04. 건축하기 좋은 토지를 찾는 방법
<월 1000 버는 꼬마빌딩 잘 사서 잘 짓는 법>
보유자금 10억 원과 대출을 활용해 20억 원 이내의 투자자금으로 꼬마빌딩을 건축하기로 한 나건축 씨는 서울 제2종 일반주거지역의 3.3㎡당 3천만 원 내외인 165㎡(대략 50평) 내외의 토지를 알아보려고 한다.
토지는 아파트와 달리 개별성이 강해서 입지나 주변 환경에 따라 차이가 크고 용도지역 등 정책적인 규제와 건축선과 공지 및 일조권 사선제한 등의 확인이 필요하다. 토지 매입 시에는 우선 현장 부동산을 방문하거나 지인 또는 인터넷을 통해 자금계획에 최대한 부합하는 토지를 추천받아야 한다. 그다음에는 인터넷으로 토지이용계획확인원을 확인하고 현장조사를 통해 해당 토지의 입지와 주변 환경, 도로 인접 유무, 일조권사선제한 등 규제내용을 철저히 분석해야 한다.
토지이용계획확인원 확인하기
건축할 토지의 타당성을 어느 정도 타당성을 확인했다면 이제는 건축을 위한 조금 더 세련된 노하우로 분석할 필요가 있다. 우선 토지이용계획확인원을 열람해 용도지역, 용도지구, 용도구역, 면적, 개별공시지가 등을 확인해야 한다.
용도지역에 따라 해당 토지면적에 대한 건축면적인 건폐율과 건축물 총면적(연면적)인 용적률이 결정된다. 건폐율과 용적률은 토지를 어느 정도 활용할 수 있는가, 즉 얼마나 많이 뽑아서 건축할 수 있는가를 결정하는 사업성에 매우 중요한 영향을 주기 때문에 반드시 해당 지자체 조례에 해당하는 용적률과 건폐율을 확인해야 한다. 송파구의 제2종 일반주거지역의 건폐율은 60%, 용적률은 200%, 대지면적이 139㎡이면 83.4㎡의 바닥면적에 278㎡의 연면적으로 건축이 가능하다는 의미다.
용도지구는 미관지구, 방화지구, 경관지구, 비행안전지역, 문화재구역 등 심의가 필요한 지역인지를 확인하고 심의기간, 심의방법, 절차, 준비서류 등을 꼼꼼하게 확인해 건축착공시기가 늦어지지 않도록 주의해야 한다.
경관지구는 경관을 보호 형성하기 위해 필요한 지구로 제대로 확인하지 못하면 토지의 가격에 비해서 효용가치가 현저히 떨어질 수 있다. 예를 들어 준주거지역이나 상업지역의 토지가 경관지구에 걸리면 용적률을 다 사용하지 못하며 재개발 재건축 지역에 경관지구가 지정되어 있으면 건물의 높이도 제한을 받을 수 있다.
미관지구는 미관을 유지하기 위해 필요한 지구로 건축물의 외장재의 행위제한으로 미관지구 내의 외장제 변경은 심의를 받고 변경해야 하며, 심의를 받지 않고 변경하면 불법건축물이 되어 이행강제금이 부과된다.
도로가 있으면 좋다.
도로가 접해 있는 토지가 좋다. 매입하려는 토지가 도로가 없거나 좁으면 접근성이 떨어져서 향후 건축 시 임대수요를 맞추기가 어렵고 도로가 없는 맹지(盲地)는 추가로 도로를 확보해야 한다. 폭이 4m 이상인 도로에 2m 이상 접해야 건축이 가능하며, 현황에는 도로가 있다고 하더라도 지적도상 도로가 없다면 건축허가를 받지 못하는 경우도 있으니 관할 시청, 구청 관련 부서에 확인을 하는 것이 좋다.
현황 도로포장이 되어 있으면 허가를 받을 가능성이 높고 현황 도로의 소유자가 시유지나 국유지면 역시 허가 가능성이 높아지지만 개인이면 일반적인 도로로 사용할 수는 있어도 허가를 받기가 까다로운 경향이 있다.
도로가 인접해 있다면 도로의 폭이 4m를 넘는 것이 좋다. 소요너비 기준인 4m에 미치지 못하는 도로는 그 중심선으로부터 그 소요너비(4m)의 1/2인의 수평거리인 2m만큼 물러난 선을 건축선으로 하기 때문에 건축선 후퇴에 따른 손실이 발생할 수 있다.
지금은 성공한 사업가로 성장한 양현석 YG엔터테인먼트 대표가 예전 합정동 일대 도로가 접한, 그것도 두 면이 도로가 접한 물건을 집중 공략했다는 유명한 일화가 있다.
북측에 위치한 토지가 좋다.
전용주거지역이나 일반주거지역에 꼬마빌딩을 건축하는 경우 건물의 높이에 따라 정북방향의 인접대지의 경계선으로부터 건축조례에 따라 일정 거리를 띄어 건축을 해야 하는 일조권 사선제한이 적용된다. 일조권 사선제한이란 햇빛을 받을 수 있는 일조량에 대한 권리로 건물을 지을 때 다른 건물의 일조량을 침해하면 안 되기 때문에 법으로 규정을 해놓은 것이다.
현장 물건을 볼 때 해당 물건의 남쪽에 다른 주택이나 토지가 있는 것은 일조권 사선제한에 문제가 되지 않지만 북쪽에 다른 물건이 있다면 남쪽에 위치한 나의 토지에 건축을 할 경우 북쪽에 위치한 물건의 일조권을 침해할 우려가 있기에 일조권 사선제한이 적용되어 본의 아니게 손해를 볼 수 있다. 그래서 인접한 도로가 남쪽이 아닌 북쪽에 위치한 토지가 더 좋다.
최근에 조성된 택지에는 정남 일조권 사선제한이 적용되는 곳들도 있다. 원래 정북 일조권 사선제한을 받는데 혁신도시나 동탄, 위례, 광교신도시 등은 정남 일조권을 적용받는다. 정남 일조권이 적용되면 북쪽 물은 사선제한이 적용되면서 북향 건물이 되는 반면 남쪽 건물은 일조권 사선제한이 없으면서 남향 건물로 더 좋다. 그래서 계약 전에 일조권 사선제한 부분은 반드시 확인하고 넘어갈 필요가 있다.
