#3 공용 시설은 목소리 '큰' 사람 것인가?
CH II 입대의가 ‘꼭‘ 해야 되는 7가지 관리, 감독 기능과 역할?
입대의는 회장 1명, 감사 2명(회계, 행정), 4명의 이사(총무, 관리, 기술, 환경. 안전관리) 그리고 다수의 일반 동대표들로 이루어진다. 감사는 기업과 달리 의결에 참여할 수 있고 관리주체에 대한 감시, 감독권을 독립적으로 행사한다. 최근의 관련 법의 개정으로 공동체 생활 활성화를 전담하는 담당 이사 1명을 추가로 선임할 수 있다. 회장, 감사는 입주민 직접 선거로 전세대수의 10% 참여와 과반 찬성(다수 후보인 경우, 다수 득표자)으로 선출된다. 이사는 입대의 동대표들의 간접선거로 선임된다. 다만 회장, 감사, 이사 선거는 선거관리위원회(이하 '선관위'라 한다)에서 주관한다. 평동대표 4명 이상이면 입대의는 구성할 수 있고 회장, 감사를 선출할 수 있으나 입대의 의결정족수 성원이 될 때까지는 안건 의결은 불가능하다. 또한 이사들 간접선거는 의결정족수 과반이상인 경우에만 실시할 수 있다.
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공동주택단지 내에는 다양한 공용 시설이 존재한다. 공동 운동시설(일명 피트니스 센터)부터 어린이 놀이터, 노인정, 단지 내 쉼터 및 공원, 수영장&사우나, 단지 내 복도, 지상. 지하 주차장까지 살펴보면 일일이 열거할 수 없을 정도로 많다. 국민 소득이 높아지고 기술 발전에 따라 아파트 단지 내 복지 시설에 대한 입주민의 요구 사항은 단지 건설이전부터 재개발. 재건축 추진 때까지 점점 다양해지고 계속 수준도 높아지고 있다. 특히 요즘은 단순한 실물 공간을 넘어 '홈오토메이션'을 통해 핸드폰을 이용, 방문 차량 사전 예약, 주차 관리, 보안과 검침, 냉난방, 세대 내 가전제품 운영 등 사이버 공간까지 그 영역을 넓히고 있다. 따라서 공동시설은 전체 입주민의 '안전', '안녕', 그리고 '행복'과 직결되는 부분이기 때문에 보다 신중하고 세심한 입대의의 관리, 감독이 요구된다.
전체 입주민의 '안전', '안녕' 그리고 '행복' 지수-공용 시설
전통적으로 공용 시설 중 입주민들의 가장 큰 관심사는 체력 단련 등 건강 관련 시설들이다. 이러한 고객의 요구를 건설사는 단지 조성 전부터 분양의 촉진 방안으로 많이 활용해 왔다. '단지 내에 산책로가 있다' 또는 '힐링 공간으로서의 숲과 공원을 조성한다', '샤워실과 사우나시설까지 갖춘 피트니스 센터를 만든다', '어린이는 물론 성인용 수영장을 구상하고 있다' 등 구체적인 실질 사례를 일일이 열거하지 않아도 지난 10여 년간 공동주택 공용시설의 변화 흐름이고 추세이다. 1,000세대 이상의 대단지인 경우에는, 특히 프라이버시와 높은 지역 물가를 걱정하는 단지일수록 역설적으로 공용 운동시설에 대한 관심이 더 높을 수밖에 없다. 공동 운동 시설은 관리주체가 '위탁 업체'와의 계약을 통해 운용할 수 있다. 관련 전문가들의 도움과 협조를 받을 수 있다는 장점이 있다. 다만 공간만 임대해 주는 계약을 할 건지 아니면 운영과 관리를 공동으로 함으로써 관련 수익과 손실을 같이 책임질 건지를 정해야 한다. 이는 입대의의 의결 사항이다.
'역병이 창궐하는 시기에 공동 운동 시설에 대한 위탁 계약을 한다?' 상식적으로 이해가 가지 않는다. 더구나 연간 이익과 손실을 함께 나누는 조건이면 더욱 그렇다. 아니나 다를까! 첫해 1년 동안 운영 손실이 수천만 원 발생했고 입주민의 돈으로 충당한 사실이 기록으로 남아있다. 다음 해 12월 말까지인 게약만료기간을 6월 말로 조기 종료하면서 또 2개월치의 분담금을 또 수천만 원 위약금?으로 지불했다. 현재는 그 넓은 공간의 일부만을 동호회가 활용하고 있고 인근 아파트 단지 입주민까지 회원으로 접수받아 운영하고 있다. 따져봐야 할 사항이지만 도로도 아닌 입주민 공용 공간을 외부인에게 공개한다. 쉽게 받아들여지지 않은 판단이다. 모든 사항이 입대의의 의결을 거쳤거나 입대의 회장이 결정한 사항이니 절차상의 문제는 없다고 해야 할까? 관리주체와 입대의의 잘못된 결정으로 입주민이 피해를 입었을 경우, 그 책임은 누구에게 물어야 하는가? 그 보다 왜 입대의는 상식에 어긋난 결정을 의결하고 추인했느냐?를 따져보아야 만 한다. 내부 감사가 담당할 일이다.
온라인 주민방에서 참여자들이 틈틈이 모은 후원금으로 '단재 내 전면주차 금지, 자전거&오토바이 통행금지 팻말 설치, 가로등 전구 및 태양광 전원 장치 교체하겠다'라는 아이디어를 내놓았다. 모두 입주민들에게 도움이 되는 일임에는 틀림이 없다. 그럼에도 불구하고 설치되는 공간이 공용이기 때문에 입대의와 관리소장이 함께 논의를 해야만 하는 안건들이다. 재질과 디자인은 맞는지? 설치 후 유지관리비용은 어떻게 할 것인지? 설치는 누가 할 것인지? 등등 전체 입주민입장에서 사전에 꼭 일일이 따져봐야 할 이다. 그럼에도 불구하고 추진하는 입주민입장에서는 이 같은 절차를 번거롭게 생각할 수 있다. 이는 논쟁과 또 다른 민원으로 이어질 수 있다는 말이다. 다양한 의견을 지닌 각양각색의 입주민들의 제안이 공용 시설에 관련될 경우, 발생하는 어쩔 수 없이 맞닥뜨려야 하는 입대의의 '인내와 포용의 과정'이다. 복도식 창문 설치는 인접한 세대주의 동의만 있으면 진행할 수 있는 문제인가? 입대의는 '내돈내산' 입장을 견지하는 입주민에게 공용 시설 활용의 기본 원칙을 올바르게 설명하고 '공익적인 합목적성'을 설득하도록 감독해야 한다.
왜 우리 단지는 핸드폰으로 주차 차단기 사전 방문 예약 등록이 안 되나요?
입주민 한 분으로부터 전화 한 통이 걸려왔다. "왜? 우리 단지 주차 차단기는 모바일 앱으로 사전 등록 예약이 안되느냐?"라는 민원이었다. 특히 "바로 옆단지는 된다는데..."라는 퉁명스러운 불만이었다. 설명을 했다. 그런 기능이 운용이 되려면 홈오토메이션 관련 최근에 정해진 법에 따라 정보통신공사업자를 선정해야 하고 단지 내 공식 운영프로그램을 주민 동의를 얻어 선택해야만 한다. 또한 전 세대 내 관련 기기와 네트워크망 설비가 구축되어야 함은 필수조건이다. 즉 망, 설비, 그리고 시스템이 모두 완비되어야만 가능하고 이를 구청에 '행위 허가' 신청을 통해 승인을 받아야만 추진이 가능하다. 단순히 주차 차단기의 기기가 가능한가? 공식 선정되지 않은 모바일 앱으로 그냥 사용하면 안 되는가? 주차 차단기 사전 예약 등록 기능만 운영한다고 하면 구청의 허가 승인을 받을 수가 없다고 한다. 더구나 동호수, 연락처, 차량번호 등 입주민 전체의 개인 정보를 활용하기 때문에 이에 대한 보안 관리를 책임지고 관리할 수 있는 공식 정보통신사업자와 이를 전문적으로 운영할 수 있는 책임자 담당 인력까지 갖추어야 한다는 것이다. 결국 전부 입주민이 부담해야 할 추가 관리비 내역들이다.
공동주택 단지의 공용 시설의 이용과 활용은 전체 입주민 과반이상의 동의를 받아야만 한다. 이를 대신할 수 있는 결정 기구는 입대의 밖에 없다. 어떻게 함부로 '의결'할 수 있겠는가? 모르면 전문가 자문을 통해서라도 시간과 비용이 들더라도 전체 입주민 시각에서 서두르지 말고 꼼꼼히 따져가면서 결정해야 할 사항이다. 실수와 오판은 '눈에 보이지 않게' 입주민 돈으로 직접 연결되기 때문이다.
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공동주택에서 입주자대표회의(이하 '입대의'라 한다)는 한 국가의 입법부와 사법부 (일부) 기능을 합쳐 놓은 조직이며 입주민 대의기구이다. 관리주체(관리소장)는 행정부의 기능을 담당하고 선거관리위원회에서 입대의 동대표에 대한 해임 절차를 개시하고 결정을 내린다는 점에서 또 한 측면의 사법부 기능과 선거를 관리하는 역할을 맡고 있다. 입대의 중요한 기능과 역할은 크게 7가지로 나누어 설명할 수 있다. 관리비 예산 및 집행 의결, 추인은 물론 시설물 유지보수를 결정하고 공용시설 사용 규정을 설정한다. 또한 관리사무소와 공사, 용역업체의 계약 및 감독을 실시한다. 더불어 입주민 간 또는 관리사무소와의 분쟁을 조정하고 그들의 의견도 수렴하여 이를 안건 추진에 반영한다. 최근 관련 법의 흐름에서 볼 수 있듯이 입대의 내에 공동체 활성화 및 행사를 기획하고 이를 장려하기 위해 별도 임원을 두도록 하고 있다. 끝으로 관련 법규를 준수하고, 소방서, 행정기관과 협력하여 아파트의 주인으로서 관리 운영전반을 챙기고 이끌어간다.
