05. 1·2인 가구를 주목하는 이유
<앞으로 5년, 대한민국 수익형 부동산 트렌드>
대한민국의 지가는 꾸준히 상승해 왔다. 지방 수도권 할 것 없이 테마가 있는 지역의 지가는 꾸준히 상승했다. 그러나 지금 이야기하는 ‘지가’는 흔히 이야기하는 ‘땅 투자’할 때의 땅값이 아니다. 여기서 이야기하는 ‘지가’는 구체적으로 수익형 부동산 공급이 가능한 부지의 지가를 의미한다.
지가 상승, 어찌 보면 당연한 결과다. 전반적 경기 영향으로 마땅한 투자처가 없는 시점에 꾸준한 월세가 나오는 수익형 부동산은 투자자들, 건설사들의 인기 상품이었다. 게다가 앞서 설명한 임대료의 상승과 월세의 전환은 수익형 부동산의 매력을 더욱 배가시켰다.
최근에는 오피스텔, 도시형생활주택 등 수익형 부동산 사업을 거들떠보지 않던 중견 건설사들까지도 가세해 브랜드(Brand)를 내세우며, 오피스텔, 도시형생활주택과 같은 수익형 부동산을 분양하고 있다.
상황이 이렇다 보니 일정 규모 이상의 부지, 특정 지역의 용지를 매입하기 위해 건설사들의 경쟁은 더욱 치열해 지고 토지가격은 당연히 상승하였다. 결국, 토지를 매입하기 위한 경쟁은 지가를 상승시켰고, 수익형 부동산의 분양가를 높이는 결과를 가져왔다.
지가 상승으로 인한 분양가 상승
역으로 생각해보면 지가 상승은 토지가격의 상승이고, 토지 및 건물 가격의 상승이다. 만약 토지와 건물이 온전히 내 소유라면 어떠한가? 단순히 분양받은 오피스텔 원룸이 아닌, 수익형 부동산의 건축이 가능한 온전한 부지가 있다면 어떠한가? 지가 상승이 반가운 이야기로 들릴 수 있지 아니한가?
이러한 생각이 지금의 추세다. 시장 분위기에 발맞춰 중ㆍ소 규모 건축을 통해 수익형 부동산을 직접 공급하려는 사람들이 늘어나고 있다. 특히 소규모 용지를 매입하거나, 기존에 보유한 부지를 신축하거나 리모델링해서 중ㆍ소 규모의 수익형 부동산을 공급하려는 개인 투자자가 많다.
이와 같은 추세는 중ㆍ소규모 토지 지가에도 영향을 미쳤으며, 최근 중ㆍ소 규모 수익형 부동산의 건축, 리모델링이 수익형 부동산의 추세로 자리 잡고 있다.
정책 지원
서울시를 비롯하여 대한민국 전체는 늘어나는 1·2인 가구를 위한 정책 마련에 고심하고 있다. 자칫 내버려두면 1·2인 가구의 문제가 사회적 문제로 대두 될 수 있기 때문이다.
사실 급속도로 증가하는 1·2인 가구로 인해 변화하는 문화에 관한 이야기는 이미 언론 등을 통해 많이 다뤄지고 있다. 또, 이로 인해 발생하는, 발생할 사회적 문제에 대해서도 인지하고 있다. 변화하는 1·2인 가구의 외식문화를 비롯하여 소비의 변화, 대중교통 문제 등 다양한 사회 영역의 변화와 문제가 발생하였는데, 그중 가장 심각한 것이 주거문제이다.
그래서 정부에서는 1·2인 가구의 주거문제 해결을 위한 다양한 정책을 내놓았다. 1·2인 가구를 위한 주택 공급 활성화, 금융 정책, 중ㆍ소 규모 주택 건축을 위한 건축 제한 완화, 세제 혜택 등이 그것이다.
예를 들어, 정부에서는 2015년 5월 건축물의 높이를 제한하는 규정 중 하나인 ‘도로사선제한’을 폐지했다. 이로 인해 중ㆍ소규모 건축물 신축에 대한 높이 제한이 완화되어 건축의 사업성을 보다 높일 수 있게 되었고, 중ㆍ소규모 주택 공급이 증가할 수 있도록 했다.
그리고 서울시의 경우 밀집된 인구에 비해 현저히 부족한 소형 주택의 공급을 위해, 타 지방자치 단체보다 주차기준을 다소 완화하여 도심의 중ㆍ소규모 주택 건축이 원활하도록 하고 있다. 건축 제한을 완화하고 사업성을 높여 민간의 자발적인 임대주택 공급 활성화를 꾀하려는 전략이다.
또, 임대주택 공급자를 위한 저금리의 건설자금 및 리모델링 사업자금 대출 금융상품을 출시하여, 민간 주택 공급자가 적극적으로 임대주택을 공급할 수 있도록 지원하고 있으며, 입주하는 임차인이 전세금 및 월세 보증금을 저금리로 대출받을 수 있도록 하고 있다. 그리고 일정 규모 이하의 주택임대사업자에게 직접적인 영향을 주는 취득세, 재산세, 양도소득세 등 각종 세제의 혜택을 주고 있다.
이처럼 정부에서는 1·2인 가구와 소형 주택 공급자에게 다양한 정책적 혜택을 부여하고 있다. 정책적 혜택은 임대주택 시장에 더 큰 활기를 불어넣고 있으며, 이와 같은 정책적 기조는 늘어나는 1·2인 가구 구조 변화와 함께 장기적으로 지속할 것으로 전망된다.
