아파트가 가장 쉽다
1. 몇 년 전 수익형 부동산 다섯 채를 매입했다.
목표는 단순했다. 안정적인 현금흐름을 만드는 것이었다.
2. 모든 과정은 3개월 안에 끝냈다.
계약, 잔금, 대출, 인테리어, 세팅까지 회사 일보다 더 바쁜 나날이었다. 그 기간 동안 나는 거의 부동산 매입 기계였다.
3. 다섯 채의 매입가를 합하면 18억 4천만 원이다.
한 채당 평균 3억 6천 수준이다. 아파트처럼 덩치 큰 자산은 아니지만, 손이 많이 가는 자산이다. 꾸미고 관리하지 않으면 바로 공실로 이어진다.
4. 3개월 동안 대출 자서를 다섯 번 했다.
은행도, 심사 조건도, 서류 준비도 모두 달랐다. 담당자와 카톡 알림이 하루 종일 울렸다.
5. 총대출액은 15억 원이다.
매입가 대비 약 80% 수준이다. 개인과 법인 명의의 담보대출을 골고루 끌어왔다.
6. 취득세 8,500만 원이 들었다.
수익형 부동산 취득세는 4.6%다. 다섯 채를 한꺼번에 사니 세금의 무게가 꽤 크다.
7. 인테리어 비용은 5,400만 원이다.
채당 1천만 원이 조금 넘는다. 전체 리모델링은 아니지만 기본 틀은 맞춰야 임차인이 들어온다.
8. 세팅한 월세는 총 630만 원이다.
계약은 다섯 건 모두 순조롭게 마쳤다. 다행히 지금까지 공실이나 미납은 없었다.
9. 월세가 높지만 남는 게 많지 않다.
이자가 빠져나가면 순수익은 크지 않다. 거기에 법인세, 재산세까지 고려하면 계산기를 자주 꺼내게 된다.
10. 직장인도 임대업은 가능하다.
회사에서 문제 삼지 않는다. 월급 외의 수입 구조를 만드는 방법 중 하나다.
11. 수익형 부동산은 생각보다 훨씬 어렵다.
한 채만 세팅해도 품이 많이 들고, 금리 변화에 취약하며, 매도가 쉽지 않다. 겉으로 보기엔 월세가 자동으로 들어오는 구조지만, 그 구조를 만들기까지의 과정은 결코 단순하지 않다.
부동산으로 돈 버는 방법 중에서는 아파트가 가장 쉽다.