전세 사기인지 아닌지 이렇게 구별하세요

기사를 보다가 답답해서 쓰는 글이다.

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그렇지, 임차권등기는 방패막이다 / 매일경제

* 기사 요약

1. 임차권등기를 설정한 건수가 21년에 비해 3배 상승함

사례 1) 공인중개사가 아닌 중개보조원을 통해 가계약금을 송금한 경우

사례 2) 불법적인 갭투자로 구속된 경우

2. 현상에 대한 전문가들의 대책

세종대 부동산학과 교수 임재만) LTV처럼 전세가 비율을 정해야

경기대 도시교공학과 교수 김진유) 전세값이 매매가의 70%를 넘지 못하게 정해야

3. 국토교통부 연구 용역 결과 발표 예정

전세보증보험 가입 가능한 전세가율 90%를 더 강화하는 것 거론됨

전세권 설정 의무화 거론

전세 대출의 보증 비율을 낮춰야

* 용어 설명

- 임차권 등기: 세입자가 보증보험에 가입하거나 안심대출을 받은 경우, 만기가 지나도 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 집에 임차권 등기를 설정하고 보증보험사를 통해 보증금을 돌려받을 수 있음

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기사 사례들은 전형적인 전세사기인데 반해, 기사 내용은 갑분 전세가율에 관한 이야기다.

물론 전세가율은 전세 투자의 핵심 중 하나다.

그러나 [임차권 등기 설정 = 전세사기]의 프레임은 위험하다.

좀 더 쉽게 풀어본다.

전세 사기인 경우

기사의 사례들은 전세 사기가 맞다.

규모가 으마으마하네 정말... 전세 사기로 구속 / YTN

한 때 빌라를 팔거나 분양할 때 유행하던(?) 방식인데,

계약서의 매매 가격을 뻥튀기하고 전세 보증금을 높게 받아

차액을 중개인, 매도자, 매수자가 사이좋게 나눠가지는 신박한 창조 경제(!)의 케이스.

21년 전후로 성행했으니, 지금쯤 만기가 되었을 것.

이 방식으로 하지 않으면 빌라를 팔기 힘들다는 소리가 있을 정도였으니,

꽤 많은 거래가 이런 방식으로 이루어졌을 것이다.

하지만 안 잡힌 경우가 더 많겠지

전세 사기가 아닌 경우

반면, 아파트의 경우 규격화 되어 있고 시세가 투명하기에 위와 같은 전세 사기가 힘들다.

시세에 맞게 계약을 했고,

전세보증보험이나 안심 전세대출을 이용한 경우에

임대인이 만기가 지나도 보증금을 돌려주지 않으면(못하면)

임차권등기를 설정하고 보증보험사를 통해 보증금을 돌려받게 된다.

이렇게 되면 임대인에게 보증금을 갚을 의무가 생기며, 이자를 내야 한다.

절차가 매우 복잡하고, 이사 날짜 맞추는 게 힘들고,

임대인이 괘씸하게 느껴지는 것은 사실이지만, 불법이거나 사기는 아니다.

보험사를 통해 내 돈을 돌려받는 과정이다.

요즘은 전세 시장이 조금씩 나아지는 모습이지만,

올 한 해 새로운 세입자를 구하지 못하거나 집이 팔리지 않아 이런 방식으로 처리된 집들이 많다.

이에 따라 임차권 등기 설정 건수가 높아지는 것이다.

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(현실성도 없지만) 시장 가격을 고려하지 않고

전세가율을 제한하면 부작용이 심각할 것이고,

보증보험이나 전세대출의 보증 비율을 낮추는 쪽이 효과가 있겠지만

전세가율이 계속 올라가면 결국 세입자만 피해를 보게 되겠지.

전세권 설정도 글쎄다.

세입자 입장에서 보증보험을 통해 돈을 돌려받는 편이 차라리 낫다고 생각한다.

+ 이상, 세입자로서 임차권 등기 설정을 경험해본 전세 투자자의 글이었습니다 :)

No limits, Boldly go.

글쓰는 투자자 벨지.

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만기인데 집주인이 보증금을 안 돌려줍니다.

기사 원문

눈뜨고 코베이는 세입자 속출 …'방패막' 임차권등기 3.5배 쑥 - 매일경제

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