06. 빌딩 투자의 시작은 공적장부 확인이다.

<대세는 꼬마빌딩이다!>

건물 용도와 면적 등을 건축물대장을 통해 확인해야 한다.

예를 들어 건축물대장의 공부상 용도와 실제 용도가 다른 경우도 있다. 대표적인 예가 용도는 근린생활시설인데 임대수익을 높이기 위해 원룸을 여러 개로 만든 경우이다. 이런 경우 임차인은 전입신고가 안 되기 때문에 임차인을 구하기도 힘들고 위법건축물로 적발되면 이행강제금을 매년 납부해야 된다. 또 위법건축물을 해제하기 위해 철거하는 비용 또한 만만치 않기 때문에 미리 사전에 현장을 가서 건축물대장의 용도와 실제 용도를 맞춰보는 것이 중요하다.

또한 신고되지 않은 건축물과 면적을 임의로 늘린 경우도 있으니 체크해 봐야 한다. 특히 모퉁이(코너)에 있는 건물 중 등기부등본의 대지 면적과 건축물대장의 대지 면적이 다른 경우가 있는데, 바로 ‘가각전제’ 때문이다.

가각전제에 대해서는 대부분의 매수인이나 매도인도 잘 모르는 경우가 많은데 원활한 교통흐름과 시야 확보를 위해 도로의 모서리 부분을 완곡하게 만드는 것으로, 건축법에서는 너비 8m 미만인 도로 모퉁이에서의 건축선을 규정하여 건축을 제한하고 있다. 예를 들어 대지 면적이 50평이라도 실제 건축하여 사용할 수 있는 대지는 45평이 될 수 있다는 이야기다. 나머지 5평은 따로 사용료도 못 받고 내줘야 하는 땅이 된다. 따라서 도로 너비 8m 미만의 코너 건물을 매입할 때는 반드시 확인을 해봐야 한다.

이 경우 실제 사용면적이 더 줄어들기 때문에 미리 알아둔다면 추후 계약 시 가격을 좀 더 유리하게 협상할 수 있고, 또 기존에 가각전제를 안 받았던 건물이라면 기존 건물을 철거했을 경우 신축 시 면적이 줄어들기 때문에 신축에 대한 부분을 사전에 검토할 수 있다.

법적으로 개발행위 등이 제한되는 경우도 꼭 확인해야 한다. 건물은 땅의 가치가 가장 중요한 요소이다. 지금 건물을 철거한 후 새로 개발을 할 수 있으므로, 개발 시 건물이 어떻게 신축되는지까지도 검토해야 한다.

예를 들어 건물을 매입했는데 옆의 건물과 공동개발로 지정되어 개발이 불가능한 경우도 있고, 재개발되어 땅이 수용되는 경우도 있으며, 개발을 해도 미관지구 등에 해당되면 신축 시 일정 부분 후퇴하게 되어 실제 사용면적이 줄어들 수도 있다.

따라서 지금 건물이 화려하고 임대수익이 많이 나온다고 해도 땅의 가치가 없다면 투자를 안 하는 것이 맞다. 확실한 곳에 투자를 해도 모자란데 아무것도 할 수 없는 곳에 투자할 필요가 뭐가 있겠는가?

이처럼 공적장부를 꼼꼼히 살펴보고 장단점을 분석하여 투자해야 한다.