7. 변호사 지원사격
# 적극적인 움직임
1. 이제 더 이상당하고만 있지는 않겠다는 결심
나는 준코 상가회장에게 연락해 새로운 협약서 작성을 위해 함께 참석할 상가조합원들을 모집해 달라고 요청했다. 어떤 이야기가 오가든 여러 사람이 함께 듣고 논의하는 것이 중요하다고 판단했기 때문이다.
2022년 12월, 변호사님을 처음 뵈었을 때가 떠올랐다.
그때 변호사님은 추진위원장이 작성한 협약서를 보시고 첫마디로 이렇게 말씀하셨다.
"이건 그냥 휴지조각에 불과합니다. 법적으로 아무런 도움이 되지 않아요.
그리고 지금 이 상황에서 조합장이 새로운 협약서를 작성해 줄지도 의문입니다."
그날 우리는 깊은 절망에 빠져 마치 지옥을 다녀온 듯한 기분이었다.
하지만 그 절망을 딛고, 우리는 새로운 협약서를 작성하기 위해 다시 변호사님을 찾아왔다.
변호사님은 우리를 반갑게 맞이하며 따뜻하게 말씀하셨다.
"정말 기쁩니다. 이렇게 다시 찾아오실 줄은 꿈에도 몰랐어요. 대부분 이런 경우에는 소송건으로 다시 오시거든요. 그런데 이렇게 어려운 일을 해내셨다니, 정말 대단하십니다. 모두 고생 많으셨습니다.
그날 상담을 마치고 엘리베이터를 타시는 모습을 배웅하면서 저희도 마음이 참 아팠어요. 상가조합원들에게 일방적인 피해가 발생할 게 뻔했는데, 도움을 드릴 수 없었던 상황이라 더 안타까웠습니다."
그날의 깊은 절망을 견뎌내고, 마침내 이 자리까지 온 우리에게 변호사님은 따뜻한 격려와 함께 칭찬을 아끼지 않으셨다. 그리고 한 걸음 더 나아갈 준비를 하자며 힘찬 응원의 말을 건네주셨다.
우리는 변호사님께 상가협약서가 나오게 된 배경을 자세히 설명했다. 그러한 배경지식을 공유하는 것이 기존 협약서를 토대로 새로운 협약서 초안을 마련하는 데 꼭 필요한 과정이었다.
2. 상가 협약서가 나오게 된 배경
2018년 5월 00일 00 구청으로부터 00 아파트 재건축 조합설립 추진위원회 발족을 승인받아 본격적으로 재건축 조합설립 동의 안내서 및 동의서 양식을 상가 및 아파트 소유주들에게 보내면서 재건축의 시작을 알린 바 있다.
아파트의 경우는 각동 모두 아파트 소유자들이 1/2 이상 과반수 넘게 재건축에 찬성을 하여 조합설립을 할 수 있었다.
그러나 상가동의 경우는 과반수에 미치지 못하여 단지 전체를 하나로 묶는 조합설립에는 차질이 생기게 되었다.
상가 동에서 조합설립에 반대한 이유는 다음과 같다.
1) 조합원수 전체에서 5~6%에 불과한 상가는 상가 조합원의 의도와는 다르게 다수인 아파트 조합원들의 무조건 다수결에 따라야 하기에 불이익이 생길 수 있다.
2) 추진위원회에서 작성한 재건축 조합설립동의 안내서의 종전자산 평가액을 살펴보니 상가 대지의 평당 평균가액이 아파트에 비해 63.6%로 대폭 저평가를 시킨 상태였다.
(같은 필지의 대지위에 동일한 사업을 하면서 상가 대지의 평당 평균가격은 약 3,220만 원, 아파트 대지의 평당 평균가격은 약 5,060만 원으로 책정하여 함께 하는 사업에 동참하라는 것이었다.)
따라서 이러한 터무니없는 불합리한 조건에서는 상가 측 조합원들이 조합설립에 동의를 해 줄 아무런 이유가 없었다.
다른 재건축 단지의 경우는 대부분 상가의 토지평가 가격을 아파트의 토지 가격보다 높게 책정을 한다.
마침, (예시) 개포 주공 00단지의 재건축 시 상가와 아파트의 종전자산 평가액을 비교한 자료가 있어 올려본다.
아파트 토지 1평을 기준으로 100으로 할 때 상가 각층이 평가받은 비율의 비교표
개포 주공 00단지 재건축 00 아파트단지 재건축
*아파트 16평 기준 : 100 *아파트 각평형평균 기준: 100
*지하 1층 상가 : 102 *지하 1층 상가 : 49
*지상 1층 상가 : 203 *지상 1층 상가 : 101
*지상 2층 상가 : 111 *지상 2층 상가 : 60
*지상 3층 상가 : 102 *지상 3층 상가 : 53
상가 평균평가비율: 130% 상가 평균평가비율: 63.6%
4. 추진위원회에서는 여러 차례에 상가동의 조합설립 동의를 얻기 위해 동분서주했으나, 독촉기간인 2019년 3월 00일까지 상가동의 동의를 받지 못했다.
이에 추진위원회에서는 토지분할을 통하여 상가 동을 제척하고 나머지 아파트 동으로만 재건축을 진행하기로 일단, 방침을 세우고 2019년 3월 00일 창립총회를 열기로 일정을 잡아 이 내용을 상가 및 아파트 소유주들에게 통보를 하였다.
(참조: 창립총회 책자 293쪽 제7호 안건 “상가 동 조건부 제척 의결 건” )
5. 그러나 상가 동을 제척하고 재건축을 진행할 경우 토지형태 제약으로 자연스러운 동 배치 및 조경, 주차장 계획의 어려움은 물론, 외부에서 보이는 스카이라인의 부조화 등 아파트의 전체 품격을 떨어뜨리는 요인이 되는 문제점을 안고 있었다.
6. 이러한 문제점을 해소하기 위한 노력으로 상가와 추진위원회 간의 수차례의 만나 대화를 한 끝에 창립총회 전날인 2019년 3월 00일 마침내 상가소유자와 추진위원회 상호 간에 “상가협약서”를 마련하여 이에 서로 합의를 함으로써 상가와 아파트가 함께하는 조합이 탄생하게 되었다.
이때 작성된 상가협약서의 주요 내용은 다음과 같다.
* 상가 조합원의 손익계산은 아파트 조합원과 별도로 독립적으로 정산하는 독립정산제로 한다.
* 아파트를 받을 수 있는 도정법 제63조 제2항 제2호의 정관으로 정하는 비율은 0.4로 한다.
7. 그러나 조합에서는 상가동의 설립동의가 늦어져 창립총회 때의 정관에는 이러한 상가 협약서 내용이 들어갈 수 있는 시간적 여유가 없었겠지만, 창립총회 이후에는 협약서의 내용대로 이러한 협약서 내용의 주요 부분이 정관에 들어갈 수 있도록 총회 의결을 거치는 등의 노력을 해야 함에도 불구하고 이를 게을리하고 있었다.
8. 하기의 9항~11항의 내용을 이해하기 위해서는 다음의 기본적 내용을 숙지하고 있어야 한다.
-- 다 음 --
* 단지 전체의 대지면적 : 40,749.2 m2 (100%)
* 기존 아파트의 대지면적: 39,537.54 m2 (약 97.03%)
* 기존 상가의 대지면적 : 1,211.66 m2 (약 2.97%)
* 토지기부 채납비율: 8.11%
* 용적률: 299.86%
9. 어떤 이유에서 인지는 몰라도 조합에서는 추진위원회 시절 상가동의 조합설립 동의를 받기 위한 설명회 때 제시한 신축상가 계획안(3개 층)과 다르게 상가의 대지면적에 의한 용적률이 지상에 상가로 지어지지 않고 용적률 전체를 아파트로 계획하여 건축심의를 받아 통과시켰다.
아마도, 지상에 상가를 짓지 않은 것은 상가에서 들려오는 소음과 청결문제, 외관 문제 등등 아파트의 좋은 환경을 위해 고려한 것이 아닐까 추측된다.
그러나 원하는 업종의 상가를 분양받을 계획이었던 상가 조합원들의 불만은 전혀 고려하지 않은 조합의 일방적 처사인 것은 분명하다. 이 점에 대해서는 조합은 분명한 책임을 져야 한다.
물론, 조합에서는 3차례의 건축 심의를 받는 동안 상가협의회와 어떠한 협의도 없었고 아무런 알림도 없었다.
10. 따라서 상가대지지분의 용적률로 지어진 아파트의 공급면적은 3,338.8 m2 [=1,211.78 m2 x (100%-8.11%) x 299.86%]이며, 이는 아파트 59m2 type(공급면적: 81m2)를 기준으로 계산을 해보면 41호가 나오며, 이중에 임대주택으로 지자체에 제공되는 9.3%인 4호를 제외하면 37호가 된다.
즉, 59m2 type 아파트 37호(임대아파트 포함 41호)는 상가 측에 권리가 있는 지분이 되는 것이다.
11. 이러한 이유로, 용적률 적용이 되지 않는 지하에 건설되는 신축상가의 상가 측 지분은 전체의 대지 중에 상가 대지가 차지하는 비율인 2.97%만이 되는 것이다. 즉, 상가 면적의 93.03%는 아파트 측에 권리가 있는 지분이 되는 것이다.
12. 상가조합원의 경우에 9항의 내용처럼 조합의 불합리한 처사에도 필히, 지하로 등기된 상가라도 분양받겠다는 분들이 3~4분이 있고 그 면적은 전용면적 기준 150~200m2 정도로 예상된다.
13. 따라서 상가조합원이 분양받는 상가에 배분되는 대지면적만큼은 상가 측 지분의 용적률로 지어진 아파트의 대지면적에서 공제하기로 하였고 공제하는 대지면적만큼 에 지어진 아파트 분양수익은 아파트 측에 정산해 주기로 상호 합의 하였다.
명탐정 건축사님이 미리 정리해 보내주신 자료다. 조합에서 받은 자료와 추정 분담금 안내책자를 철저히 분석해 만든 결과물로, 당시 준코 상가회장도 상가에 무관심, 상가 조합원들 역시 모두 무대응으로 일관하던 상황에서 명탐정 건축사님이 홀로 준비해 주신 것이다.
이 자료는 조합장과 협상하는 데 큰 도움이 되었고, 만약 명탐정 건축사님이 계시지 않았다면 나는 조합장을 설득하지 못했을 것이다. 우리 상가에 이런 분이 계신 것이 얼마나 큰 축복인지, 그저 감사할 따름이다.
지금부터 우린 조합장의 변명에 흔들리지 않고 구청의 형식적인 답변에도 주저앉지도 않을 것이다. 상가조합원의 권리와 재산을 법적으로 보호하기 위해 변호사님의 도움을 받아 새로운 협약서 수정을 요청했다.
