[경매로내집마련하기] 경매 기초 권리분석이란?
안전한 경매를 위해 꼭 필요한 '권리분석'에 대해 알려드립니다.
이 칼럼은 ‘[월세 살지 말고 경매로 내 집 사자] 투자의 원칙과 기본’ 에 이어서 연재됩니다.
이번에는 경매 기초권리분석에 대해 알아보겠다. 권리분석이란 부동산 거래를 안전하게 하기 위해 부동산 권리관계를 조사하고 확인하는 일이다. 사실 권리분석 자체가 광범위하기 때문에 이번 칼럼에서는 비교적 쉬운 주택에 관한 기초권리분석에 대해 알아보고자 한다.
용어정리
이번 칼럼에는 생소하고 다소 어려운 개념들이 등장하므로, 본격적인 내용에 들어가기에 앞서 용어를 정리해 보고자 한다.
권리분석을 위한 첫걸음 : 말소기준권리
우선, 권리분석을 하기 위해선 해당 부동산의 등기부등본 열람을 해야 된다. 부동산 경매를 하게 되면 등기부 등본에 등록된 각종 권리들 중 일부가 사라지게(소멸하게) 되는데, 이 때 소멸의 기준이 되는 권리가 ‘말소기준권리’이다.
TIP 요즘은 인터넷으로도 쉽게 700원만 내면 열람을 할 수가 있다. 대법원 인터넷등기소 사이트
에서 말이다.
말소기준권리란 정식법률용어는 아니지만, 일반적으로 등기부등본에서 낙찰 후 소멸되는 권리 중 기준이 되는 권리를 말한다. 즉, 부동산 경매 낙찰 이후 말소기준권리를 포함하여 후순위에 있는 모든 권리들이 소멸하고, 말소기준권리 앞의 권리는 낙찰자에게 넘어가게 된다.
말소기준권리의 종류는 1. 근저당, 2. 압류(가압류) 3. 가등기(담보가등기), 4. 경매기입등기 5.배당신청한 선순위 전세권 이렇게 5종류가 있다.
경매 예정인 부동산의 각종 권리를 확인했다면 해당 부동산 소재지의 동사무소에 가서 전입세대열람을 해야 한다.
TIP 이때 경매정보지를 첨부해서 가야 한다.
전입세대열람을 하는 이유는 말소기준권리보다 더 빨리 전입신고한 선순위 임차인이 있는지 확인하기 위함이다. 말소기준권리보다 더 빨리 전입신고한 선순위 임차인이 있는 경우에는 낙찰자가 그 임차인의 보증금을 인수해야 되는 경우가 있기 때문이다.
TIP 요즘은 유료 경매정보 사이트에서 모든 정보를 쉽게 볼 수가 있다.
권리분석 예제 (1) 대항력과 우선변제권
다음은 필자가 이용하는 ‘지지옥션’의 화면을 캡쳐한 것이다.
물건의 상세정보를 클릭하면 다음과 같은 내용을 확인할 수 있는데 여기서 가장 눈여겨봐야 할 곳은 임차조사와 등기권리란이다.
우선 임차조사를 보면, 세입자 강00씨가 전입신고를 2017년 4월 25일에 한 것을 확인할 수가 있다. 대항력이 생기려면 임차인이 전입신고를 하고, 전입(주거)을 한 다음날 0시부터 대항력이 생긴다. 즉, 2017년 4월 26일 0시부터 대항력이 생긴다는 뜻이다.
TIP 대항력이란 다른 제3자에게 자신의 권리를 주장할 수 있는 것을 말한다. 대항력의 성립요건은 주택의 인도(주거)와 주민등록(전입신고)를 한 이후 다음날 0시에 발생
한다
대항력이 생기면 경매로 집이 넘어가도 보증금을 낙찰자에게 인수하게끔 할 수도 있고, 아니면 법원에 배당신청을 해서 낙찰잔금에서 보증금을 우선 배당을 받을 수도 있다. 그러기 위해선 반드시 확정일자를 받아야 한다. 확정일자를 받으면 우선변제권이라는 것이 생겨서 다른 후순위의 채권자보다 우선해서 배당을 받을 수가 있다.
밑에 표를 보면, 등기권리란에 근저당권자 국민은행이 2015년 4월 14일에 근저당권을 설정한 것을 확인할 수가 있다. 이 권리가 말소기준권리가 되는 것이다. 이 권리를 포함하여 후순위에 있는 모든 권리들은 낙찰로 인해 소멸하게 된다.
또한, 임차권리를 보면 임차인 강00씨 전입신고 일자가 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력이 없는 임차인이라 안심하고 낙찰 받으면 된다.
참고! 최우선변제권
참고로 위의 사례는 임차인의 보증금이 최우선변제금을 받을 수 있는 범위에 속하기 때문에 보증금도 다 받을 수 있다.
최우선변제금을 받기 위해선 전입(주거)과 전입신고를 하고, 보증금이 소액보증금 적용범위안에 해당되어야 한다. 이때 소액보증금 적용 범위의 기준일자는 말소기준권리의 일자 기준으로 한다.
위 사례의 경우에는 말소기준권리자인 국민은행이 근저당권을 2015년 4월 14일에 설정했기 때문에 위 표의 최선순위 담보권 설정일자가 2014년 1월 1일~ 2016년 3월 30일 안에 해당이 되고, 지역이 수도권이기 때문에 임차 보증금액 범위가 8천만원 이하면 최대 2700만원까지 최우선변제금을 받을 수가 있는 것이다.
권리분석 예제 (2) 선순위 임차인이 있는 경우
한 가지 사례를 더 보겠다.
위 사례의 경우 임차조사에서 임차인 박00씨가 2015년 6월 25일에 전입신고를 한 것을 확인할 수 있다. 보증금액은 1억8천만원.
그렇다면 대항력은 2015년 6월 26일 0시부터 생길까? 아니다, 관리사무실에 문의를 해본 결과 위 임차인은 전입신고는 빨리 했지만 실제 전입(주거)는 2015년 7월 20일에 했다고 한다. 그럼 대항력은 2015년 7월 21일 0시부터 생기게 된다.
그 다음엔 말소기준권리륻 찾아야 되는데 말소기준권리는 2015년 7월 22일에 근저당권을 설정한 농협은행을 확인할 수가 있다. 즉, 임차인 박00씨의 대항력이 있는 선순위 임차인이기 때문에 낙찰자는 임차인의 보증금을 전액 인수해야 한다.
한 가지 더! 위 정보지를 보면 알겠지만, 정00씨가 한 번 낙찰을 1억8600만원에 받았다가 잔금을 미납해서 다시 재매각이 된 것을 확인할 수가 있다. 이렇게 되면 정00씨는 입찰보증금 1580만원(최저가의 10%)을 날린 것이다. 때문에 시세가 3억3천만원이라면 인수해야 되는 보증금 1억8천만원을 뺀 금액 이하(1억5천만원 이하)로 입찰해야 됨을 명심해야 된다.
이렇게 간단한 사례들을 통해 경매의 기초권리 분석에 대해 알아보았다. 하지만 권리분석 자체가 범위가 넓고 다양한 사례들이 있기 때문에 반드시 전문 서적을 사서 공부하길 추천한다.
경매를 하다 보면, 권리분석을 잘 하지 못해 돈을 날리는 경우를 종종 볼 수가 있게 된다. 독자 여러분들은 이러한 실수를 하지 않길 바란다.
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Written by 투데이리치
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