04. 전세와 월세가 오르는 이유

<앞으로 5년, 대한민국 수익형 부동산 트렌드>

전세(傳貰)는 우리나라의 독특한 제도 중 하나다. 그런데 요즘은 전셋값이 차고 넘쳐, ‘반전세’라는 신조어까지 등장했다. 반전세는 전세 보증금의 일부를 월세로 내는 것으로 사실상 월세인데, 워낙 전셋값이 상승하다 보니 계약 갱신이나 재계약 시 보증금 상승분을 월세로 전환하는 형태이다. 

이와 같은 현상이 발생하는 것은 앞서 이야기한 저금리 시대의 도래와 연관이 깊다. 전세가가 올라 보증금을 올려 받아도, 그 보증금을 따로 투자할 곳이 마땅치 않은 것이다. 실제로 은행에 예금해봐야 이자율이 연 1.5% 전후밖에 안 되고, 이렇게 발생한 이자에 대해서도 이자소득세 15.4%를 세금으로 내야 한다.

예를 들어, 연 1.5%의 상품으로 1억 원을 정기예금에 가입했다고 하자. 은행에 1억 원을 1년간 예치하면 이자로 150만 원의 이자가 발생한다. 그러나 150만 원을 고스란히 받는 것이 아니라, 이자소득세 14%와 이 이자소득세의 10%에 해당하는 1.4%의 지방소득세를 제하고 이자를 지급한다. 그렇다면 결국 126만9천 원의 이자를 받는 것이고, 세금 납부 후 수익률은 1.269%이다. 만족스럽지 못한 수익률이다. 

그래서 집주인들은 보증금의 상승분을 차라리 월세로 전환하여 받기를 원하는 것이다. 과거에 금리가 다소 높던 시절에는 월 1% 기준으로 월세를 전환하였었다. 즉, 보증금 1천만 원의 상승분을 월세 10만 원으로 전환하는 것이다. 그러나 현재는 월 약 0.5% 전후의 전환율을 적용한다. 보증금 1천만 원에 월세 5만 원이다. 

이런 전환율의 계산이 되는 이유도 저금리의 영향이다. 과거보다 금리가 낮아졌으니, 낮은 전환율을 적용해 임대인끼리 경쟁하는 것이다. 그러나 이렇게 계산해도 1년으로 따지면 6%이다. 여기서 주택 수, 사업자등록 여부에 따라 세금을 낼 수도, 안 할 수도 있겠지만, 은행이자에 비하면 훌륭하다. 이 같은 월세 전환 현상은 저금리 기조의 유지와 함께 당분간 지속할 것이다. 그리고 장기적으로 선진국처럼 주거용 부동산의 전세 개념은 점차 사라지고 월세 개념이 연착륙하여 월세 시장의 규모가 더욱 커질 것으로 전망된다.

대한민국의 주거용 부동산 임대료는 지속해서 상승하고 있다. 이와 같은 추세는 아파트 전세가가 상승하면서 시작된다. 특정 지역 아파트의 임대 공급에는 한계가 있는데, 입주하고 싶어 하는 수요가 증가하면 당연히 가격이 오른다. 그리고 그 가격의 부담을 느끼는 수요자들이 대체 상품인 다세대주택 및 다가구주택, 단독주택으로 이동하면서 가격이 상승하는 것이다. 

이러한 연쇄적 반응은 1·2인 가구가 주로 거주하는 소형 주택에도 큰 영향을 미친다. 월세가 오르는 것이다. 세입자로서는 안타깝지만, 임대인으로서는 어떠한가? 그리고 이러한 월세 상승은 지가에도 영향을 미친다.