#7 “니가 기계, 회계, 감사에 대해서 머~ 아니?”
CH I ‘정말’ 경계해야 하는 관리주체의 7가지 ‘독주’ 사례들!
공동주택 운영과 관리에서 관리주체(관리소장)의 역할은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 더구나 관리 감독 역할을 해야 할 입대의의 상황이 회장, 감사, 이사 등 임원이 12개월 이상 궐위 상태이고 의결정족수 미구성 상태라면 관리주체의 전횡은 불 보듯 뻔하다.
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공동주택을 관리, 운영하기 위해서는 4가지 자격증이 필요하다. 구청에 신고까지 해야 하는 관리소장의 주택관리사 자격증부터 기전실의 기전과장, 팀장 등이 보유해야 하는 소방안전관리자, 전기(산업) 기사 그리고 내후년?부터 꼭 갖춰야 하는 기계설비유지관리자가 그것이다. 아무래도 전문분야들이다 보니 법적인 의무와 책임이 따르고 이에 대한 수당까지 지급해야만 한다. 특히 소방과 전기 분야는 안전관리의 최우선 분야라서 그런지 매년 상. 하반기 종합점검과 작동(구. 자체) 점검으로 나누어 소방 시설 경우는 전반적인 기능은 물론 밸브, 센서 감지기 등 주요 부품들의 오작동여부를 종합적으로 점검해야만 한다. 또한 매년 소방서 안전점검에 모든 점검 기준과 내용이 통과되어야만 한다.
도대체 누가 왜? 소방 알람을 오프 했을까?
다만 점검은 지자체 소방서 등이 직접 하는 것이 아니라 외부 전문업체가 대행해서 이를 점검하고 보고서 형태로 제출해서 검토, 승인절차를 밟게 된다. 우리 아파트는 24년 정기점검에서 소방 알람 스위치를 오프 하는 등 33가지 지적 사항이 나와 10월 한 달간 이의 보완공사를 진행했다. 공사 완료 후, 용역업체의 제출 보고서만으로 완료 승인을 받았다는 말을 전해 듣고 이를 소방서에 다시 질의하고 직접 확인을 요청하고 나서야 화재 안전 조사관으로부터 직접 방문점검을 받을 수 있었다. 나중에 소방 알람 스위치를 누가 언제 오프 했는지를 찾기 위해서라도 꼭 필요한 조치였다. 안전 점검은 매년 이루어지는 연례행사이고 작년에 스위츠 오프가 지적되지 않았다면 결국 1년 사이에 그런 '황당한 일이 저질러진 것'이 분명하기 때문이다. 아니면 점검 외부 용역업체가 이를 알고도 보고서에 누락시켰거나 그 둘 중의 하나는 분명한 사실이 아니겠는가? 도대체 누가 왜 소방 알람 오작동을 막기 위해 '대형 화재 사고'가 예견되는 알람 스위치를 오프 하는 만행을 저질렀을까?
이제 새벽 시간에 느닷없는 공동주택전체를 울리는 소방 알람 소리 때문에 단잠에서 깨어나 허둥지둥 나오지 않아도 되는 걸까? 어느 날은 소방차도 2대나 와 있고 10여 명의 소방관까지 출동했었다. 동대표, 관리소장은 물론 상황실 직원조차 비상시 연락이 안 되는 아파트 단지가 전국에 몇이나 될까? 개인정보보호라는 미명아래 동대표는 입주민에게 핸드폰번호를 공개하지 않고 관리소장은 동대표에게 조차 연락번호를 주지 않는 아파트 단지가 또 있을까? 싶다. 신임 소장 면접 시, 예비 후보는 단호하게 말을 잘랐다. "소방 알람 오작동은 횟수는 줄일 수 있지만 완벽하게 잡을 수는 없습니다." 그의 말이 정말 사실이라면 그럼 우리는 왜? 소방 보완공사를 한 건가? 분명히 소방 알람 오작동이 빈번하게 발생하여 입주민들은 이를 막기 위해서 부랴부랴 보완공사를 승인해 준 것인데...
관리직원들은 어디에서 서비스 마인드가 나오는가?
동대표가 된 후에 18개 동을 빠짐없이 구석구석 다 돌아보았다. 원분양자로서 이전 단 한 번도 하지 않은 행동이다. 단 기전실과 공동운동시설만큼은 의도적으로 방문을 피했다. 관계자 외 출입금지란 팻말때문만은 아니다. 기계에 대해 아는 지식이 너무 한정되어 있어 관련 전문가와 함께 하지 않으면 시설, 환경적인 문제 이외에는 딱히 도움드릴 만한 의견이 없기 때문이다. 다만 나중이라도 관리소장과 함께 난방비 산정방식에 대해서만큼은 심도 있는 논의가 더 필요해 보인다. 세대별 난방이 아닌 지역난방인 경우, 열원은 지열로 데워진 온수에서 출발한다. 따라서 온수당 단가를 우선 산정해 내고 이를 기준으로 세대별 온수사용량에 따른 1차 분담 금액을 계산한 후, 이에 더하여 적산열량게로 측정되는 난방 사용량과 금액을 합해서 최종 관리비 난방비 분담금액을 결정해야 한다는 것이 신임소장의 설명이었다. 난방량을 우선하는 이전 방식보다는 보다 더 객관적이라는 생각이 들고 올해 겨울 3개월 정도 데이터를 추적해서 최종 해결방향을 제안하기로 일정을 정했다.
'닭이냐 알이냐'의 문제이기는 하다. 다만 우리 단지가 인근 단지의 관리 직원들의 월급여, 복지 수준 등 대우와 '상당한' 차이를 보임에도 불구하고 이는 무시된 채, 그들에게 주민 민원에 대해 항상 즉각적이고 긍정적으로 대응해야만 하고 해결 노력에 대한 성의와 성실만을 반복해서 요구해도 되는 건가? 매년 12월이면 다음 해 연간 예산계획이 입대의에서 논의된다. 의견을 나누어야 할 그 많은 논의 항목 중, 꼭 집어서 거론되는 사항이 관리직원들 인건비 인상폭에 대한 갑론을박이다. 평균 인상률을 상회한다느니, 이 정도 급여 인상은 주민들이 절대 인정을 안 할 거라는 등 우려와 걱정을 쏟아낸다. 현재 그들에게 입주민들이 얼마나 가혹한 비용을 지급하는지에 대한 검토는 뒷전이다. '가는 것이 없는데 받을 것을 걱정한다!'라고 했던가? '떡 줄 사람은 생각도 없는데 김칫국부터 마신다.', '가는 정이 고와야 오는 정도 곱다.' 줄지어 떠오르는 우리 속담이 관리직원들을 자주 마주하는 '동대표'를 부끄럽게 한다.
연 5-10% 비용 절감과 수익 증대를 목표로!
공동주택의 회계는 생각해 보면 너무나 간단하다. 전체 현금 흐름의 90%~95% 차지하는 관리비 수입과 지출 금액 총액은 항상 같을 수밖에 없다. 그러니 전체의 5~10% 내에서 수입을 늘리고 지출을 줄이는 방법만 연구하면 나름 여유 있는 관리 운영이 가능하다는 말이다. 수익은 잡수익 계정을 통해 늘리고 연간 부품 단가를 확정하여 지출을 최대한 줄이면 흑자재정이 가능하다는 의미이다. 기전실 소모품 구입비용 중 가장 많이 차지하는 것은 세대 난방 적산 열량계이다. 이는 반드시 연간 일괄 구매항목으로 정하고 더욱 세밀하고 객관적인 업체와 단가 관리가 필요해 보인다. 장기충당수선금 계정이니 더욱 그렇다.
엘리베이터 타운보드 광고판 임대료, 알뜰시장 사용료, 동별 게시판 임대료, 재활용 용품 판매비용 등 잡수익 계정은 주변 단지와 비교해 시세에 맞게 단가 재설정이 꼭 필요해 보인다. 담당자들과 통화를 일일이 해 보 결과, 전년 대비 30%~50% 이상 수익률 증대를 기대할 수 있다. 24년 기안. 품의 철을 2번 이상 살펴보고 내린 잠정 결론은 월 경상비 중, 연간 총액 5~10% 이상의 절감은 가능하다고 판단된다. 입대의 임원중 내부 감사와 기술, 환경이사는 꼭 해당 분야에 최소한 5년 이상 경력이 있으신 분으로 선임이 되는 것이 바람직하다고 판단된다. 그분들이야말로 관리주체와 현장에서 직접 몸으로 부딪히면서 감시, 감독을 해야 하기 때문이다.
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*500세대 이상 공동주택에서 관리소장은 관리주체(관리운영 위수탁업체)의 대리인으로서, 시설 관리 및 유지보수, 안전 및 위기관리, 예산 및 회계 관리, 입주민 서비스 및 민원 관리, 공동주택관리법 등 법률 및 시행령. 시행규칙. 지자체 공동규약준칙. 해당 단지 규약&규정 준수 등 주요 업무를 수행한다. 또한 위임 범위 내 시설, 인적 관리 책임을 지며 투명성과 공정성을 바탕으로 업무를 처리하여 입주자대표회의와 입주민으로부터 신뢰를 유지해야 할 의무를 진다. 관리 소홀로 인한 사고나 법적 분쟁 발생 시 일정 부분 책임을 질 수도 있다.
* 입대의: 입주자대표회의
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* CH I '정말' 경계해야 하는 관리주체의 7가지 '독주' 사례들! (24/11/23-24/12/01) 연재를 마치고,
CH II 입대의가 '꼭' 해야 하는 7가지 관리, 감독 기능과 역할들! (24/12/07-25/01/ ) 연재를 시작합니다.독주’ 사례들!
