05. 돈 되는 분양권, 아는 만큼 기회가 온다.
<엄마의 부자습관>
“섣부른 갭 투자는 금물이다.
부동산 투자를 하기 전에 꼭 기억해야 할 것은 무주택자의 혜택을 누려야 한다는 것이다. 매매가와 전세가의 가격 차이가 적어지면서 갭 투자가 성황을 누렸지만, 무주택자라면 함부로 갭 투자를 하면 안 된다.
A 씨는 결혼 후 무주택자로 15년을 살았고 아이가 셋인 아빠이다.
부동산에 문외한이었던 그는 뉴스에서 갭 투자가 성행하고 있다는 말을 들었다.
소액으로도 집을 사서 차익으로 돈을 벌 수 있겠다는 생각으로 갭 투자를 해 보기로 마음을 먹고는 갭 투자 강의를 들으러 갔다.
결국 A 씨는 1,800만 원의 자금으로 10년 된 빌라를 매입하였다.
4년이 지난 지금 빌라의 가격은 오르지 않았다.
중간에 세입자가 전세 만기가 되어 이사를 나가겠다고 했는데, 전세를 새로 놓으려고 해도 잘 나가지 않아 결국 전세가를 천만 원 낮춰 새로운 전세 세입자를 구했다.
A 씨는 자신의 돈 천만 원을 더 들여 만기가 된 세입자의 전세금을 맞추어 주었고, 적지 않은 부동산 중개 수수료를 들여야 했다.
부동산 투자에 대한 공부를 제대로 하지 않았던 A 씨는 외려 큰 손해만 본 것이다.
A 씨가 빌라를 매입하기 전, 청약 가점을 계산해 보면 총 69점이 나온다.
무주택기간 - 15년 이상 : 32점
부양가족 수 - 아내와 자녀 3명 : 25점
청약통장 가입기간 - 10년 : 12점
69점이라면 최근, 서울의 인기 지역 당첨 가점을 확인해 보았을 때 충분히 당첨이 될 수 있는 점수였다. A씨가 부동산에 대해 조금만 더 관심을 가지고 공부하였다면 인기 있는 지역에 당첨되어 서울에 내 집 마련을 할 수 있었고 덩달아 큰돈도 벌 수 있는 기회가 있었는데, 섣부른 투자로 평생 한 번의 기회를 허무하게 날려 버린 것이다.
1. 무주택자의 혜택을 누려라.
갭 투자를 하기 전에 자신의 조건을 확인하여야 한다. 생애 최초 특별공급, 신혼부부 특별공급, 다자녀 특별공급, 노부모 부양 특별공급 등의 특권을 찾아 평생 단 한 번의 혜택을 놓쳐서는 안 된다.
2. 당첨 전략을 세우자.
누구나 깨끗하고 쾌적한 새 아파트에 살고 싶은 마음이 있고 새 아파트의 프리미엄이 높이 형성되다 보니 경쟁률이 높다.
주위에서는 수십 번을 넣어도 당첨이 되지 않았다며 포기하고 웃돈을 주고 매입 할 생각을 하는 사람도 많다.
2017년 최근 당첨 가점표를 보면 59A형의 경우 65.8대 1의 높은 경쟁률을 보인다.
1∼3인 핵가족화 되어가는 트랜드에 따라 작은 평형일수록 높은 경쟁률을 보이고 있다.
84형의 경우는 A형과 B형이 있다. 사람들의 보는 눈이 대부분 비슷하다 보니 A형이 인기가 많고 선택을 많이 하게 된다.
그러다 보면 84A형은 11.02대 1의 높은 경쟁률로 4.08대 1의 84B형보다 당첨 확률이 낮아진다.
자신의 가점이 높다면 대부분의 사람들이 선호하는 인기형에 청약을 하는 것이 좋다. 하지만 가점이 그 다지 높지 않고 당첨에 목적을 둔다면 비인기형에 청약을 하는 것이 당첨 확률이 높다진다.
아파트가 완공되면 인기형이든, 비인기형이든 약간의 차이는 있지만 프리미엄은 함께 형성된다.
인기형인지, 비인기형인지를 알 수 있는 방법은 일반청약 하루 전, 특별분양의 접수 건수를 보면 알 수 있다. 인기 평형에는 특별분양 청약이 많이 몰리고, 비인기형에는 그 만큼 청약 이 적게 몰린다.
또한 저층을 공략하는 것도 좋다. 저층을 선호하는 사람들이 있기 마련이고 아파트의 입지만 좋다면 저층도 프리미엄이 많이 붙기 마련이다.
하지만 가장 먼저 고려해야 할 부분은 입지이다. 실거주의 목적이라면 자신이 가장 살기 적합한 곳이 좋겠지만 청약점수가 높다면 분양 후 시세가 많이 오를 곳을 선택한다면 돈을 벌 수 있는 기회이기도 하다.
3. 미분양 아파트도 눈여겨보자.
미분양된 아파트를 무조건 무시하기보다 앞으로 시세가 오를 가치가 있는 아파트인지를 눈여겨보는 것도 좋다.
지금은 아파트가 지어지는 곳이 허허벌판일지라도 개발 호재가 있다면 시세가 오를 가능성이 크다.
주변에 지하철이 생기거나 도로가 개통될 예정인 곳, 기업이 들어온다면 앞으로 시세가 오를 것이다.
이미 아파트 주변 정리가 잘 되어 있고 교통이 편리한 곳이라도 선호하지 않은 동이거나 저층인 경우 미분양 된 집이 있을 수도 있다. 이런 집이라도 나에게 여윳돈이 있다면 투자를 생각해도 좋다.
4. 미계약분까지 지켜보고 기회를 잡자.
여러 대책으로 인해 청약자격이 강화되면서 최근 아파트 당첨자 중에 부적격 당첨자가 속출하고 있다.
부적격 당첨이란 당첨자 명단에는 포함되어 있지만 여러 이유로 인해 적격하지 않은 당첨자를 의미한다.
예를 들면 세대주만 청약을 할 수 있는 아파트인데 세대주가 아닌 사람이 청약을 하여 당첨된 경우이거나 재당첨제한 기간(지역에 따라 1년에서 5년까지 다양하다) 중 청약을 하여 당첨이 된 경우, 당첨자 명단에는 있지만 당첨이 취소되어 미계약분이 발생하는 것이다.
이렇게 잘못 알고 청약을 하여 부적격당첨이 되면 1순위 통장의 효력이 사라질 수도 있으므로 정확히 알아보고 청약을 하는 것이 중요하다.
부적격당첨으로 인해 발생한 미계약분은 현장 추첨이나 인터넷 청약 방식으로 판매하기도 하므로 모델하우스에 방문할 때 전화번호를 등록해두면 정보를 받을 수도 있다.
더 적극적으로 예비당첨까지 끝난 뒤 직접 모델하우스에 전화를 하여 미계약분의 상황을 알아보며 행동으로 옮긴다면 미계약분을 잡을 수 있는 기회가 올 지도 모른다.
