왜 소수의 사람만이 승자가 될까요? 왜 소수의 사람이 부의 대부분을 차지하고 있을까요? 그것은 미래를 정확하고 멀리 보기 때문이고, 무엇보다 변화에 앞서 행동하기 때문입니다. <삼삼한 책수다>가 선정한 2017년을 준비하는 다섯 번째 책은 <부동산 위기인가 기회인가>입니다. 이 책은 현대경제연구원 한상완 박사의 저서로, 여러분의 가계 자산을 구성하는 부동산에 관한 조언을 담고 있습니다. 이 책은 KB국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원께서 추천해주셨습니다.
저자는 우리 경제가 디플레이션을 향해 가고 있다는 놀라운 이야기로 시작합니다. 거의 60년 동안 인플레이션만 있던 우리 경제에 디플레이션의 그림자가 드리우고 있고, 그 충격을 덜 받기 위해서는 가계 자산의 포트폴리오를 바꿔야 한다고 말합니다. 특히 과도하게 부동산에 편중된 가계는 타격이 불가피하다고 합니다. 앞으로 5년간 부동산은 끄떡없다고 말하는 소위 부동산 전문가들의 이야기와는 정반대입니다.
디플레이션은 물가 하락이라는 말과 같습니다. 이 말은 현금과 같은 유동 자산을 늘려야 한다는 의미입니다. 4억 원 하는 아파트가 2억 원이 되는 디플레이션 시기에 부동산을 보유했다면 반 토막이 되지만, 현금을 보유했다면 아파트를 두 채 살 수 있습니다. 부동산이 급등하던 인플레이션 시대에는 부동산을 보유해야 하지만, 이제는 그런 시기가 아니라는 말입니다.
정말 그런 일이 벌어질까요? 저는 6년 전에 전문가들 사이에서도 논란이 일었던 저자의 첫 번째 저서 <경제를 보는 두 개의 눈>을 다시 살펴봤습니다. 이 책은 6년 전에 수급과 인구구조를 동시에 반영해 2015년 이후의 부동산 시장을 전망한 최초의 책이었습니다.
저자의 전망은 크게 세 가지였습니다. “매년 필요한 신규주택이 30~40만 호 정도인데, 2006년 이후로는 20만 호 정도만 공급되는 문제가 계속되고 있다. 그런 상태가 누적되면 살 집 구하기가 어려워질 것이고, 전셋값 상승과 집값 상승으로 이어질 것이다. 그것이 2015년 이후로는 버블 논란까지 만들 것이다.” 이것이 6년 전 저자의 첫 번째 예견이었습니다. 또한, 상업용 부동산의 공실률이 폭증할 것이라고 했습니다. 주택과 반대로 공급이 너무 많아져 문제가 생긴다는 두 번째 예견이었습니다.
마지막 세 번째는 핵가족화가 급속도로 진행되고 1인 가구가 급증해 중소형 아파트가 주목받을 것이라고 했습니다. 지금 생각해보면 당연한 일이지만, 6년 전에는 대형아파트만이 고공행진을 하던 시기였습니다. 당시에는 의구심이 드는 주장이었지만, 지금 판단해보면 세 가지 예견은 적중할 수밖에 없는 일이었습니다.
그렇다면 앞으로는 어떤 일이 벌어질까요? 저자는 베이비 붐 세대의 끝자락이 40대 중반에 이미 진입했고 그 이후로는 인구가 급속하게 줄어드는 데 주목하라고 합니다. 지어진 주택에 들어가 살 사람이 없다면 무슨 일이 벌어질까요? 물론 1인 가구가 증가해서 새로운 주택 수요가 생기겠지만, 인구가 줄어드는 근본적 문제를 해결할 수는 없습니다.
저자는 당장 집을 사라는 말에 절대 현혹되지 말라고 합니다. 2015년부터 올해까지 분양한 97만3천 호의 아파트가 2018년부터 쏟아져 나옵니다. 이 물량은 전국 아파트 948만3천 호의 10%를 초과하는 물량으로 대규모 공급과잉이 우려됩니다. 지방은 이미 분양시장이 냉각되기 시작하여 분양률이 제로인 단지도 속출하고 있습니다. 그래서 집을 사야 한다면 2018년 이후로 미루라고 합니다. 또한, 2030년 정도부터 시작될 디플레이션에 대비하여 자산이 과도하게 부동산에 몰리지 않도록, 돈으로 바꾸기 쉬운 유동성 비중을 서서히 늘리라고 조언합니다. 주식, 현금, 채권, 부동산이 투자 순서입니다.
한 번도 경험하지 못한 물가 하락의 시대, 디플레이션 시대에 살아남는 법을 공부한 <삼삼한 책수다> 오수진이었습니다.
북 큐레이션 ㅣ 오수진
성균관대학교 영문학과(중문학 복수전공)를 졸업한 후, 현재 KBS에서 기상 캐스터로 근무하고 있다. 더굿북의 북 큐레이션을 담당하고 있으며, 시각장애인을 위한 독서봉사 활동에도 참여하고 있다. 환경부에서 홍보 대사로도 활동했다.