01. 지금이라도 집을 사야 할까?
<대한민국 부동산의 미래>
# 본 인터뷰는 <대한민국 부동산의 미래> 저자인 JD부동산경제연구소 김장섭 소장과의 인터뷰입니다. 독자들이 가장 궁금해하는 주제를 중심으로 5회에 걸쳐 연재합니다. 연재 목차를 확인하세요.
01. 지금이라도 집을 사야 할까?
02. 부동산으로 돈을 버는 것이 가능할까?
03. 집 하나뿐인 우리는 노후를 어떻게 준비하나?
04. 내 집 마련이나 해외부동산 투자 방향은?
05. 최상과 최악의 시나리오에 대비하라.
Q. 지금이라도 집을 사야 할까요?
아파트 같은 주택시장이 이미 고점을 통과한 후 하락추세에 있다고 전문가들이 뉴스에서 이야기하고, 상식적으로도 그럴 것 같아서 집을 사지 않고 전세로 버티고 있었습니다. 하지만 현재 주택시장은 저의 예측과는 반대로 달리고 있습니다. 전세 물건조차 없습니다. 반전세나 월세 형태로 임대시장이 바뀌고 있습니다. 게다가 월세 비용도 상승 중입니다. 실거주자들이 선호하는 소형 아파트는 오히려 가격이 급상승했습니다. 지금이라도 실거주용으로 사는 게 맞는지요? 이러다 막차를 꼭지에서 타는 게 아닌지, 도무지 판단이 서지 않습니다.
A. 네, 사세요!
주택매입의 목적이 무엇일까요? 투자 수익을 올리는 것, 실제 거주하는 것, 아니면 또 다른 이유가 있을까요?
먼저 투자의 정의부터 살펴봐야 할 것입니다. 제가 말하는 투자는 어제 사서 오늘 파는 단기투자가 아닙니다. 오히려 장기적으로 오를 수밖에 없지만, 현재는 그리 주목받지 못하는 부동산 종목을 사는 것입니다. 바로 내일부터 오르는 물건이 아닙니다. 그래서 종목을 선택하는 기준은 자금이 별로 들어가지 않거나, 수익률이 높아야겠지요.
주택을 매입한다면 그것이 투자 수익이 목적이던지, 실제 거주 목적이던지 포인트는 ‘내가 산 집값이 내려가지 않아야 한다’는 것입니다. 실제로 거주하니 집값이 내려가도 상관없다고 생각하는 사람이 있습니다만 그렇지 않습니다. 집값이 내려가면 큰 문제가 생깁니다. 왜냐하면, 집을 사는 사람 대부분이 대출을 안고 사는 게 현실이니까요. 집값이 내려간다는 것은 담보가치가 떨어진다는 말입니다. 담보가치가 떨어진다면 내가 은행에 대출받은 금액 이상으로 원리금을 더 갚아야 하는 상황이 벌어지지요. 그래서 투자목적이 아니고 거주를 하더라도 집값은 내려가면 안 됩니다. 혹여 은행 대출이 없다 하더라도 집값이 내려가서는 안 된다는 명제는 변함이 없습니다.
주택을 매입할 때, 절대 기준이 있습니다. ‘집값이 오를 곳을 사는 것이 아니라, 집값이 내려가지 않는 곳을 사야 하는 것’입니다. 집값이 내려가지 않을 곳은 어디일까요? 우리와 상황이 비슷하면서 우리가 따라가고 있는 사례를 살펴보면 알 수 있습니다.
Q. 우리와 상황이 비슷하다는 말은 무슨 뜻입니까?
A. 우리처럼 저출산 고령화를 겪고 있는 나라들을 찾아보는 것이죠.
그런 나라들은 대부분 선진국입니다. 일본, 영국을 비롯한 유럽, 미국, 호주 등이지요. 고령화를 겪었다는 말은 베이비붐 세대가 늙었다는 얘기입니다. 베이비붐 세대는 전쟁을 겪은 나라들에 공통으로 나타나는 현상입니다. 선진국은 2차 세계대전을 겪었고 우리나라는 6·25전쟁을 겪었습니다. 그래서 우리나라가 2차 세계대전을 겪은 선진국보다 평균적으로 고령화 속도가 약 20년 정도 늦습니다.
베이비붐 세대를 겪은 선진국 중 집값이 오른 나라와 내린 나라는 어떤 나라일까요? 내린 나라는 일본 하나뿐입니다. 오른 나라는 영국, 미국, 호주 등 대부분의 나라입니다. 그럼 오른 나라를 따라 투자해야 할까요, 아니면 내린 나라를 따라 투자해야 할까요? 어느 나라도 아닙니다. 집값이 오른 나라들을 살펴보면 다 올랐고 더 오른 곳이 있습니다. 반면 집값이 내린 나라라고 해서 다 내린 것은 아닙니다. 집값이 오른 곳도 있습니다. 내린 곳은 심하게 내렸습니다.
그럼 결론이 났습니다. 집값이 오른 나라 중 가장 많이 오른 곳과 내린 나라에서 그래도 내리지 않았거나 오른 곳을 찾아 그 교집합이 되는 곳에 투자하면 됩니다. 바로 수도나 경제 중심 도시입니다. 우리나라는 수도가 경제 중심인 서울이지만, 나라가 크면 경제가 활성화된 곳과 수도가 다른 경우가 많습니다. 예를 들어 호주의 시드니와 캔버라, 미국의 워싱턴과 뉴욕이 되겠죠. 그러니 수도보다는 경제 중심인 시드니와 뉴욕이 될 것입니다. 수도와 경제 중심이 같은 나라도 있습니다. 크기가 작은 나라들이며 대표적으로 영국의 런던과 일본의 도쿄입니다. 우리나라는 후자에 가깝습니다. 그러니 서울이 되겠지요.
그래서 교집합이 되는 도시는 서울입니다. 더 넓게 본다면 서울과 1기 신도시 정도일 것입니다. 일본의 신도시는 도쿄중심지에서 30km 정도 떨어진, 우리나라로 따지면 동탄이나 청라신도시 정도의 거리에 있는데, 대표적인 곳이 다마 신도시입니다. 다마 신도시는 고점 대비 가격이 10%까지 내려간 곳도 있습니다. 인구가 많이 빠져나가면서 가격이 문제가 아니고 거래가 안 되는 문제가 더 큽니다. 그러니 교집합에서 2기 신도시는 빼야겠죠.
현재 주택을 사려고 한다면 투자할 곳은 서울과 1기 신도시가 될 것입니다. 그럼 그중에서도 어디가 우선 투자해야 할 대상일까요? 서울의 역세권입니다.
왜냐하면, 앞으로의 주거 트렌드 변화 때문입니다. 고령화로 인해 주거 트렌드는 1, 2인 가구로 급속하게 재편되고 있습니다. 90년대 초반에는 약 2만 가구 정도에 불과했던 1, 2인 가구의 숫자가 2014년 현재 570만 가구까지 늘어났고 그 속도도 빨라지고 있습니다.
이것이 의미하는 바가 무엇일까요? 앞으로는 큰 집이 필요 없어지고 교통이 편리한 지역에 사람들이 몰릴 것이라는 이야기입니다. 서울의 역세권이 더 선호대상이라는 말입니다. 사람들의 선호대상이 되면 가격은 올라가고 월세도 올라가게 되어 있습니다. 이런 곳의 집값은 내리지 않겠죠.
그러나 당분간, 2020년까지는 전체적으로 집값이 내려가지는 않으리라 생각합니다. 왜냐하면, 우리나라에서 가장 많이 태어난 세대는 베이비붐 세대인 1958년생부터 1963년생이 아닙니다. 1970년대 초반 세대입니다. 약 10년이 늦지요. 1971년생으로 보자면 1년에 100만 명이 넘게 태어났습니다. 그런데 그들의 나이가 현재 46세입니다.
46세가 의미하는 바는 지금 집을 가져야 할 나이라는 것이죠. 결혼해서 아이들이 초등학교, 중학교, 고등학교에 다니는 시기입니다. 미국의 덴트연구소에서 “2018년 인구 절벽이 온다”고 했습니다. 47세에서 48세까지의 인구가 가장 소비를 많이 하고 그 이후 소비가 줄어들기 때문이죠. 그런데 우리나라에서 1971년생이 102만 명으로 가장 많이 태어났습니다. 그들이 48세가 되는 시기가 2018년이지요. 그래서 2018년 이후 장기불황으로 진입한다는 말이 나왔습니다.
2018년을 기점으로 점차 4인 가구가 1, 2인 가구로 재편됩니다. 1, 2인 가구가 4인 가구보다 많아집니다. 빠르면 5년, 늦으면 10년 이후가 되면 일본처럼 장기불황에 빠질 수 있다는 것이죠. 그러나 당장 걱정할 필요는 없습니다.
최종적으로 정리하면 “집을 산다면 서울의 역세권에 사라”입니다. 전세를 끼고 사면 더 좋습니다.
Q. 전세를 끼고 살 만한 역세권 집이 있나요?
A. 인터넷으로 ‘네이버 부동산’을 검색하세요.
‘네이버 부동산’ 사이트에는 각 동별로 아파트 가격과 전세 가격, 월세 가격이 나오는데요. 매매는 많고 전세는 귀하니, 전세를 찾고 가격을 확인한 다음 같은 평수의 아파트를 찾으면 전세 가격과 매매 가격 사이의 차이를 확인할 수 있습니다. 그리고 앞으로 내가 살고 싶은 지역 위주로 찾는 것이 좋겠지요.
전세를 끼고 사는 것이 왜 좋을까요? 당장 이자가 들어가지도 않을뿐더러 장기적으로 전세 수요는 꾸준하므로 전세가가 오를 여지가 많습니다. 그리고 1, 2인 가구로 재편될 시기가 오면 들어가서 실제 거주하면 됩니다. 1, 2인 가구가 대세가 되면 기준 평수는 아파트의 경우 32평형에서 24평형으로 바뀔 것입니다. 지금도 선호되고 있는 평형이 24평입니다. 이미 이런 분위기가 반영되기 시작했습니다.
Q. 그럼 현재는 어떤 집에 살아야 할까요?
A. 물론 지금 서울의 역세권에 살고 있다면 그 집을 사는 것도 나쁘지 않습니다.
하지만 지금 직장이 수도권이거나 외곽이라면 현재 직장 근처에서 거주하는 집을 사는 것은 별로 좋지 않습니다. 향후 집값이 내려가면 팔아야 하는데 그 타이밍을 잡기가 너무 어렵기 때문입니다.
부동산은 가격이 내려가면 주식처럼 손해를 보고서라도 팔 수 있는 것이 아니라, 거래가 아예 중단되고 맙니다. 그래서 팔고 싶어도 팔 수 없는 상황이 올 수 있습니다. 이것이 부동산의 특징입니다. 2010년 초반에 실제 이런 일이 발생했지요. 수도권 외곽에 거주하고 있다면 실수요자라 하더라도 현재 거주하고 있는 주택을 사는 것에는 신중을 기해야 합니다.
집을 산다면 서울의 역세권에 집을 사서 임대를 주고, 실제 거주는 임대로 직장 근처에 해야지요.
