3일차 출근-첫 부동산 임장에서 J가 되기로 맹세합니다

돈이되는 부동산 임장 시크릿-재테크르르

혹시 머릿 속에서 꽃이 쏟아지는 MBTI를 아시나요? 바로 ENFP입니다. 끊임없는 상상과 급격한 분위기 상승, 그리고 어떠한 역경에도 행복의 꽃을 상상하는 그런 성격이죠. 제가 바로 그렇습니다. 이 빵빵은행은 체감상 ㅑ생각보다 ISTJ(조금씩 다를 수 있습니다.)가 많은 조직인데, 이 척박한(?) 환경 사이에서 어떻게든 적응해 보려고 노력하고 있습니다. 물론 가끔씩 뭉게뭉게 구름처럼 떠오르는 생각에 사로잡히기도 합니다. 예를 들어 갑자기 ATM기기가 돈을 토해 내서 고객들한데 돈을 뿌린다던지,(아니 내가 고객일 때는 안 그러더만!) 로또가 당첨되어서 금고에 있는 현금으로 다 주세요를 외치는 상상을 하기도 합니다. 무엇보다도 즉흥적으로 무엇인가를 하는 게 재미로 느끼고 있습니다. 뭉게뭉게 갑자기 하얀 수증기가 마음을 채우면 그 즉시 행동으로 옮겨기지는 P의 여정을 매일 행하고 있어요. 이러한 저 같은 친구들이 빵빵은행에서는 홍길동처럼 이곳저곳 나타나고 급변하는 정부정책, 다이나믹한 고객님들의 요구와 갑작스러운 영업 기회에 눈을 반짝이면서 계획 없는 여행을 하는 느낌으로 움직이죠.

그래도 인생에 살면서 아예 J의 성향없이 뜬구름 잡듯 둥둥 떠다닐 수 없다고 생각한 경험이 최근에 있었어요. 바로 부동산 쇼핑! 야무지게 인생의 목표를 수익성 부동산으로 500만원 이상 월수익을 받는 게 꿈이지만, 아무리 생각해도 덥썩 팔랑귀로 기회다 싶어서 사기에는 너무 리스크가 크잖아요. 기본 1억원 이상 찍는데 무슨 1억원이 다이소 1,000원 가격도 아니고(재벌이신 우리 독자분은 그럴 수 있겠어요.) 신중하고 꼼꼼하게 따져야겠어요. 그래서 난생 처음으로, 은행에서도 안 했던 MBTI J로의 여정을 떠나볼까 합니다. 구름에 떠다니는 느낌도 중요하지만, 칼을 갈아 강철처럼 뽀족한 포크를 가지고 부동산을 찔러보겠어요.

무작정 부동산 임장을 떠나보기로 했어요. 마치 새로운 시즌이 나와 옷을 사듯이 세련된 부동산, 내 예산에 충족 가능한 부동산이 있는지 다녀보았습니다.

이번에 저는 오피스텔 쪽으로 관심을 가져서 도보로 분위기 임장을 해볼까 했어요.

1. 일자리가 많거나 일자리까지 출퇴근이 용이한 그 곳

2. 비교적 사회초년생들이 많이 사는 그 곳

3. 1~2억원 내외에서 접근 가능한 매물이 있는 그 곳

4. 네이버 부동산 및 경공매로 원하는 매물을 찾아 뜨는 그 곳

일단 이 정도로 나름 J(?)답게 추려서 정한 동네는

서울 연신내, 불광, 응암동, 그리고 성동구 성수동 일대로 정했습니다. 앞으로 약속 있거나 주변 관심있는 동네로 조금씩 임장을 해 볼려고 하였는데, 때마침 약속 전에 들릴만한 곳으로 정했습니다. 일단 흥미있는 여행으로 생각하고, 출발!

먼저 연신내 지역은 종로2가까지 버스로 30분, 지하철로는 종로3가까지 25분 내외였고, 인근에 소형주상복합 및 오피스텔이 많이 보였습니다. 신축도 은근히 많고 상업지역이 크다 보니 나홀로아파트 및 고시텔 등 다양한 형태의 수익형 부동산이 많이 보였습니다. 한 때 대학생 때 잘 놀던(?) 시기에는 연신내에서 많이 놀러 댕겼는데, 아직도 길거리에는 인근 사회초년생 및 대학생 자취생들이 많이 보였습니다. 연신내구역 도시정비형재개발사업이 이루어지는 구간이 있는데, 대체로 신축 근린생활시설 및 오피스텔 공사가 많이 보였습니다. GTX-A도 조만간 개통이니 교통호재를 이미 머금은 곳이라고 봅니다. 심지어 각종 기업에서 수익형 부동산으로 은평구 일대에는 이 곳을 많이 매입한다고 들었습니다.

다만 이전부터 느꼈지만, 중심 거리만 비껴나가도 상가 공실률이 높으며 불광역 및 인근 역촌역 등까지는 언덕이 많아 상권이 지금보다 확장하기에는 한계가 있으며 생활권이 구분되는 느낌이었습니다. 또한 인근 주사용자가 학생들과 사회초년생이라면 이들이 이용할 만한 편의시설(카페, 독서실, 만화방 등)이 많지 않다고 보입니다. 심지어 갈현동 쪽에는 재건축/재개발 사업이 진척이 이루어지지 않는 상황도 확인하였습니다.

무엇보다 제가 본 매물은 연신내역 3분거리에 있으며 바로 앞에 GTX가 있음에도 2016년도부터 매매가가 변동이 없이 6평 오피스텔이 1억 후반대에서 그대로 머물고 있었습니다. 유사거래사례나 평가사례나 동일한 것으로 보아 수요 대비 공급이 많다고 느껴졌습니다.

다음 불광역 지역은 연신내와는 달리 인근 지역 주민들이 실거주하는 형태가 많아 보였고 혁신파크, 행정기관 등이 있으며 전반적으로 조용한 지역임을 확인하였습니다. 엔씨백화점 인근 골목들은 대체로 다가구, 다세대주택으로 지저분(?)하다는 느낌이 강했지만, 인근에 아파트단지들이 크게 생성되고 있어 젊은 분들도 많이 거주하는 형태입니다. 대체로 기계식 주차장이 많으며 의외로 임대/분양 붙여놓은 간판들이 많아 보였습니다. 오히려 전세나 반전세로 운영하면 실거주하기에는 좋아보니긴 했습니다. 대조전통시장 뒤로 많은 주거용 건물이 있으니 공급도 많아 보였습니다.

여기도 연신내역과 유사한 시세로 1억 후반대의 매물들이 있는데, 신축도 꽤 보였습니다. 원래 공매를 통해서 보려고 하였으나 하필이면 일요일날 가서 공인중개사 문을 닫았더라고요. 그렇다고 열심히 시세를 보지도 않고 느낌 가는데로 갔습니다.

세절역 응암동 응암오거리 시가지는 응암시장, 대림시장 등이 많으며 불광천을 건너면 6호선까지 5분 거리 내외로 지하철을 이용 가능합니다. 물론 보았던 매물들의 경우 대체로 11평에 2억 초반대가 대세였으며 여기서 월세는 60-70만원대로 출퇴근하기에는 좋아 보입니다. 버스도 조금만 나가면 바로 서대문까지도 갈 수 있겠다라고요.

다만 각종 다가구주택 간 거리가 좁은 편이고 나름 언덕도 있어서 조망권 및 일조권은 개개의 매물마다 다르다고 생각이 들었습니다. 또한 의외로 불광천 인근은 탁 트여 있는데 그 외 지역은 답답하다는 인상을 많이 받았고, 대체로 실거주민들이 어르신들과 어느 정도 연세 있으신 분들이 많았어요. 어떻게 보면 역세권보다는 이 응암오거리가 메인이라는 인상은 받았지만, 그렇다고 명지대, 인근 출퇴근 직장인들 대상으로 투자가 가능한지는 생각을 해 보아야겠습니다.

마지막으로 서울숲 및 성수동 인근의 경우, 각종 기업 유치 및 2호선 뚝섬역 라인까지 출퇴근하기에 안성맞춤이면서, 한양대 병원 및 서울숲, 인근 팝업스토어까지 꽤 매력적인 요소들이 많다고 보았습니다. 그렇다고 구축이 많은 바람에 생각보다 월세가 비싸다는 느낌을 받지도 않았어요. 의외로 실거주하시는 어르신들도 많고, 젊은 부부들도 많아 보였습니다. 제가 서울 상경한다면 여기도 필수 후보로 둘 만 했어요. 생각보다 성수동 메인 거리와는 거리가 약간 있어서 소음도 없고 조용해서 거주하기에 좋아 보였습니다. 다만 구축 아파트의 매매가와 전세가가 거의 배는 차이가 나더라고요. 아마 재정비 사업을 염두하여 가격이 치솟았지만, 실제로 효용가치는 전세가가 맞다고 봅니다. 만약 마포구처럼 학군마저 맞추어지는 분위기라면... 더욱 오르지 않을까 예상하고요.

사실 마음 내키는대로 뜬구름 잡고 간 임장이라 그런지, 거의 분위기만 혀로 맛 보고 갔기에 여러분들에게 하등의 도움이 되지 않았다고 봅니다. 일단 가장 먼저 손품을 들이지 않고 무작정 나갔다는 부분을 크게 반성하고 있어요. 그래서 <돈이 되는 부동산 임장 시크릿>을 읽고, 다음 임장부터는 어떻게 보완할 지 다음과 같이 정리하였습니다.

1) 백지 지도를 출력

2) 대장 아파트 및 인근 대형 상권 체크하기

3) 대장 아파트 및 상가, 오피스텔 등 3년간 시세, 전세가, 월세 표시하기

4) 도시기본계획, 교통망, 장래 호재, 재개발, 재건축 표시하고 세부 내용 적기

5) 탐나는 매물 및 경매, 공매 매물 수집하기

6) 공인중개사님께 각종 상황에 맞추어 자료 추리기

특히 이 책에서 다음의 내용을 하나하나 실전 경험을 맞추어 기술을 해 주셔서, 자잘한 팁들도 알게 되어 적어도 계란으로 바위치기의 느낌을 안 날 듯 합니다. 송곳까지는 아니고 적어도 나뭇가지라도 좋은 매물을 꽤뚫을 수 있겠다는 마인드가 생겼어요.

또한 어느 정도 통달을 하면 각종 세금 및 제비용을 제외하였을 때 나에게 떨어지는 돈이 얼마인지를 생각하면서, 적어도 수익률은 생각하면서 임장을 하고 싶었습니다. 지금 한 임장은 거의 뜬구름잡기 수준이더라고요. 투자 대비 실익이 얼마인지는 머릿속에서 계산하는 자신이 되어야 하지 싶습니다.

무엇보다도 언젠가는 사고 싶은 부동산을 흐뭇하게 바라보면서, 적어도 목표 하나는 스나이퍼처럼 뚫어버리겠다는 결심을 하게 되었습니다. 앞으로 몇 권의 책을 더 읽어서 저만의 부동산 임장 시스템을 구축해 나가고자 합니다. 그래도 일단 나가보니 무엇이 부족한 지는 알았어요. 우량한 친구가 제 품에 들어올 때까지 계속 다듬는 자세를 잃지 않겠습니다.