09. 부동산 갭투자의 위험성

<2000년 이후 한국의 신흥 부자들>

3000만원으로 312채 아파트 부자이야기②

최근에 갭투자 과열 양상을 보이고 있다. 조선비즈에서 “대학생도 아르바이트비 모아 집사자...묻지마 투자(2017.6.12)”라는 기사가 나왔다. 부동산 갭투자 주의보 시리즈를 보면 무조건 따라하는 갭투자가 얼마나 위험한지 알 수 있다. “지금 3억원짜리 전세에 살고 계시다고요? 일단 당장 1억 보증금 월세로 돌려서 현금 2억원을 확보하세요. 딱 4년 뒷면 아파트 24채를 가진 자산가가 될 수 있습니다.” 갭투자 컨설팅 사무실 상담원의 말이라고 보도되었다. 

그러나 갭투자가 집값 상승 시기에는 가능하지만 집값이 떨어지거나 폭락하면 반대로 쪽박으로 돌변한다. 전세금 대란은 정부에서도 규제하거나 손 쓸 방법이 없는 것이다. 깡통 전세는 나로 인해 선의의 피해자를 발생할 우려가 크기 때문에 더욱 지양해야 한다.

그는 단기적인 갭투자는 위험하다고 했다. 그리고 보이는 것으로만 판단하면 안 된다. 갭이 붙으면 붙을수록 팔기는 더 어려워진다. 전세 상승이 계속 일어나야 하는 전제 조건이 있다. 그렇지만 정체기와 조정기는 반드시 온다. 그때를 대비하지 않으면 위험하다. 역전세*가 시작되어도 관리비 등의 운영비는 계속 들어간다. 전세가 상승할 때에도 역전세를 감안해야 한다. 그도 한때 역전세난을 겪으면서 터득한 것이다. 또한 시세차익이 많이 나도 양도소득세 때문에 팔기 어려워진다. 현금을 보유하고 있지 않기에 시세차익이 많은 물건은 팔지 못한다. 부동산 시장이 안 좋을 때는 부동산 거래가 어려워진다. 악성재고에 대한 위험도 대비해야 한다. 그런 때에는 현금을 보유해야 하지만 대출을 이용한 투자는 어려운 것이 현실이다.

*역전세 

공급물량이 많아지면서 자연스럽게 전세가격이 하락하고 입주하겠다는 세입자도 줄어든다. 계약기간이 만료되었어도 집주인이 계약금을 세입자에게 주지 못하는 상황 발생

마지막으로 그는 말했다. 아직도 처음 시작할 때와 똑같이 생활하고 배우고 있다. 그의 머리에는 전국의 아파트 시세와 정보가 다 들어있다. 네이버의 부동산시세는 수시로 들어가 보고 궁금하면 어디든 주저하지 않고 간다. 끊임없는 노력이 필요하다. 누가 이것으로 벌었다. 좋다가 아니라 꾸준히 자기만의 철학을 갖고 성향에 맞는 것을 해야 한다. 단시간에 시세차익을 내겠다는 마음으로 접근하면 위험하다. 투명한 임대시장을 위하여 전월세 상한제 실시를 강력히 원한다고 어필하였다. 그는 뜻이 비슷한 사람들과 카페를 운영하고 있다. 카페가 유명해지는 것도 원치 않았다. 투자 철학이 있음을 다시 한 번 알게 되었다.