03. 전세금으로 홍대 인근에 꼬마빌딩 매입한 30대
<대세는 꼬마빌딩이다!>
1인기업을 운영하는 S씨는 결혼과 함께 홍대 인근 아파트에서 전세로 신혼살림을 차렸다. 그리고 그곳에 거주하며 개인 사무실로도 사용하고 있었다.
그러다 2년 계약이 만기 될 즈음, 2년 전과 비교해 아파트의 전셋값이 천정부지로 올랐고, 급기야 전세금을 1억원 더 올리겠다는 주인의 일방적인 통보를 받게 되었다.
당장 전세금을 더 구하든지 아니면 인근에 금액이 맞는 아파트로 옮겨야 하는 상황이었다. 그러나 S씨에게는 둘 다 쉽지 않았다. 전세금을 올려줘도 나중에 똑같은 상황이 또 벌어질 것이고, 인근 아파트 역시도 전세가격이 많이 오른 상태라 현재의 자금상황에 맞는 아파트를 구하기가 쉽지는 않을 것 같았다.
적당한 집을 찾기 위해 부동산 중개사무소를 계속 드나들던 S씨는 중개소 사장님들과 친분이 생겼고, 그중 한 분으로부터 아파트 말고 작은 빌딩(꼬마빌딩)을 매입하는 것이 어떻겠느냐는 제안을 받았다.
처음에는 ‘무슨 말도 안 되는 소리지. 아파트 전세금으로 홍대에서 빌딩을 매입한다고?’ ‘안쪽에 위치하고 있지만 강북에서도 땅 가격이 비싼 편에 속하는 홍대인데….’라며 믿지 않았다.
그러다 우연히 중개사무소 사장님의 소개로 합정동에 위치한 5억 1천만원짜리 다가구주택을 보게 되었다. 대지 58㎡(약 17평), 연면적 164㎡(약 50평), 지상 4층의 규모였다.
합정역(2호선, 6호선)과 도보로 3분 거리에 위치해 있고 제2종 일반주거지역이지만 2003년 용도지역이 1, 2, 3종으로 세분화되기 전인 1990년대에 신축을 해서 건폐율 70%(서울시 조례 법정건폐율 60%), 용적률 281%(서울시 조례 법정용적률 200%)를 받은 건물이었다. 건폐율은 10%(층마다 5.8㎡(약 2평)) 이득을 봤고, 용적률은 81%(46.98㎡(약14평)) 이득을 봤다. 만약 다시 신축을 할 경우에는 현재의 법이 적용되기 때문에 이렇게까지 신축은 불가능하다.
거기에다 코너에 위치해 가시성이 뛰어났고 리모델링만 제대로 한다면 충분한 수익적인 가치도 있어서 작지만 알찬 건물이었다.
대출을 알아보니 3억 원까지 가능해 당시 보유한 전세금만으로도 충분히 매입이 가능했다. 대출금을 제외하면 자기자본 2억 1천만원 정도였다. 또 6억원 이하, 85㎡ 초과 주택이라 취득세는 매매가의 1.3%인 663만원만 내면 되었다.
S씨는 매입을 결정했고, 1억 5천만원을 들여 건물이 깔끔하게 보이도록 외벽을 하얀색으로 바꾸고 전체를 리모델링했다.
1층은 손님이나 지인이 왔을 때 교류하는 공간으로 사용하기 위해 작은 카페처럼 꾸몄다. 바깥 창은 폴딩 도어로 만들어 날씨가 좋은 날에는 열 수 있도록 하여 더 개방감 있게 보이도록 했고, 공간을 넓게 쓸 수 있도록 만들었다. 2층은 중간에 유리벽을 두어 부부가 각자 따로 이용할 수 있는 사무 공간으로 만들었다. 3층부터 옥상까지는 가정집으로 꾸몄는데 3층은 거실과 주방으로, 4층은 침실과 욕실로 나누어 공간을 구성했다. 테라스가 있는 침실에서는 별을 보며 반신욕을 즐길 수 있는 부부만의 공간도 마련했다.
주거, 사무실, 작은 카페. 이 모든 것이 건물 하나로 해결된 것이다. 리모델링 비용 1억 5천만원을 포함하면 실제 투자금액은 3억 7천만원이다. 아파트 전세금 정도로 나만의 건물을 매입한 것이다.
그리고 2년이 지나 홍대 상권이 확장되면서 현재 이 건물의 가격은 12억원으로 올랐다.
이 경험으로 S씨는 빌딩 투자에 대해 매력을 느끼게 되었고, 현재는 다음 투자할 건물을 모색하고 있다. 필자와 같이 식사를 하면서 그는 이런 말을 했다.
“정말 이렇게 5번만 경험하면 100억원대 건물주가 될 수 있을 것 같아요.”
30대 중반, 건물을 매입하기에는 젊은 나이에 S씨는 시련을 기회로 만들어 건물주가 되었다.
이 사례처럼 빌딩 매입에 관심을 갖는다면 기회가 왔을 때 그 기회를 잡을 수 있다. 남의 이야기로만 생각한다면 평생 건물주가 될 수 없다. 지금 당장은 불가능해도 꾸준히 관심을 가지고 열심히 기회를 찾는다면 기회는 반드시 올 것이라고 확신한다.
빌사남의 투자금액 분석
매입가
5억 1천만원
취득 비용
1천만원
취득세, 등기비용, 중개 수수료
리모델링 비용
1억 5천만원
투자금액
6억 7천만원
차입금
3억원
실제 투자금액
3억 7천만원
투자금액 - 차입금
