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계정을 잊어버리셨나요?

by 비욘드스페이스 Apr 26. 2021

40평 이하 생계형 꼬마빌딩 공유오피스 창업 실패 사례

비욘드스페이스 수유점 기획 중 글을 통해 서울 강북 수유동에 신규 지점 확장을 예고했으나, 최종적으로 건물 측과 협상이 결렬되었습니다.

끝내 협상에 이르지 못한 사례의 객관적인 분석을 통해 비욘드스페이스가 나아가야 할 방향과 꼬마 빌딩을 가진 분들이 공유오피스를 고려할 때 현실적으로 유의할 점을 알려드리고자 합니다.

해당 건물/공간이 40평 미만, 공실 그리고 임대 보다 리모델링을 통해 공간 사업을 구상 중이라면 이 글이 도움 될 거라 확신합니다.

건물 측과 비욘드스페이스가 협상에 이르지 못한 결정적인 원인은 기대수익이었습니다.

건물 측은 기존 원룸 9가구에 대한 임대료를 450만 원가량 받고 있었고, 인테리어 비용까지 투자했으니 450만 원/월 보다 더 높은 이익을 원했습니다. (렌트프리를 1년 보장해 주셨습니다.)

건물 측이 원하는 조건과 다르게, 비욘드스페이스는 30개월간 순이익의 100%를 인테리어비로 선지급

(순이익=전체 매출-고정비-인건비, 인건비 160만 원/월 책정)

그리고 30개월 이후 순이익에 대해 5:5로 건물 측과 셰어 (렌트프리 없음) 하는 것을 제시했습니다. 그러나 건물 측은 이를 수용하지 못했습니다.

만약 본 건물에서 최대 매출이 1200만 원/월이었다면, 양측이 모두 수용할 수 있었을 겁니다. 그러나 물리적인 공간 넓이의 한계로 최대 매출을 800만 원/월 이상 기대할 수는 없었습니다.

건물 측 입장에선, 비욘드스페이스가 만약 이 건물 전체를 당사 브랜드로 운영을 한다면, 브랜드 가치 상승 차원에서 순이익에 대해 양보를 할 것으로 예상했답니다.

그러나 저희는 리스크와 함께 본 건물에 공유오피스 사업을 도전하는 것이기에, 그 위험 또한 건물과 함께 셰어 하길 원했습니다.

구체적으로, 한 층에 17평 남짓한 공간의 공유오피스는 현실적으로 사업성이 낮습니다. 예를 들어 공용 공간(라운지, 회의실, 프린터 등)을 계단을 통해 이동하며 동선이 길어지는 단점이 있습니다.

그리고 주변 20만 원 초반 가격의 소호사무실과 차별화를 위해 주변 경쟁사보다는 적어도 공간 넓이가 같거나 더 넓어야 합니다. 인테리어 소재, 가구 퀄리티는 기본적인 공간 넓이가 해결된 이후의 문제죠.

매출의 한계를 극복하기 위해, 오피스/스터디 공간으로 구분하여 층별 구성을 다르게 기획을 해보기도 했으나, 결과적으로 매출의 한계는 명확했습니다.

공유오피스 또는 스터디카페 공간 임대업으로 60평 월 1200만 원 이상 달성하는 것은 대부분 불가능합니다. 간혹 60평대 스터디카페에서 월 2000만 원 이상 찍는 곳이 있는데, 정말 입지가 좋은 곳입니다.

근본적으로 본 협상이 실패한 이유는 본 사업의 양측 목표가 달랐습니다. 건물 측은 안정적 임대수익이 목적이고, 비욘드스페이스는 좁은 공간에서의 사업 실행이 목적이었기 때문입니다.

만약 임대수익이 아닌, 원룸보다 더 높은 매출을 위한 신규 사업에 대한 도전이었다면, 순이익에 대한 조율이 훨씬 수월했을 것입니다.

그러나 건물 측은 최소 450만 원/월이라는 임대 수익을 정했고(렌트프리 1년), 비욘드스페이스는 본 사업에 도전함과 동시에 임대료에 대한 위험까지 감수해야 했으므로 받아들일 수 없었습니다.

그럼에도 실행해보고자 저희가 한발 물러나, 인테리어 비용을 30개월간 선 지급하기로 했으나, 결과적으로 받아들여지지 않았습니다.

이번 협상을 통해 저희가 얻은 교훈은 건물 측에게 임대료에 대한 확신을 줄 수 있어야 한다는 것입니다.

동시에, (투자자로써) 건물 측도 단지 임대 수익만을 바라보는 것이 아닌, 본 건물에 기획된 사업이 성장할 수 있도록 함께 도전과 리스크를 감수해야 한다는 것입니다.

저희가 건물 측에게 바라는 점은, 임대수익 보다 건물이 살아나는 사업에 함께 도전하고 키워 나갈 준비가 되어있는 것입니다.

공실을 살리기 위해 임대인과 임차인은 '공동의 목표를 세우고 공실에서 상생하는 자세'를 가져야 합니다.

임대인은 공실에서 새로운 사업에 도전하는 임차인을 위해 성장할 수 있는 시간을 주어야 할 것이고, 임차인은 동반자(임대인)의 건물이 살아나고 함께 이익을 가져갈 수 있도록 사업의 활성화에 전력을 다해야 합니다.

이번 협상을 통해 건물 측과 저희 모두 만족스러운 결과를 만들지는 못했지만 이번 경험을 발판 삼아 더 발전할 수 있는 비욘드스페이스가 될 수 있도록 노력하겠습니다.

(주)비욘드스페이스는 공유오피스를 시작으로 스터디카페, 미니창고, 수프 브랜드 등 건물 활성화를 위한 맞춤형 기획/운영을 진행하고 있습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.