[40대에건물주님되기] 부동산 투자 실전편
임대소득 vs 매매차익
부동산 투자법의 종류: 임대소득 투자법과 매매차익 투자법
돈을 벌어야 하는 이유와 얼마를 벌어야 하는지 목표를 세웠다면, 실천 방법에 대해서 고민을 해야 한다. 부동산 투자법은 크게 두 가지로 나뉠 수 있다. 임대소득 투자법과 매매차익 투자법이다.
임대소득 투자의 핵심: 금리와 수익률
임대소득 투자법의 특징은 매달 현금흐름이 발생한다는 것이다. 따라서 금리와 수익률의 개념을 잘 이해해야 임대소득 투자를 잘 할 수 있다. 위의 예시를 다시 살펴보자. 1억 3천만원에 오피스텔을 샀는데 월세가 보증금 1,000만 원에 60만 원이라고 한다면 이 오피스텔의 연 수익률은 얼마가 될까? 은행 금리가 2%라고 하면 은행보다 얼마가 더 유리하고 투자가치가 있을까?
계산해 보면 다음과 같다. 우선 임대소득은 720만 원(월세 60만원X12개월)이다. 실투자금은 매매가 1억 3천만 원 중에 보증금 1천만 원을 제한 1억 2천 만원이다. 즉, 1억 2천만 원의 현금으로 매년 720만 원의 현금을 창출하기 때문에 6%(720만 원 / 1억 2천만 원)의 수익이 발생한다. 은행 금리가 2%라고 하면 은행보다 3배의 수익을 안겨 주는 셈이다. 따라서 은행 금리랑 비교했을 때 충분히 투자가치가 있다고 판단할 수 있다. 이처럼 월세의 수익율을 계산한 후 이를 은행 금리랑 비교해서 투자할 지 말 지를 결정할 수 있는 것이다.
하지만 위의 계산식은 오피스텔을 취득했을 때 내는 취득세, 재산세, 부동산 수수료, 건강보험료 증액, 약간의 수리비 등은 계산하지 않았다. 실제로 임대수익을 게산할 때 고려해야 하는 요소가 많기 때문에 실제 투자 시에는 조금 더 포괄적으로 여러 가지 경우의 수를 따져서 투자에 임해야 한다. 즉, 부동산에 대한 세금, 수수료, 건강보험료, 종합소득세 부가세 등의 제반비용을 이해해야 투자할 때 더 명확하고 체계적인 결정을 할 수 있다.
적은 돈으로 높은 수익율을 : 레버리지 효과를 이용하자!
레버리지 효과*를 이용하면 임대소득 투자 수익율을 드라마틱하게 높일 수 있다.
* 레버리지 효과: 타인의 자본을 이용해서 자기 자본의 수익을 증대시키는 것. 즉, 적은 돈으로 큰 수익율을 얻기 위해 빚을 내는 투자기법
예를 들면 1억 3천의 오피스텔 가격 중 60% 즉, 약 8천만원 대출이 나온다고 가정해 보자. 이 때 대출 금리는 3.5%라고 가정한다. 3.5% 금리로 8천만원을 빌리면 1년에 이자만 280만 원이 나온다. 280만 원을 월 단위로 나누면 한 달에 약 24만 원의 이자가 된다. 월세에서 이자를 제외한 임대소득은 연간 432만원, 실투자금은 4천만원이므로 수익률은 10.8% 라는 것을 알 수 있다.
어떤 금융기관에서도 확정금리로 매달 10.8%의 수익을 안겨주는 금융 상품은 없다. 더군다나 금융상품은 이자소득세 15.4%를 떼야 하지만 임대소득은 현재 연 2,000만 원까지는 비과세다. 따라서 부동산 임대소득 투자가 금융기관의 금융상품보다 높은 수익을 얻을 수 있다는 것을 알 수 있다. 부대 비용이나 취득세, 재산세 등의 세금을 감안하더라도 충분히 투자 메리트가 있는 것이다.
일반적으로 대출을 활용한 투자 수익률이 10% 이상만 되더라도 꽤 괜찮은 투자라고 할 수 있다. 왜냐하면 산술적으로 수익률이 10%만 되더라도 10년 안에 원금을 모두 회수할 수 있기 때문이다. 10년 동안 부동산 가격이 제로가 되지 않는다면 전혀 손해 볼 장사가 아니라는 의미다. 이처럼 수익률, 특히 대출을 활용한 수익률을 계산할 수 있다면 올바른 투자 판단을 내릴 수 있다.
매매차익 투자의 핵심: 전세가 비율
매매차익 투자법은 아파트에 투자할 때 유용한 방법이다. 전편에서 얘기했듯이 아파트는 오피스텔이나 상가에 비해서 임대수익률이 떨어진다. 그리고 아파트는 우리나라의 특수한 주거 형태인 ‘전세’가 있기 때문에 월세를 받기가 쉽지가 않다. 즉, 아파트는 임대수익이 발생하기 어려우므로 매매차익 투자를 통해 수익을 거둘 수 있는 것이다.
매매차익 투자법의 핵심은 매매가 대비 전세가 비율이다. 전세가 비율이 높은 아파트의 장점은 내 투자 원금이 적게 들어간다는 것이다. 가령 3억원짜리 아파트인데 전세가가 2억 5천만원일 때 전세를 안고 그 아파트를 사면 실 투자금이 5천만원 밖에 들어가지 않는다. (심지어 1억 2천만원 매매가 아파트의 전세가가 1억 1천만원이면 1천만원으로 전세를 낀 아파트를 살 수 있다.)
이렇게 전세 2억 5천만원을 낀 3억원짜리 아파트가 4억원이 된다면 5천만원 투자로 1억원을 벌었기 때문에 수익률이 200%가 되는 것이다.
여기서 두 가지 조건이 존재한다. 첫째, 3억원에서 4억원으로 오를 수 있는 아파트를 찾아야 한다는 것이고, 둘째 시기적으로 그 기간이 짧아야 한다는 것이다. 3억원에서 4억원까지 오르는 기간이 10년 이상이면 기간별 수익률이 많이 떨어지기 때문이다. 즉, 이 두 가지 조건이 부합하는 아파트를 찾는 게 핵심이고 실력이고 돈 버는 기술이다.
이런 곳이 어디 있냐고? 글쎄 투자는 아는 만큼 보인다고 한다. 이런 곳이 아직도 많이 있다. 돈이 없다고 투자를 못하는 게 아니라 투자의 안목이 없기 때문에 투자를 못 하는 것이다. 투자의 안목을 기르고 투자 공부를 계속한다면 사실 큰돈이 없어도 투자할 데는 정말 많다. 스스로 본인의 한계를 정할 필요는 없다.
실제로 필자는 당시 매매가 1억 2천만원에 전세가 1억원, 즉 실 투자금액 2천만원으로 투자를 했는데 2년 후 그 주택을 2억 6천만원에 매도한 경험이 있다. 실 투자금액은 2천만원인데 매매차익은 1억 4천만원(2억 6천만원-1억 2천만원)이었기 때문에 수익률이 무려 700%였다. 세금을 많이 내지 않았냐고? 1가구 1 주택 비과세를 활용해서 양도세를 합법적으로 한 푼도 안 냈다.
매매차익 투자가 임대수익 투자에 비해 어려운 이유
임대수익 투자법보다 매매차익 투자법이 어려운 이유는 현재보다 미래의 가치를 판단해야 하기 때문이다. 따라서 초보 투자자라면 임대소득 투자를 우선하고 부동산을 보는 안목이 생기면 매매차익 투자를 하는 게 바람직하다고 생각한다.
좋은 임대수익률은 현재 대출이 없을 때 5~6%의 수익이면 적당하고, 대출을 활용한 투자는 10% 이상이면 좋다. 물론 경우에 따라서 수익률이 조금 낮더라도 미래가치가 뛰어나 향후 매매차익도 기대할 수 있다면 투자하기에 나쁘지 않다. 다만 앞에서도 언급했지만 초보 투자자들이 미래가치를 판단하기가 쉽지 않기 때문에 처음에는 철저히 임대수익률의 기초한 투자를 하는 게 바람직하다.
한 가지 더! 매매차익 투자법에서 전세가 비율이 높다고 모든 투자가치가 높은 건 아니기 때문에 이 또한 주의해야 한다. 현재 전세가가 높다고 하더라도 전세 만기가 도래하는 2년 후, 4년 후에는 전셋값이 떨어지는 경우도 있기 때문에 상당히 주의해야 한다. 또한 전세가와 더불어 입지 향후 전망, 교통, 학군, 편의시설 등 전반적으로 고려해야 할 사항들이 많다.
많은 사람들이 부동산 투자를 어렵게 생각한다. 하지만 생각을 바꾸고 공부하고 조금씩 노력하다 보면 누구나 부동산 투자 고수 대열에 합류할 수 있고 돈도 벌 수 있다. 문제는 믿음이다. 내가 그렇게 믿고 노력한다면 가능하지만 날 할 수 없다는 생각으로 시도조차 하지 않는다면 절대 꿈을 이룰 수 없다. 일단은 나 자신을 믿어보자!
Written by 최진곤
'미래를 읽다 투자자문 컨설팅' 대표로, 실패하지 않는 부동산 투자법을 알려드립니다.
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