02. 꼬마빌딩 투자 로드맵

<대세는 꼬마빌딩이다>

      

꼬마빌딩 투자의 사전단계는 자금계획과 부동산 컨설턴트를 알아보는 단계로, 가장 기초가 되는 단계이다. 이때는 부동산 관련 서적이라든지 인터넷 검색을 병행하면서 기초적인 지식을 얻는 것이 중요하다.


1. 지역 선정 및 투자계획
매입할 건물을 본격적으로 찾는 단계이다. 투자지역 검토, 투자목적, 선호하는 항목, 대출비율 등 투자계획을 잡는다. 이때는 매물을 보는 것도 중요하지만 매각된 빌딩들도 같이 보면서 매각된 이유를 찾아보고, 매입 후에 어떻게 신축·리모델링을 하고, 어떤 임차인을 들였는지 인근 매각 사례를 같이 보면 힌트를 얻을 수 있다.

2. 계약 전 체크사항
매입할 건물을 찾았다고 끝나는 것이 아니다. 등기가 넘어오기 전까지 체크해야 될 사항들이 많이 있다. 소유자 명의, 건물분 부가가치세와 재산세 및 취득비용, 은행 대출 가능 여부, 자금계획 등을 미리 체크해 봐야 된다.

3. 잔금 전 체크사항
임차인들에게 임대료를 받는 임대업을 하기 위해서는 사업자등록을 해야 하고, 기존에는 예상치만 계산되어 확정이 안 되었던 은행 대출을 승인받아야 된다. 그리고 잔금 지급일 전에 임차인들을 만나 임대인이 변경되는 것에 동의한다는 임대차승계확인서를 받고, 임차인 면담을 통해 불편사항이나 하자 부분은 없는지 미리 확인을 해야 한다. 또한 임대료·관리비·공과금 등을 정산하는 잔금정산서를 잔금일로부터 최소 2~3일 전에는 확인하고, 잔금일에는 법무사 선임과 시건장치, 도면, 외주관리계약서 등 건물과 관련된 일체 서류를 받아야 된다.

4. 매입 후 사후관리
매입 후에는 직접 관리할지 아니면 빌딩 관리업체에 위탁할지 등을 정하고, 직접 관리를 한다면 시설·임대·재무관리는 어떻게 할 것인지 미리 계획을 세워야 한다. 노후화된 건물을 매입해 리모델링이나 신축을 할 계획이라면 건축업자를 선정해야 한다