#6 “입대의는 마비니, 구청에 물어보고 하겠습니다!”

CH I '정말' 경계해야 할 관리주체의 7가지 ‘독주’ 사례들!

공동주택 운영과 관리에서 관리주체(관리소장)의 역할은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 더구나 관리 감독 역할을 해야 할 입대의의 상황이 회장, 감사, 이사 등 임원이 12개월 이상 궐위 상태이고 의결정족수 미구성 상태라면 관리주체의 전횡은 불 보듯 뻔하다.

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10/25 구청에 관리주체(관리소장)의 계약기간 중 대표적인 5가지 위약. 위법 사항(대분류 2 중분류 7 소분류 11가지 중)에 대해 질의가 있었고 10/29 서면 회신이 도착했다. 대체적으로 지자체에 질의를 하면 첨부한 근거 자료에 대해 우선 사실 확인을 한다. 그중 관리소장의 사실 확인 하나를 사례로 들어 그의 ‘아전인수. 내로남불식’ 해명을 들어 보자!

난 대리인이 아니고 어떤 때는 주인이야!

요지는 이렇다. 관리주체는 관리비 계정 관련 비용 지출에 대해서는 입대의의 사전 의결을 거쳐 관리주체로부터 위임받은 대리인이란 문구를 명기하고 관리소장이 갑으로 을(용역 및 공사업체)과 계약을 체결한다. 한마디로 입주민 돈을  관리소장이 입대의는 물론 관리주체조차도 거치지 않고 직접 지급한다는 얘기다. 일명 도급계약으로 볼 수 있지만 현금 흐름에 애매함에 대해 여전히 법리 다툼이 상존한다. 여하튼 관리소장 개인은 계약당사자가 될 수 없으며 이는 24년 9월 국토교통부 행정명령과 20년 법제처 유권해석으로도 위법으로 이미 판명이 난 사항이다.

그럼에도 불구하고 관리소장의 사실 확인이 담긴 회신 내용은 이렇다. 위수탁계약서 총칙 3조 1항에 관리소장을 관리주체의 계약당사자 대리인으로 포괄 규정하고 있다는 것이다. 정말 어이없는 ‘견강부회적인’ 답변이다. 3조 2항과 4조 내용을 보면 여기서 얘기하는 계약당사자는 위수탁계약의 당사자를 관리소장이 대리로 할 수 있다는 얘기이지 이외의 계약에 적용된다는 뜻이 아님을 분명히 알 수 있다. 구청도 이 점이 아쉬웠는지 보다 명확한 판단은 사법부의 법리 해석을 받아보라는 조언을 추가해 놓고 있다.

니들은 나를 해임 못해, 교체 생각도 하지 마!

관리소장은 입주민. 입대의가 해임할 수 없다. 관리주체에게 교체를 요청하거나 입주민의 재계약에 대한 이의 의사표시와 주민투표 과반 찬성으로 경쟁입찰 참가제한함으로써 관리주체를 변경할 수 있을 뿐이다. 관리직원에 대한 인사권은 관리주체의 고유권한이고 요즘 입법 동향은 관리주체에 대한 입대의의 지나치고 부당한 간섭을 엄격히 금하고 있다. 당시 선관위 답변도 이 범위를 벗어나지 않는다. 도봉구청 역시 선관위와 크게 다르지 않다. 사법기관이 아니므로 행정기관의 과태료 결정, 사법부의 판결 및 결정문, 본인의 사실 인정 확인서로서만 관리업체에게 관리소장 교체를 강제할 수 있다. 그러니 구청이 입대의 입장을 손들어 줄 수 있는 최대치의 긍정적 표현은 사법적 판단이 필요하다는 짤막한 단문일 뿐이다.

다만 행정 처분을 받아내기도 쉽지 않은데 사법적 판단이라니 시간과 비용은 둘째치고 입주민들이 이를 허용하겠는가? 아파트 이미지 관리상, 정말 웬만하지 않으면 나서지 못하게 하지 않겠는가? 항상 이에 뒤따르는 말이 있다. 이미 떠난 사람인데 뭘 그렇게까지 할 필요 있겠는가? 있을 때 하자고 하면 그것 말고도 할게 많은데 왜 바쁜 사람 잡고 못살게 구느냐? 이런 흐름을 관리소장들은 너무나 잘 알고 있다. 그러니 철새처럼 이 아파트 저 단지로 쌓인 장기수선충당금 총액을 보고 둥지를 튼다는 말이 나오는 것이다.

장기수선충당금을 사용하는 계약당사자도 ‘나’야!

올해 지난 7개월 동안 집중적으로 소방. 기계. 전기 등 안전관리 점검. 보완 관련 용역. 공사 수의(경쟁입찰 1) 계약 집행금액이 10여 건, 1억에서 1억 6천만 원에 달한다. 올해 9월 주민투표로 ‘승인’된 소방 안전점검 보완공사 계약당사자가 입대의 회장이 아니고 관리소장이라는 사실을 계약을 맺는 날 직접 확인을 하고 처음에는 많이 혼란스러웠다. 관리비 계정 집행인가? 결국 11월 말 비용집행을 논의하는 입대의 정기회의 자리에서 장기수선충당금 계정이고 이는 “계약당사자가 입대의 회장 이어야 했다.”는 신임 소장의 얘기를 듣고 ‘또 당했구나!’라는 때늦은 후회가 생긴다. 더구나 “업체가 뭔 잘못이 있냐? 겨우 절차상의 문제인데... 돈은 줘야지!” “안 주면 소송걸리고 골치 안픈데!”라는 일부 참석자의 첫 반응을 듣는 순간, 문득 드는 생각은 전임 관리소장은 이미 이런 결과를 예상했던 게 아닐까?

당장 지난 12개월 동안 감사 궐위로 관리, 회계업무전반에 대한 내부 감사가 더 절실히 필요해 보인다. 그 이유는 공사 중 관리소장 자체 판단으로 우선 집행하고 입대의 사후 의결을 받는 연간 6,000만 원의 23.24년 장충시재금 집행내역 때문이다. 특히 올해는 아예 입대의 사후 추인도 없이 이미 약 2,000만 원이 지급이 됐고 한국난방공사 난방적산열량계 교체비용 약 1,000만 원은 지급보류를 시켜놓은 상황이다. “입대의 의결정족수 미성원 상태가 이렇게 오래 지속될지 몰랐다.”는 변명이 가식으로 들리는 이유는 회장, 감사선거를 이런저런 핑계로 미루어지게 하고 구청에 입대의 구성신고조차 추진하지 않았다는 사실 때문이다.

‘의도인지, 묵인인지, 방조인지’는 모르겠지만 주어진 ‘상황’을 입주민이 아닌 관리소장 편의에 최대한 맞춰져 있었다는 사실만큼은 확실해 보인다.

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*500세대 이상 공동주택에서 관리소장은 관리주체(관리운영 위수탁업체)의 대리인으로서, 시설 관리 및 유지보수, 안전 및 위기관리, 예산 및 회계 관리, 입주민 서비스 및 민원 관리, 공동주택관리법 등 법률 및 시행령. 시행규칙. 지자체 공동규약준칙. 해당 단지 규약&규정 준수 등 주요 업무를 수행한다. 또한 위임 범위 내 시설, 인적 관리 책임을 지며 투명성과 공정성을 바탕으로 업무를 처리하여 입주자대표회의와 입주민으로부터 신뢰를 유지해야 할 의무를 진다. 관리 소홀로 인한 사고나 법적 분쟁 발생 시 일정 부분 책임을 질 수도 있다.

* 입대의: 입주자대표회의