07. 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획은 확실히

<대세는 꼬마빌딩이다!>

평소 코너 건물에 관심이 많던 A씨는 자신이 잘 아는 지역인 신사동 가로수길 인근에 코너 건물만 찾으러 다녔다. 가로수길 쪽으로는 가격이 많이 올라 안쪽에서 찾는 수밖에 없었다. 그러다 좁은 도로의 코너에 위치한 30억원짜리 건물을 발견했다.

A씨는 매입 후 리모델링을 하면 가치가 오를 수 있을 것이라 보고, 매물보고서의 내용을 확인한 후 계약을 하고 잔금을 치렀다.

문제는 잔금 이후에 발생했다. 건축물대장에 따로 기재는 되어 있지 않았지만 전 매도인이 임대수익을 높이기 위해 1층 주차장 부분을 가건물로 만들어 사용하고 있었다. 지금 당장 적발은 안 되었지만 나중에 위법건축물로 적발된다면 철거비용 또한 만만치 않을 테고, 현재는 임차인도 있어 당장 공사를 하기 힘들었다. 미리 공적장부를 들고 현장에 가서 확인을 했다면 이런 일은 없었을 것이다.

그리고 무엇보다 등기부등본상의 면적과 건축물대장의 면적이 달랐다. 건축물대장의 면적이 등기부등본의 면적보다 19.8㎡(6평)이나 작았다. 약 198㎡(60평)의 전체 면적 중 10%가량이 도로로 빠진 것이다. 신축을 한다면 6평은 따로 사용료도 못 받고 도로로 내줘야 하는 땅인 것이다. 대지 평당 5,000만원인 점을 감안했을 때 3억원 정도의 손해를 보는 것과 같았다. 따라서 반드시 건축물대장을 통해 용도, 면적, 위법건축물 등을 확인해야 한다.

또 하나의 사례는 서대문구 인근 지하철역 앞에 지상 5층 규모의 빌딩을 소유한 Y씨의 사례이다. Y씨는 지하철역도 바로 앞에 있고 임대수익률도 높아 만족해하고 있었다. 그러다 급한 사정이 생겨 건물을 내놨지만 매각이 되지 않았다. 그 이유는 그 지역이 최근 ‘정비구역’으로 지정되었기 때문이다. 정비구역이란 노후지역을 재개발·재건축을 통해 계획적으로 정비하기 위해 ‘도시 및 주거환경 정비법’에 따라 지방자치단체가 지정 고시한 구역을 말한다. 정비구역으로 지정되면 추진위원회 구성, 조합 설립 등이 되어야 재개발·재건축을 시작할 수 있는데, 10년 이상 소요되기도 한다. 정비구역으로 지정되면 개발이 언제 될지 모르고 보상을 받는다고 해도 실거래가보다 적게 받는 것이 일반적이어서 손해를 볼 것이 뻔하다. 지하철역도 바로 앞에 있고 임대수익률도 인근보다 높게 나왔지만 정비구역 지정이 되어 있어 몇 년째 매각이 되지 않고 있는 상황이다.


공적장부의 확인이 최우선이다.

빌딩을 매입하기 전 기본적인 공적장부인 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획의 확인은 무엇보다 중요하다.

대부분의 매수인들은 중개사무소에서 만든 매물보고서의 대지 면적, 연면적, 용도 등만 믿고서 투자를 진행하는 경우가 많은데, 매물 보고서는 중개인이 임의로 만든 양식에 직접 입력을 한 것이어서 내용의 오류나 오타가 충분히 발생할 수 있다.

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그래서 공적장부 중 가장 중요한 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획은 관련 기관을 통해 발급받아 반드시 출력해서 하나하나 살펴볼 필요가 있다.