신대륙이 없는 나라의 비극
콜럼버스의 신대륙과 서울 집값
아래 글은 브런치북 - 신대륙이 없는 나라의 비극 중 [서문] 입니다.
실수로 서문이 멤버십으로 올라가게 되어 별도로 작성하게 되었습니다.
많은 관심 부탁 드립니다.
어떤 발견은 뒤늦게 온다
콜럼버스가 달걀을 세운 이야기를 기억하는가? 사실 이건 콜럼버스가 아니라 르네상스 시대 건축가 브루넬레스키에 대한 일화라는 설도 있지만... 뭐, 그런 건 중요하지 않다. 중요한 건 그 이야기가 담고 있는 통찰이다.
신대륙 발견 이후 스페인 귀족들이 콜럼버스를 보고 말했다. "그깟 것, 누구나 할 수 있는 일 아니오?" 그러자 콜럼버스가 달걀 하나를 탁자 위에 올려놓으며 도전했다. "이 달걀을 세워보시오." 귀족들이 아무리 애써도 달걀은 넘어졌다. 콜럼버스는 달걀의 밑부분을 살짝 깨뜨려 평평하게 만든 다음, 탁자 위에 똑바로 세웠다. "이것 봐요. 방법을 알고 나면 누구나 할 수 있는 일입니다."
나는 이 이야기를 읽을 때마다 묘한 기분이 든다. 정말 '누구나 할 수 있는' 일이었을까? 달걀을 세우는 것처럼 간단한 일이었을까? 아니면 그 '간단함' 뒤에 우리가 놓치고 있는 무언가가 있는 걸까?
2023년 어느 가을날, 나는 서울 강남의 한 부동산 중개업소 앞을 지나다가 발걸음을 멈췄다. 유리창에 붙어 있는 매물 안내문을 보고 있자니... 정말 숨이 턱 막혔다. 아파트 하나가 15억, 20억을 호가하고 있었다. 84제곱미터짜리 평범한 아파트가 말이다. 순간 이런 생각이 들었다. '도대체 우리는 언제부터 이렇게 살게 된 거지?'
그때 문득 콜럼버스의 달걀 이야기가 떠올랐다. 우리가 지금 겪고 있는 이 끔찍한 부동산 현실... 혹시 이것도 달걀을 세우는 것과 같은 문제가 아닐까? 방법을 모르니까 모두가 헤매고 있는 건 아닐까? 그렇다면 그 '방법'은 무엇일까?
"서울 집값이 왜 이렇게 비쌀까?"
이 질문에 대한 답은 차고도 넘친다. 저금리, 유동성 과잉, 투기 수요, 공급 부족, 정부 정책 실패... 전문가들은 이런 용어들을 늘어놓으며 그럴듯한 분석을 내놓는다. 틀린 말은 아니다. 하지만 뭔가... 속이 시원하지 않다. 마치 감기 증상만 나열하고 있는 것 같다고 할까. 그런데 만약 질문을 바꿔본다면 어떨까?
"만약 콜럼버스가 신대륙을 발견하지 못했다면, 유럽은 어떻게 되었을까?"
갑자기 뚱딴지같은 소리처럼 들릴 수 있다. 16세기 유럽의 탐험가와 21세기 서울의 아파트가 무슨 상관이냐고 물을 수도 있다. 하지만 잠깐만... 정말 상관없는 이야기일까? 개인적으로는 이 질문이야말로 우리가 지금 겪고 있는 문제의 본질에 가장 가까이 다가갈 수 있는 열쇠라고 생각한다. 왜냐하면 15세기 후반의 유럽과 21세기 초반의 대한민국, 특히 서울 수도권이... 놀라울 정도로 비슷한 상황에 처해 있기 때문이다.
압력솥이 된 땅
15세기 유럽을 한번 상상해 보자. 14세기 중반, 흑사병이 유럽을 휩쓸었다. 인구의 3분의 1에서 절반까지 죽어나갔다. 하지만 15세기에 들어서면서 인구가 급속도로 회복되기 시작했다. 1400년경 약 6천만 명이던 유럽 인구가 1500년경에는 8천만 명을 넘어섰다. 100년 만에 30% 이상 증가한 것이다.
인구는 늘어나는데 땅은 그대로다. 더 심각한 건, 중세 유럽의 장자 상속제다. 첫째 아들은 아버지의 영지를 물려받지만, 둘째와 셋째는? 갈 곳이 없다. 용병이 되거나, 도시로 몰려가거나, 아니면... 글쎄, 선택지가 많지 않았다.
게다가 이 시기는 '인클로저 운동'이 본격화되던 때다. 전통적으로 농민들이 공동으로 사용하던 목초지나 산림이 영주들의 사유지로 바뀌면서, 농민들의 생존 기반이 더욱 좁아졌다. 토마스 모어가 『유토피아』에서 "양이 사람을 잡아먹는다"라고 했던 바로 그 상황이다.
한마디로, 15세기 유럽은 거대한 '압력솥' 상태였다. 뚜껑이 꽉 닫힌 솥 안에 인구라는 증기가 계속 차오르고 있었던 것이다. 만약 그 압력을 해소할 배출구가 없었다면? 아마 유럽은 내부 분열과 갈등으로 찢어져 나갔을 것이다.
그런데... 잠깐만. 이 이야기가 왜 이렇게 익숙하게 들리는 걸까?
서울 공화국의 탄생
2025년 현재, 대한민국 전체 인구의 50.7%가 수도권에 살고 있다. 국토의 11.8%에 절반 이상의 사람들이 몰려 있는 것이다. 이 수치가 얼마나 비정상적인지는 다른 나라와 비교해 보면 금방 드러난다.
일본의 광역권 대도시 도쿄는 국토의 3.5%에 인구의 28% 정도가 산다. 프랑스의 파리 광역권은 국토의 2.2%에 인구의 19% 정도다. 미국 뉴욕 광역권은 국토의 0.2%에 인구의 6% 정도가 살고 있다. 우리와 비교하면 '정상적인' 수준이다.
더 가슴이 답답한 건, 경제력 집중이다. 대한민국 1000대 기업 본사의 75% 이상이 수도권에 있다. 상위 20개 대학의 80%가 수도권에 몰려 있다. 국가 전체 지역 내 총생산(GRDP)의 52% 이상을 수도권이 차지한다. 일자리, 교육, 문화, 의료... 모든 기회가 한곳에 집중되어 있는 것이다.
이런 상황에서 '탈(脫) 수도권'은 사실상 불가능하다. 지방에 살면서 서울만큼의 기회를 누릴 수 있는가? 솔직히 말해서, 현실적으로 어렵다. 그래서 모든 사람이 서울로, 수도권으로 몰려든다. 15세기 유럽의 차남들처럼, 갈 곳이 없어서 도시로 몰려드는 것이다.
서울 아파트 가격이 2017년 중위가격 6억 원에서 2022년 12억 원을 돌파했다. 5년 만에 100% 상승이다. 이 당시 연평균 소득 대비 주택가격 비율(PIR)이 15년을 넘어선다. 한 푼도 안 쓰고 모아도 15년이 걸린다는 뜻이다. 이게 정상적인 사회인가? 아니다. 이건 압력솥이다. 15세기 유럽과 똑같은 압력솥이다.
차이점은 딱 하나
15세기 유럽과 21세기 대한민국 사이에는 결정적인 차이점이 하나 있다. 유럽에게는 '신대륙'이 있었다는 것이다. 1492년, 콜럼버스가 아메리카 대륙에 도달했다. 그 순간부터 유럽의 압력솥에는 거대한 배출구가 열렸다. 16세기부터 19세기까지, 대략 3.5천만에서 4.5천만 명의 유럽인들이 아메리카 대륙으로 이주했다. 당시 유럽 전체 인구가 1억 ~ 4억 명으로 증가하기까지, 인구의 상당수가 대륙을 떠난 셈이다.
이민은 단순한 인구 배출을 넘어섰다. 신대륙은 유럽에게 새로운 시장과 원료 공급지를 제공했다. 식민지에서 나오는 부가 본국을 살찌웠다. 이민자들이 보내는 송금이 본국 경제를 뒷받침했다. 일종의 '윈-윈' 구조였다.
아일랜드 대기근 때를 생각해 보자. 1845년부터 1852년까지 7년간, 아일랜드 인구 800만 명 중 100만 명이 굶어 죽었다. 하지만 또 다른 100만 명은 미국으로 이주할 수 있었다. 만약 미국이 없었다면? 아일랜드는 말 그대로 지옥이 되었을 것이다.
그렇다면 우리는? 21세기 대한민국에게는 '신대륙'이 있는가?
더 이상 물리적인 신대륙은 존재하지 않는다. 지구상의 모든 땅은 이미 누군가의 것이다. 더 이상 '미개척지'는 없다. 우리의 압력솥에는 배출구가 없다.
우리가 놓친 것
물론 우리도 나름대로 '신대륙'을 만들려고 노력했다. 1989년부터 시작된 신도시 정책이 바로 그것이다. 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동... 1기 신도시부터 시작해서 2기, 3기까지. 끊임없이 서울 밖으로 사람들을 분산시키려 했다. 처음에는 어느 정도 효과가 있는 것처럼 보였다. 새로운 주거 공간이 생기면서 서울 집값이 잠시 주춤하기도 했다. 중산층의 내 집 마련이 좀 더 수월해졌다.
하지만 결과적으로는 어떻게 됐는가? 신도시들이 서울의 진짜 대안이 되었는가? 아니다. 왜냐하면 일자리, 교육, 문화의 핵심은 여전히 서울에 있었기 때문이다. 결국 신도시는 '서울에서 일하고 신도시에서 자는' 베드타운이 되었다. 이는 교통 지옥을 더욱 심화시키는 결과만 낳았다.
유럽인들에게 아메리카는 완전히 새로운 문명권이었다. 거기서 농장을 운영하고, 사업을 하고, 새로운 공동체를 만들 수 있었다. 하지만 우리의 신도시는? 여전히 서울이라는 거대한 중력장에서 벗어날 수 없는 위성 도시에 그쳤다.
여기서 우리는 중요한 깨달음을 얻을 수 있다. 물리적 공간의 확장만으로는 압력솥 문제를 해결할 수 없다는 것이다. 진짜 필요한 건 '기능의 분산'이다. 경제적, 문화적, 교육적 기능이 함께 이동해야 한다. 그래야만 진정한 의미의 '신대륙'이 될 수 있다.
발상을 전환하자
이 책을 쓰게 된 직접적인 계기는 좀 개인적인 이야기다. 2022년 봄, 서른 중반의 후배 하나가 나를 찾아왔다. 대기업에 다니는 나름 잘 나가는 친구였는데, 얼굴이 말이 아니었다.
"형, 저 결혼 포기할까 봐요." 무슨 소리냐고 물었더니, 서울에 집을 사려고 보니까 12억은 있어야 변변한 곳에 살 수 있다더라. 그런데 자기 연봉으로는 대출을 받아도 10억 정도가 한계다. 나머지 2억은... 부모님께 손을 벌려야 한다. 그런데 부모님도 그런 여유는 없다. 그러니까 결혼을 하려면 서울을 포기해야 하는데, 서울을 포기하면 지금 다니는 회사를 그만둬야 하고... "이게 정상적인 사회인가요, 형?"
할 말이 없었다. 정말 할 말이 없었다. 그날 밤, 나는 오랫동안 잠을 이루지 못했다. 이 친구만의 문제가 아니다. 우리 사회 전체가 이런 딜레마에 빠져 있다. '영끌(영혼까지 끌어모아)'이라는 말이 유행어가 된 지 벌써 몇 년이다. 젊은 세대는 집 한 채 사기 위해 영혼까지 팔아야 하는 상황이다.
그런데 정말 이상한 건, 이 문제를 논할 때마다 나오는 해법들이다. 금리를 올리자, 내리자. 공급을 늘리자, 투기를 막자. DTI를 강화하자, 완화하자... 마치 감기약 처방전을 쓰는 것 같다. 증상은 억제할 수 있을지 몰라도, 근본 원인은 그대로 두는 처방 말이다.
왜 우리는 이 문제의 본질에 다가가지 못하는 걸까? 혹시 질문 자체가 잘못된 건 아닐까?
새로운 지도가 필요하다
이 책은 부동산 정책에 관한 책이 아니다. 경제학 교과서도 아니다. 이건... 글쎄, 일종의 '문명에 대한 진단서'라고 할 수 있을까. 우리가 어떤 조건에서 살고 있는지, 그 조건이 어떻게 형성되었는지, 그리고 그 조건을 어떻게 바꿀 수 있는지에 대한 이야기다.
15세기 유럽과 21세기 대한민국을 비교하는 이유는, 그것이 단순한 역사적 호기심 때문이 아니다. 과거의 거울에서 현재의 모습을 발견하고, 미래의 가능성을 탐색하기 위해서다. 콜럼버스가 신대륙을 발견하지 못했다면 유럽은 어떻게 되었을까? 그 가상의 시나리오가 바로 지금 우리의 현실과 놀라울 정도로 닮아 있다. 하지만 절망할 필요는 없다. 물리적 신대륙이 없다면, 우리는 '사회적 신대륙', '제도적 신대륙'을 만들어야 한다. 그것이 이 책의 결론이자 출발점이다.
1부(1~3장)에서는 우리가 살고 있는 '압력솥'의 실상을 객관적 데이터로 확인할 것이다. 얼마나 비정상적인 상황인지, 다른 나라와 비교해서 어느 정도인지, 그리고 이 문제가 세대 간에 어떤 다른 의미로 받아들여지는지를 살펴본다.
2부(4~6장)에서는 시야를 500년 전 유럽으로 확장한다. 흑사병 이후 유럽이 겪었던 압력솥 현상과 신대륙 발견이 그것을 어떻게 해소했는지를 분석한다. 그리고 "만약 콜럼버스가 실패했다면?"이라는 사고 실험을 통해, 그 가상의 시나리오가 현재 우리 상황과 얼마나 유사한지를 확인한다.
3부(7~9장)에서는 해법을 모색한다. 기존 정책의 한계를 비판하고, 토지 공개념 같은 근본적 제도 개선 방안을 논의한다. 그리고 무엇보다, '어디에' 사는가를 넘어 '어떻게' 살 것인가에 대한 새로운 사회적 상상력을 제안한다.
달걀을 세우는 방법
콜럼버스의 달걀 이야기로 다시 돌아가자. 달걀을 세우는 방법은 생각보다 간단했다. 고정관념을 깨면 되는 것이었다. "달걀은 온전해야 한다"는 생각을 버리고, 밑바닥을 살짝 깨뜨리면 되는 것이었다.
우리의 부동산 문제도 마찬가지가 아닐까? 지금까지 우리는 "집값은 계속 오를 것이다", "서울에 살아야 성공할 수 있다", "내 집 마련이 인생의 목표다"라는 고정관념 속에서 살아왔다. 하지만 만약 이런 생각들을 조금씩 깨뜨려본다면? 완전히 다른 해법이 보이지 않을까?
이 책을 읽고 나면, 적어도 한 가지는 확실해질 것이다. 우리가 겪고 있는 문제는 '무엇을 잘못해서' 생긴 게 아니라, '어떤 조건에 놓여 있기 때문에' 생긴 것이라는 점이다. 그리고 그 조건을 바꾸는 것은... 불가능하지 않다. 다만 지금까지와는 완전히 다른 방식으로 접근해야 한다. 신대륙을 꿈꾸는 모든 이들에게, 이 책이 새로운 지도가 되기를 바란다. 콜럼버스가 그랬듯이, 때로는 기존의 지도를 버리고 미지의 바다로 나아가야 할 때가 있다. 지금이 바로 그런 때다.
