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연재 중 나는 일반 동대표이다-입대의매뉴얼 10화

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계정을 잊어버리셨나요?

by 관계학 서설 II Dec 08. 2024

#2 공동주택의 소방 알람은 늑대소년인가?

CH II 입대의가 ‘꼭‘ 해야 되는 7가지 관리, 감독 기능과 역할?

입대의는 회장 1명, 감사 2명(회계, 행정), 4명의 이사(총무, 관리, 기술, 환경. 안전관리) 그리고 다수의 일반 동대표들로 이루어진다. 감사는 기업과 달리 의결에 참여할 수 있고 입대의와 관리주체에 대한 감시, 감독권을 독립적으로 행사한다. 최근의 관련 법의 개정으로 공동체 생활 활성화를 전담하는 담당 이사 1명을 추가로 선임할 수 있다. 회장, 감사는 입주민 직접 선거로 전세대수의 10% 참여와 과반 찬성(다수 후보인 경우, 다수 득표자)으로 선출된다. 이사는 입대의 동대표들의 간접선거로 선임된다. 다만 회장, 감사, 이사 선거는 선거관리위원회(이하 '선관위'라 한다)에서 주관한다. 평동대표 4명 이상이면 입대의는 구성할 수 있고 회장, 감사를 선출할 수 있으나 입대의 의결정족수 성원이 될 때까지는 안건 의결은 불가능하다. 또한 이사들 간접선거는 의결정족수 과반이상인 경우에만 실시할 수 있다.

시설 유지 보수 업무는 관리사무소에서 실행하지만 이를 관리, 감독해야 하는 일도 입대의의 한 영역임에 틀림없다. 관리사무소와 협력, 용역업체가 항상 입주민의 입장과 시각을 가장 우선순위에 두고 일을 하도록 시시때때로 챙기고 관리해야 한다.

"소방 알람 오작동은 횟수를 줄일 뿐, 완전히 잡을 수는 없습니다!"

어느 한 여름 새벽 02:00 언저리였다. 집사람이 자꾸 흔들어 깨운다. "왜? 무슨 일인데?" "미안한데... 소방 알람 소리가 자꾸 바깥에서 울리는데.. 안 들려요? 빨리 나가 봐? 얼마 전 아파트 단지 화재 생각이 나서 겁이 나네!" 황급히 옷을 갈아입고 나가보니 소방관 십여 명과 2대 소방차까지 출동해 있다. 입주민 수십 명도 나와있고 가족전체가 아기를 안고 나와있기도 하다. 우리 동만 울린 줄 알았는데... 건너편 동은 물론 서너 동이 요란한 새벽 기습을 당한 모양이다. 결국 오작동으로 최종 확인된 후에는, 주민 모두 입안이 씁쓸해짐을 느낀다. 특히 경비원 등 상황실과는 비상 연락도 안되고 관리 직원(관리 소장), 동대표들, 입대의 회장, 기술이사 등 관련 임원진들조차 눈에 띄지 않으니 더욱 그렇다.

세대 스피커를 통해 '정전' 안내방송이 흘러나온다. 문득 작년 이맘때 황당한 경험이 떠오른다. 밤새 작업한 프레젠테이션물을 저장하려는 순간, 느닷없이 단지 전체가 정전이 되어버렸다. 사전 안내방송도 없었고 관리사무소에 연락하니 자기들도 이유를 모른다고 퉁명스럽게 대답한다. 수차례 검색을 한끝에 경우 한전 담당부서를 찾아, 직접 연락해서 물어보고 나서야 의문이 풀렸다. 단지 인근 인입 전선 가설공사 중 고압선을 잘못 건드려 일시적인 정전이 발생했단다. 이런 경우, 입대의를 중심으로 '긴급 상황 매뉴얼'에 따라 입대의 비상연락망이 가동되고 이에 따라 즉각적인 안내방송이 나와야 정상이 아닌가? 지금까지도 오리무중이다.

온라인 주민방에서 한 주민이 세대 안 베란다 누수가 발생해서 기전실과 통화한 내용을 두 세 차례에 걸쳐 성토하듯이 쏟아냈다. 요지는 너무 불친절하고 안하무인에 급기야 ‘욕설’까지 주고받았다는 내용이다. 아파트 세대 간 방수문제는 열량계 교체와 함께 단지 내 가장 자주 발생하는 시설 유지 보수의 이슈 중 하나이다. 더욱이 둘 다 장기수선충당금을 사용하는 비용집행이라 입대의는 물론 관리사무소도 금액의 과다를 떠나 민감할 수밖에 없다. 외벽 크랙 보수와 칠 작업 역시 이 영역에 속한다. 비용 부담의 주체도 사안에 따라 세대가 될 수도 있다. 작업 범위를 단지 전체로 확대할 필요성도 상존하고 검토해야 한다. 구청 상담역 방문건으로 관리소장을 방문한 자리에 지역난방공사 방문기사가 와 있었다. 어김없이 올해도 겨울철 열량계 교체가 시작되는 모양이다. 이번에는 얼마나? 입주민의 불평, 불만이 쏟아질지 벌써부터 걱정이다.

단지 외벽칠을 해야만 ‘가치’가 오를까?

대한민국 경제발전속도에 머금가게 공동주택단지는 정말 빨리 점점 고층화 되어가고 있다. 이를 가능하게 한 설비가 엘리베이터인 것은 누구도 반대하지 않을 것이다. 이 또한 기계이고 설비이다 보니 연한에 따른 잔고장부터 노후화로 인한 전면 교체 같은 대형 공사로까지 이어진다. 요즘은 워낙 기술 수준이 높다 보니 안전사고가 일어나는 경우 극히 드물기는 하지만 틈틈이 이에 대한 정기 점검 등 예방조치가 필수적이다. 우리 단지 역시 2년마다 유지, 보수관리계약을 맺고 있다. 여전히 주민 신고에 따른 업체의 즉각적인 AS 조치는 아직은 만족스러운 수준이 아니다. 통신 기술의 발달로 엘리베이터 내 광고판은 기존 동별게시판의 기능을 충분히 대체해 나가고 있다. 영상과 이미지까지 활용 수단을 넓힐 수 있어 정보전달은 물론 조만간 '소통'기능까지도 담당할 수 있을 것으로 기대한다. 수시로 기술 발전의 흐름을 잘 파악하여 시기적절하게 이를 주민 편의를 보다 높을 수 있는 방향으로 적용해 나가야 한다.

세대별 보유 차량이 기하급수적으로 늘어나면서 30여 년 전 지어진 단지들의 주차공간 확보 전쟁의 상황은 점점 더 심각해지고 있다. 여기에 대형 차량, 캠핑카 등 외부, 레저, 방문차량 문제까지 더해지면 해답을 찾기가 쉽지 않다. 우선 차단기를 설치하고 핸드폰으로 방문차량을 예약하는 등 외부 요인들은 어렵게 차단한다고 해도 근원적인 주차 공간의 부족문제는 상존한다. 결국 평형별 주차 허용대수를 정하고 초과대수에 대해 유료화를 단행할 수밖에 없다. 이 과정에서 참 많은 주민 간 논란과 분쟁이 발생한다. 입대의의 '집단 지성'이 필요한 시점이다. 이외에도 1층 주민들을 위한 주차공간 내 방지턱 설치와 전면주차 사인물 설치는 이제는 너무나 당연한 사전예방조치임에도 불구하고 '철저히' 지켜지는 경우는 드물다. 겨울철 외부 눈, 한기를 피하기 위해 평소에도 만차인 지하 주차장에서 주차불가지역인 코너, 입출구 앞 주차도 참 재발방지하기 힘든 난제로 등장한 지 오래다. 어쩔 수 없이 단지 내 자연녹지 중 일부를 주차공간으로 전환하는 공동주택도 늘어나고 있다.

일반 건물의 전기, 냉난방, 공조 시설 등은 주로 지하공간에 두는 경우가 대부분이다. 2,000세대 아파트 단지경우는 관련 설비들이 두세 군데로 나누어 배치되기도 한다. 역시 주민들 눈에 잘 띄지 않는 지하에 있고 문 앞에는 ‘관계자 외 출입금지’라는 경고문이 붙어있다. 그렇다 보니 사실은 가장 유지보수가 필요한 영역임에도 불구하고 입대의의 관리, 감독의 범위에서 벗어나 있는 경우도 많다. 공동주택 관리 운영에 꼭 갖추어야 하는 4가지 자격증 중 관리소장의 주택관리사 자격증 외 소방, 기계, 전기 등 3가지 모두 기전실 직원들이 소지하고 있어야 한다. 그만큼 전문적인 지식이 요구되는 분야이니 더욱 관리, 감독의 사각지대일 가능성이 높다. 입대의 내 임원중 기술이사를 따로 두는 이유이다.

공동주택에서 입주자대표회의(이하 '입대의'라 한다)는 한 국가의 입법부와 사법부 (일부) 기능을 합쳐 놓은 조직이며 입주민 대의기구이다. 관리주체(관리소장)는 행정부의 기능을 담당하고 선거관리위원회에서 입대의 동대표에 대한 해임 절차를 개시하고 결정을 내린다는 점에서 또 한 측면의 사법부 기능과 선거를 관리하는 역할을 맡고 있다. 입대의 중요한 기능과 역할은 크게 7가지로 나누어 설명할 수 있다. 관리비 예산 및 집행 의결, 추인은 물론 시설물 유지보수를 결정하고 공용시설 사용 규정을 설정한다. 또한 관리사무소와 공사, 용역업체의 계약 및 감독을 실시한다. 더불어 입주민 간 또는 관리사무소와의 분쟁을 조정하고 그들의 의견도 수렴하여 이를 안건 추진에 반영한다. 최근 관련 법의 흐름에서 볼 수 있듯이 입대의 내에 공동체 활성화 및 행사를 기획하고 이를 장려하기 위해 별도 임원을 두도록 하고 있다. 끝으로 관련 법규를 준수하고, 소방서, 행정기관과 협력하여 아파트의 주인으로서 관리 운영전반을 챙기고 이끌어간다.

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