00. <부동산 위기인가, 기회인가> 연재 예고
<부동산 위기인가 기회인가>
2016년 부동산 3대 이슈를 2010년에 정확히 예견하다!
부동산 버블, 중소형 아파트 강세, 상업용 부동산 공실률 폭증
현대경제연구원 한상완 박사의 “2017년 이후 부동산 대변화”
"2017년 이후, 부동산은 어떻게 될 것인가?"
디플레이션 시대, 경험하지 못한 변화가 온다!
“2010년, 저는 <경제를 보는 두 개의 눈>을 통해 부동산 시장에 인구구조론을 처음 소개했습니다. 이를 바탕으로 저는 2015~2016년 우리 부동산 시장에 관한 세 가지 예측을 했고, 2016년 현재 부동산 시장은 제 예측에서 한 치도 벗어나지 않았습니다. 이제는 새로운 예측을 해야 하는 시점에 도달했습니다. 앞으로 우리 부동산 시장은 인플레이션의 시대를 지나 디플레이션의 시대를 향하여 점진적으로 넘어가게 될 것입니다. 지금 새로운 변화의 쓰나미가 몰려오고 있습니다. 이런 쓰나미로부터 살아남으려면 남보다 멀리 보는 새로운 시각과 한발 앞서가는 행동이 필요합니다.”
2010년 당시, 현대경제연구원 한상완 박사의 예견은 크게 세 가지였다.
□ 2015년을 지나면서 2016년경에는 부동산 버블이 쟁점이 될 것이다.
□ 핵심 수요층의 핵가족화로 대형부동산이 지고 중소형이 주목받을 것이다.
□ 상업용 부동산의 공실률이 대폭 증가할 것이다.
요즘 부동산 시장 상황을 보면 위 세 가지 예측이 모두 옳았다는 것을 확인할 수 있다. 한상완 박사는 2017년을 또 다른 패러다임 변곡점으로 보고 있다. 60년 가까이 지속하여온 부동산 가격 상승기가 마감되는 시점이라는 것이다. 이후 약 10여 년의 과도기를 거쳐 인플레이션 시대가 마감되고 부동산 시장의 새로운 패러다임이 시작된다는 이야기다.
그렇다면 새로운 시대에는 어떤 일이 벌어질까? 저성장은 말할 것도 없고, 물가가 오르지 않는다. 더구나 저출산 고령화로 부동산 수요층이 위축되어간다. 물론 당장 이런 일이 벌어지는 것은 아니다. 향후 10여 년의 과도기를 거칠 것이다. 과도기에는 부동산 가격의 안정적 상승 정도가 예상된다. 급등은 아니다. 이후에는 디플레이션이다. 다음은 한상완 박사의 예측이다.
□ 우리나라는 2030년 디플레이션을 향해 움직인다. 인구구조가 이를 증명한다.
□ 디플레이션은 부동산 가격 하락을 의미한다. 현금을 보유해야 한다는 말이다.
□ 부동산의 모든 쟁점을 새로운 눈으로 봐야만 생존할 수 있다.
이를 기반으로 저자는 다음과 같은 실질적인 이슈를 다룬다. 디플레이션은 언제부터 시작되는가, 디플레이션 시대에는 어떤 일이 벌어지는가, 현재 부동산 시장은 버블인가, 단기적으로 재건축과 리모델링 아파트는 어떻게 될까, 수익형 부동산에 정말 미래가 있는 것인가, 극심한 부동산 침체를 겪은 일본과 우리나라의 공통점과 차이점은 무엇인가와 같은 이슈들이다. 저자의 조언은 독자들에게 새로운 눈을 갖게 할 것이다.
지은이 | 한상완
연세대학교를 졸업하고 미국 뉴욕시립대학교에서 경제학 박사 학위를 취득했다. 1992년 현대경제연구원에 입사하여 경영전략본부장, 컨설팅본부장, 경제연구본부장, 산업전략본부장을 거쳐 총괄연구본부장으로 재직 중이다. 저서로 <경제를 보는 두 개의 눈>이 있다. 현재 연합인포맥스의 금융 및 부동산 전문 프로그램인 <주간전망대>를 진행하고 있다.
<경제를 보는 두 개의 눈>은 부동산을 다룬 책 중에서 중요한 위치를 차지한다. 이 책은 부동산 시장에 인구구조론을 처음 소개한 책이다. 부동산도 인구구조에 직접 영향을 받을 것이라고 예견했다. 이런 연장선에서 중소형 아파트가 주목받을 것을 예견했다. 부동산 핵심 수요층의 핵가족화로 인하여 중소형이 주목받게 되는 소위 패러다임 변화를 예견한 것이다. 특히 대형아파트의 최대 수요층이었던 전후 세대들의 은퇴가 시작되면서 대형아파트는 오히려 짐만 될 뿐 재산증식 수단으로서의 가치도 사라질 것을 예견했다. 또한, 중기 수급 분석을 통하여 2016년에 부동산 버블과 상업용 부동산의 공실률 폭증도 예견하였다.
이번 저서 <부동산 위기인가, 기회인가>는 앞선 저서의 연장선에서 우리 경제의 더 큰 패러다임 변화에 주목한다. 인플레이션 시대의 종말과 디플레이션 시대의 서막이 그것이다. 미래의 어느 시점에 디플레이션은 시작될 것이고, 그때까지 상승만 하던 부동산 가격이 장기하락으로 돌아선다. 특히 새로운 패러다임에 적응하는 과정에서 상업용 부동산 시장이 가장 큰 타격을 받게 될 것이다. 디플레이션은 부동산 시장에는 최대의 악재다. 그러나 시장의 흐름을 잘 따라가면 위기의 시장에서도 투자 기회는 얼마든지 있다.
