01. 다가오는 3년, 대한민국 부동산 시나리오
<다가오는 3년, 대한민국 부동산 시나리오>
우리나라에서만 발생하는 특이한 현상 중의 하나는 정권이 바뀌면 전 정부가 추진했던 정책들이 대부분 폐기되고 다시 수립된다는 점이다. 그 중 대표적인 정책이 바로 부동산이다. 그리하여 새 정부가 들어서면 어김없이 부동산 관련 정책이 바뀌고 시장은 혼돈에 빠진다. 지금 부동산시장에서 보여지는 모습은 그 연장선에 있다. 새 정부 출범 후 다가오는 3년 대한민국 부동산시장의 전망이 그래서 더 궁금하다.
그런데 왜 다가오는 3년일까? 대답은 간단하다. 새 정부가 출범하고 3년이 지나면 새로운 정책이 나오기 힘들고, 나오더라도 시장에서 힘을 발휘하기 어렵다. 다음 정부에 대한 기대감이 형성됨과 동시에 현 정부는 레임덕에 빠지기 때문이다. 따라서 정부 출범 후 3년이 지금 이 시기에 우리가 봐야 하는 미래의 핵심이다.
새 정부 출범 이전까지 부동산시장의 상승을 견인해온 재료는 전 정부의 부동산 규제 완화책도 한몫 거들었지만 그보다는 저금리가 계속되면서 상대적으로 풍부해진 시장의 유동성이 부동산시장에 몰려 연출된 전형적인 유동장세에 힘입은 바 크다. 투자의 격언 중에는 이런 말이 있다. “시장에서 가장 큰 장은 유동장세다.”
부동산은 소액으로 투자할 수 있는 금융상품과 다르다. 부동산시장이 제아무리 꽃피는 춘삼월 시절이 왔더라도 여유자금이 없는 사람에게는 그림의 떡이다. 그런데 기준금리 1% 시대로 진입하면서 여유자금이 부족한 사람들도 부동산투자 대열에 합류하기 시작했다.
어떻게 돈 없는 사람들이 부동산투자를 할 수 있었을까. 답은 많은 이들이 이미 알고 있는 내용이다. 저금리로 인한 대출금리의 하락, 주택담보대출의 완화로 레버리지에 대한 기대감 상승, 이전 정부의 분양권전매 전면 허용, 분양가상한제 폐지 등 전폭적인 부동산 규제완화정책이 그들을 부동산시장으로 이끈 힘의 원천이었다. 분양아파트 당첨이 바로 분양권전매로 이어져 단기차익으로 돈을 벌 수 있는 환경이 조성되었는데 누가 마다하겠는가.
그런데 시장이 변했다. 부동산 가격 상승을 견인해온 손쉬운 대출, 정부의 규제완화정책이 문재인정부 들어오면서 역전되기 시작한 것이다. 어제의 호재가 오늘의 악재로 뒤바뀌고 말았다. 이전 정부 시절에는 정부가 나서서 ‘빚을 내서라도 부동산 사재기를 하라’고 부추겼다. 그 결과 부풀려진 가계부채는 이제 역으로 부동산시장을 압박하고 있다. 지금부터 한국 부동산시장은 가계부채라는 언제 터질지 모르는 폭탄을 등에 지고 금리인상이라는 산을 올라가야 한다.
투자의 격언 중에서 ‘쉬어가는 것도 투자의 한 방법’이라고 했지만 우리는 여전히 부동산투자에 대한 목마름으로 가득하다.
경제를 제도 학문화 한 사람으로 평가받는 애덤 스미스는 ‘시장의 가격이라는 것은 보이지 않는 손에 의해 결정된다’고 하였다. 경제학자이기 이전에 계몽주의 철학자였던 애덤 스미스는 사람의 선함을 믿었던 것으로 보인다. 그는 선한 사람이 사는 세상에서 시장질서는 방임만 하면 사람들 간의 이성과 조정 능력으로 자연적으로 조화를 이룬다고 하였다. 그러나 어디 인간이 그런 존재인가. 탐욕과 욕망으로 똘똘 뭉쳐 시장의 질서를 깨는 것이 인간이다.
정리해서 얘기하면 인간의 탐욕이 지배하는 시장에서는 최신의 경제지표와 통계자료를 가지고도 시장의 흐름을 예상하기 어렵다. 다만 시장의 흐름에서 감지되는 팩트를 가지고 예상치의 확율을 높일 수는 있다. 이런 관점에서 출발해 앞으로 예상되는 흐름을 알아보자.
예상 시나리오. 금리 폭등으로 부동산시장은 폭락할 것인가?
영화 제작사들은 제작비용의 낭비를 막고 영화가 처음 기획안대로 진행되도록 만들기 위해 콘티를 짜고 이를 영화현장에서 그대로 재현시킨다. 그럼에도 영화는 처음에 계획한 대로 완성되지 못한다. 현장에서 예상치 않게 발생하는 사고는 인간의 힘으로 어쩌지 못하는 한계가 있기 때문이다. 그런데 영화제작 현장보다 계량화하지 못할 정도의 복잡성을 갖고 있는 투자시장에서 앞날에 대한 예상 시나리오는 인간의 지력을 뛰어넘는다. 우리는 이런 한계를 안고 현재 많은 사람들이 우려하고 있는 부동산시장의 앞날에 대한 시나리오를 가정해 보고 그 대응 전략을 생각해 보려고 한다.
사람들은 모든 가정이 현실화 되었을 때에야 비로소 위기감을 느낀다. 금리 문제도 그렇다. 현재 대한민국 부동산시장을 가장 압박하고 있는 요인은 1,360조원에 이르는 가계부채다. 이 가계부채라는 뇌관은 금리인상이 어느 수준에서 결정될 것이냐에 따라서 언제든 폭발할 수 있는 휘발성을 가지고 있다. 만약 지금의 금리 수준에서 3% 이상 금리가 오른다면 금융비용 부담이 한계에 처해 있는 사람들부터 파산이라는 극한 환경에 몰리게 될 것이다. 그런데 아이러니 한 사실은 금리 폭등으로 많은 한계가구가 파산을 해도 그 반대의 위치에서 이를 즐기는 계층이 존재한다는 것이다. 금리 폭등으로 한계가구가 파산해 그들 소유의 부동산이 경매시장에 나오고 급매물건이 쌓이면 여유자금이 충분한 자산가들은 한계가구가 시장에 내놓은 우량자산을 거의 헐값에 쇼핑하는 기회를 잡게 되는 것이다.
이 부분에 대해서 우리는 과거 IMF 외환위기와 2008년 당시의 금융위기를 상기할 필요가 있다. 금리라는 것은 국가든 기업이든 또는 개인이 됐든 재무적 위험이 증폭되면 이와 비례해서 오른다. 그러니까 금융위기는 국내 경제 주체들의 재무적 위험을 증가시켜 국내 금리의 폭등을 가져오고 이는 자산가치를 하락시켜 핵심권역의 부동산, 우량기업이 발행한 회사채 할 것 없이 헐값에 투자하는 기회가 된다는 사실이다. 실제 금융위기 때마다 우량자산을 헐값에 사들여 일생일대의 부를 축적한 사람들이 많다. 반면 레버리지효과를 신봉해 과도하게 빚을 내서 투자한 사람들은 기다리면 다시 전 고점을 회복하리라는 믿음이 있어도 압박해오는 빚 부담으로 인해 눈물을 머금고 우량자산마저 손절매에 나설 수밖에 없다.
결론적으로 금리 급등으로 덕을 보는 사람들은 실탄이 충분한 자산가이고 빈털터리가 되는 사람은 항상 뒤늦게 빚내서 추격매수에 나선 서민들이라는 사실이다.
시장은 항상 돌고 돈다. 그러나 분명한 사실은 가격의 변동에 구애받지 않는 자산가들이 더 많은 돈을 번다는 것이다. 정말 다행스러운 점은 현재 거론되고 있는 금리 폭등으로 인한 부동산가격의 급락은 시나리오로 그칠 확율이 크다는 사실이다. 금리 인상설에 대한 의견을 말한다면, 나는 솔직히 앞으로 금리가 오를 것이라는 얘기에 동의하지 않는다. 정부의 정치적 판단에 따라 금리를 인위적으로 올린다 해도 그 폭은 생각보다는 높지 않을 것이고 국내 금리에 큰 영향을 미치고 있는 미국 연준의 금리인상도 시장이 이에 대비할 수준의 정도에서 점진적으로 올릴 것이 확실시 되고 있다. 그러나 어느 수준 정도의 금리는 오를 것이 분명하므로 지금까지 해왔던 레버리지를 적극 활용한 부동산투자는 자제하는 것이 옳다.
우리는 금리가 ‘오른다 내린다’고 할 때 그 기준이 되는 금리가 어떻게 결정되고 기준금리와 시장금리는 어떻게 다른지도 구분하지 못한다. 부가적으로 이 부분에 대해 정리하고 넘어갈 필요가 있다.
혹자는 한국은행이 발표하는 기준금리가 시장금리를 대표한다고 생각한다. 기준금리는 한국은행의 금융통화위원회에 의해 거시정책의 틀 안에서 결정되는 것으로 정책금리라고 할 수 있다. 따라서 기준금리는 시장의 실세금리를 대표하는 금리가 아니다. 단지 기준금리는 은행이 한국은행에 예치한 RP(환매조건부채권) 7일물을 기준으로 하기에 기준금리의 변동은 즉각적으로 은행의 여수신금리에 영향을 미치게 되어 있다.
시장금리는 국제수지, 환율, 외환의 변동, 개별기업의 재무안정성, 시장유동성 등의 변화를 실시간으로 반영해 결정되는 금리다. 그러니까 기준금리는 정부의 정치적 판단까지 고려한 정책금리라고 한다면, 시장금리는 증권시장 내에서 개별 경제주체들의 리스크 변동으로 발생하는 변화를 즉각 반영하는 금리라고 할 수 있다. 따라서 우리는 금리를 예상할 때 기준금리보다 시장금리를 먼저 들여다봐야 한다. 기준금리는 시장금리의 후행지표라고 할 수 있다. 정부의 금리 인상에 앞서서 현재 시장금리의 기준이 되는 국고채, 회사채의 금리가 오르고 있는 흐름을 눈여겨봐야 한다. 시장금리는 금리의 선행지표로 시장금리가 오르면 한국은행의 기준금리도 오른다.
시장금리는 상장된 모든 주식, 채권, 유동화증권의 거래와 유통이 이뤄지는 증권시장에서 결정되는 금리로 정부발행 국고채 3년물을 그 기준으로 한다. 예전에는 삼성전자, 현대자동차 등의 우량기업이 발행하는 회사채 유통 수익율을 시장금리의 기준으로 삼아왔으나 현재는 채권의 표준화 전산화가 용이한 국고채 3년물을 기준으로 한다. 따라서 매일 변동되는 주요 시장금리 지표를 투자에 활용할 필요가 있다. 기준금리는 매월 초 한 차례만 발표한다.
본론으로 들어가서 금리는 과연 오를 것인가? 오른다면 인상 폭은 어느 정도일까?
정부는 금리인상에 대한 시그널을 계속해서 흘리고 있다. 2017년 7월 4일 이주열 한국은행 총재는 ECB(유럽중앙은행) 포럼에서 주요국 중앙은행 총재들과의 회동 후 금융위기 이후 10년간에 걸쳐 초저금리와 대규모 양적완화로 이어진 선진국 통화정책 기조가 변화를 맞이할 것이라고 말했다. 이 말은 기존 선진국의 양적완화정책이 테이퍼링(양적완화 축소) 정책으로 전환될 가능성이 있다는 얘기다. 현재도 진행중인 세계적 초저금리 현상은 선진국의 양적완화정책이 만든 결과물이다.
금융위기 이후 10년간 주요 선진국들은 환율전쟁으로 부를 만큼 자국 화폐의 가치를 인위적으로 낮춰 자국에서 생산된 제품의 수출을 늘리고 내수경제를 활성화 시키는 정책을 지속함으로써 세계경제 질서를 왜곡시켜 왔다. 그러나 자국 환율을 인위적으로 높이고 국내 금리를 제로(0)에서 극단적으로 마이너스 상태까지 내려도 경기가 살아나지 않자, 자산을 직접 매입하는 방식으로 시중에 돈을 푸는 양적완화정책을 시행해 왔다. 양적환화정책으로 시중에 과도하게 풀린 돈들은 국내 자산의 가치를 실제 가치 이상으로 버블화 시켰다. 따지고 보면 한국 부동산시장이 내수경제의 불황에도 불구하고 가격이 오른 이유도 세계적으로 진행된 돈(유동성) 잔치의 흐름과 맥을 같이한다.
거품이란 꺼지기 위해서 존재하는 것이다. 그러나 국내의 과도한 가계부채의 현실을 고려할 때 금리를 급격하게 올리지는 못할 것이다. 결론적으로 말해서 우리가 예상하는 것보다 금리는 오르지 않을 가능성이 크다.
