05. 부동산, 최상과 최악의 시나리오에 대비하라.

<대한민국 부동산의 미래(마지막 회)>

# 본 인터뷰는 <대한민국 부동산의 미래> 저자인 JD부동산경제연구소 김장섭 소장과의 인터뷰입니다. 독자들이 가장 궁금해하는 주제를 중심으로 5회에 걸쳐 연재합니다. 이번 연재는 마지막 회입니다.

01. 지금이라도 집을 사야 할까?
02. 부동산으로 돈을 버는 것이 가능할까?
03. 집 하나뿐인 우리는 노후를 어떻게 준비하나?
04. 내 집 마련이나 해외부동산 투자 방향은?
05. 최상과 최악의 시나리오에 대비하라.

앞으로 우리나라는 고령화 사회가 됩니다. 그리고 저출산으로 인해 청년이 부양해야 할 노인이 사상 최대에 이를 것입니다. 게다가 평균 수명은 계속 늘어납니다.

예전에는 이런 걱정을 할 필요가 없었습니다. 1970년대만 해도 대한민국의 평균 수명은 58세였습니다. 그때는 산업화의 시대이니 정년까지 일하는 사람이 많았고 정년은 60세였습니다. 노후를 걱정할 필요가 없이 일하다가 죽으면 되었습니다.

하지만 지금은 이런 시절이 아닙니다. 그런데 현재 기준으로 보면 평균 수명은 78.5세입니다. 60세에 은퇴를 해서 20년 가까이 더 산다는 얘기입니다. 그런데 최빈사망연령[사망연령의 최빈치(最頻値)], 다시 말해 가장 많이 사망하는 연령대를 보자면 2008년에 86세, 현재는 90세에 달합니다. 다시 계산해보면 60세에 은퇴해서 무려 30년을 더 살아야 한다는 얘기이고, 그 나이도 몇 년 새 급격히 늘어나고 있습니다. 100세 시대가 이미 현실화되었다고 볼 수 있습니다. 그렇게 계산하면 은퇴 후 40년이죠. 오래 산다는 것은 축복이지만, 준비가 되어 있지 않다면 결코 축복만은 아닐 수 있습니다.

우리가 살아가는 오늘의 대한민국은 어떤 모습일까요? 명문대를 나온 한 사람이 대기업에 들어갔다고 가정해보겠습니다. 결론부터 얘기하면 98.4%의 확률로 45세 전후에 회사를 나와야 합니다. 우리나라에서 대기업 임원 승진확률은 1,000명 중 7명, 부장 승진확률은 1,000명 중 14명입니다. 그런데 부장까지 승진 소요 년 수가 17년입니다.

그러니 군대 다녀와서 27세에 대기업 들어가서 동기 중 극히 일부(1,000명 중 14명)만 승진한다는 얘기입니다. 27살에 입사하고 17년간 직장 다니다가 45세 전후에는 승진에서 밀리고 98.4%의 확률로 잘리겠죠. 100살까지 산다고 가정하면 45세 이후 무려 55년간을 대학에서 배운 공부가 아닌, 다른 방법으로 밥벌이를 조달해야 한다는 얘기입니다. 그래서 우리나라 노인 빈곤율과 노인 자살률은 OECD 회원국 중 거의 꼴찌에 가깝습니다. 노후준비가 되지 않았다는 증거입니다. 왜 노후준비가 되지 않았을까요? 자본주의를 너무 몰랐기 때문입니다.

자본주의란 무엇입니까? 중학교 사회시간에 배웠을 것입니다. 생산의 3요소 ‘토지, 노동, 자본’입니다. 수학에서도 개념이 중요합니다. 개념을 모르면 응용이 안 되어서 어려운 문제를 풀지 못합니다. 자본주의에서도 개념이 중요합니다. 자본주의의 개념을 모르면 돈을 모을 수는 있지만, 불려서 부자가 되기는 어렵습니다.

그럼 생산의 3요소가 왜 중요할까요? 이것을 통해 우리가 돈을 벌기 때문입니다. 예를 들어 주유소를 경영한다면, 주유원(노동)과 주유소의 토지(토지), 자본(석유, 주유기, 주유 탱크 등)이 필요합니다. 지금까지 우리는 어떻게 돈을 벌었을까요? 대부분 사람은 3요소 중 노동에만 의지해 돈을 벌었습니다. 그리고 대부분 사람이 토지, 자본을 이용하지도 않았고 개념도 모릅니다. 그래서 우리나라의 노인 빈곤율이 세계 최고를 달리고 있는 것입니다.

노동력이 떨어지는 60대 이후에는 노동으로 더는 부를 창출하기가 힘듭니다. 지금까지 모아둔 돈도 없고 자본이나 토지가 일할 수 있도록 만들지도 못했기 때문입니다. 그럼 토지, 노동, 자본을 이용해 최대한의 부를 창출하려면 어떻게 해야 할까요? 토지가 돈을 벌게 하고 자본이 돈을 벌게 해야 합니다. 그런데 우리는 그러지 않았습니다. 노동만이 자본주의에서 돈을 버는 유일한 수단이라 생각했습니다. 그러니 다니던 회사에서 나오면 앞으로 어떻게 살지 걱정하다 자영업에 뛰어들고 퇴직금까지 한꺼번에 날리고 맙니다. 그리고 극빈층으로 추락합니다. 아니면 노인이 되어서도 계속 일할 수밖에 없습니다.

열심히 일한 우리가 왜 노인이 되어서도 일할 수밖에 없을까요? 토지가 일하고 자본이 일하는 자본주의의 원리를 실천하지 않았기 때문입니다. 그래서 열심히 노동할 수 있을 때 노동하면서 노동력이 떨어질 때를 대비해 틈틈이 토지와 자본이 일할 수 있도록 준비해야 합니다. 결국, 노동이 아닌 토지와 자본이 굴러가는 시스템을 알아야 합니다.

우리나라는 최악의 시나리오와 최선의 시나리오를 선택해야 하는 갈림길에 섰습니다. 최악의 시나리오는 일본처럼 되는 것입니다. 부동산 가격이 1/20로 처참하게 떨어지고 20년간의 장기불황이 몰려올 것입니다. 청년실업은 제조업의 세계경쟁력 악화와 몰락으로 이어져 더 심각해질 것입니다. 그러면서 장기불황의 초입을 맞을 것이라는 게 최악의 시나리오입니다.

반대로 최상의 시나리오는 무엇일까요? 영국, 미국, 캐나다, 호주 등과 같은 구미 선진국처럼 부동산 가격 폭등이 일어나고, 남북통일이 되어 대거 남으로 북한 주민이 넘어오고, 외국인이 대거 우리나라 부동산을 매입하는 경우가 될 것입니다. 부동산 측면에서는 현재보다 장기호황이 지속하는 것이 최상의 시나리오입니다.

이러한 일은 왜 일어나며, 우리는 무엇을 준비해야 할까요? 최악의 시나리오에 대비해서 부동산을 전부 팔고 예금을 까먹으며 편의점 아르바이트나 하고 있어야 할까요? 아니면 최상의 시나리오에 대비해 수도권 부동산을 속절없이 매입해야 하는 걸까요?

둘 다 아닙니다. 최악의 시나리오에서도 오를 부동산을, 최상의 시나리오에서도 더 오를 부동산을 구별하고 교집합을 구해 투자해야 합니다. 실거주가 목적인 사람도 똑같이 행동해야 합니다. 이러면 최악의 시나리오가 실현되어도 부동산이 떨어지지 않을뿐더러, 부동산 가격이 올라도 최선의 투자가 될 것입니다. 게다가 지금 세계는 공유경제로 나아가고 있습니다. 일본에서는 셰어하우스라는 개념의 형태로 부동산 임대가 이루어지고 있습니다. 만약 나이 들어서도 계속 소득을 올리고 싶다면 이런 조류를 꼭 알아야 합니다.

우리나라는 청년실업이 심각해지고 1인 가구가 폭발적으로 늘면서 이들이 머무를 공간이 필요해집니다. 충분히 예측할 수 있는 미래입니다. 바로 셰어하우스가 이러한 상황에 최적화된 공유경제 시스템입니다. 만약 이 사실을 미리 알고 있다면 앞으로 30년 이상 안정적으로 임대수익을 올리면서 살 수 있습니다.

어디를 사야 하는지, 지금 현재 무엇에 투자해야 하는지, 그리고 현재 셰어하우스를 하는 사업자는 어디에서 하며, 얼마나 수익을 올리는지에 대해 정확하게 판단한다면 노후를 미리 준비할 수 있습니다. 게다가 지금은 주택이 한 채만 있어도 죽을 때까지 연금이 나오는 주택연금 제도가 있습니다. 그러니 주택 한 채만 잘 구매해도 주택연금과 국민연금 그리고 셰어하우스를 통해 노후를 해결할 수 있습니다.

반대로 몰락할 수 있는 지역이 있습니다. 이러한 지역에 부동산이 있다면 빨리 팔아야 할 것입니다. 아마도 위험한 지역은 현재 2기 신도시 지역이 될 것입니다. 인구가 줄어 수요가 줄고, 경제 여력을 갖춘 층이 줄어듭니다. 게다가 2기 신도시는 자생적 경제여건을 갖추지 못한 베드타운에 가깝습니다. 경제, 정치, 문화, 교육의 중심지인 서울과도 상대적으로 거리가 멉니다. 최악의 시나리오에서 가장 먼저 그리고 크게 타격을 받을 지역입니다.

부동산은 많이 버는 자가 강한 자가 아니라 버티는 자가 강한 자다.