다.
보증금을 못 돌려받는 상황, 사전에 방지하려면?
선순위 권리가 많은 후순위 임차인이라면, 안타깝게도 보증금을 모두 돌려받기 어려운 경우가 생길 수 있습니다.
부동산이 경매로 넘어가면 선순위 권리와 예상치 못한 당해세 등에 밀려 보증금을 다 받지 못할 수 있고, 보증금 일부를 못 받더라도 이사를 나가야 하는 경우가 생길 수 있습니다. 기존 임대인에게 다른 재산이 있다면 그 재산에 압류를 걸어서 받을 수 있겠지만, 임대인에게 다른 재산이 없거나 재산을 빼돌릴 경우 보증금을 받기는 현실적으로 어려울 것입니다.
따라서 이런 경우를 피하려면, 전세 계약 전 등기부등본을 확인해서 가급적 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 부동산 시세의 70% 이하일 때 계약을 진행해야 합니다. 그리고 계약 후에는 가능한 한 빨리 전입신고와 확정일자를 받아 우선변제권을 갖추세요. 확정일자 이후에 발생한 일반 조세 및 가산금(당해세 제외)과 후순위권리 등은 확정일자를 받은 임차인의 권리에 우선할 수 없으니까요.
명심하세요. 재테크에서 무엇보다 중요한 건 가진 자산을 잘 지키는 것입니다.
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Written by 윤성애
<돈 없어도 나는 재테크를 한다> 저자. 대학 때부터 재테크 공부에 미쳐 살았습니다. 돈 되는 정보에 눈이 뜨이고 귀가 열리는 그녀는 자칭 돈벌레입니다. 엄마가 된 후, 결혼 전과는 완전히 바뀐 생활패턴에 맞추어 `생활비가 반으로 줄어드는 생활밀착형 재테크 방법`을 고안해냈습니다. 자격으로는 국가공인 자산관리사, 공인중개사, 증권투자상담사, 선물거래상담사 등이 있습니다.
