06. 왜 주택은 10배, 땅은 1,000배 오를까?
<대한민국 부동산의 미래>
확장성이란 무엇일까요? 확장성이란 시장 크기에 따른 분류입니다. 동네에서 슈퍼를 하면서 아이스크림을 판다면 그것을 사 먹는 동네 사람들만 상대합니다. 이를 확장성이 좁다고 합니다. 그러나 내가 직접 아이스크림을 만들어 파는 사업을 하면 우리나라 전체, 아니 세계를 상대로 팔 수 있습니다. 이것을 확장성이 넓다고 합니다. 그럼 확장성이 가지는 의미를 살펴보겠습니다.
첫째 가격입니다. 확장성이 넓으면 많이 오를 수 있습니다. 확장성이 좁으면 많이 오를 수 없습니다. 예를 들어, 확장성이 좁은 것은 서울에서 빌라를 사는 일입니다. 2억 원을 주고 빌라를 샀습니다. 전세 1억5천만 원을 끼고 샀다면, 내 돈은 5천만 원이 들었습니다. 그런데 이것이 얼마나 오를까요? 100억 원까지 갈 수 있을까요? 아마도 많이 올라야 3억 정도일 것입니다.
그럼 왜 3억 원까지밖에 못 갈까요? 살 사람의 폭이 좁기 때문입니다. 서울의 일부 실수요자나 투자자가 살 수 있습니다. 팔면 얼마를 벌었을까요? 5천만 원 들여서 1억을 벌었습니다. 세금은 예외로 한다면 투자금의 2배를 번 것입니다.
이제 확장성이 넓은 삼성전자 주식을 살펴봅니다. 삼성전자 주식은 왜 확장성이 넓을까요? 삼성전자 제품은 서울 사람만 사는 것이 아니고 전 세계 사람이 삽니다. 스마트폰, 메모리 반도체, 가전제품 등이 전 세계로 팔려나갑니다. 그만큼 넓은 시장에 진출하고 있으며, 그것을 사줄 사람은 세계인이라고 할 수 있습니다. 1990년대 중반에 삼성전자 주식을 2만 원을 주고 샀다면 150만 원까지 올랐으니 75배가 오른 것입니다. 1억 원을 투자했다면 75억 원이 되었다는 말과 같습니다. 확장성이 넓은 상품은 사줄 사람도 많으므로 오를 수 있는 폭도 그만큼 커집니다.
그렇다면 확장성이 넓은 것과 좁은 것을 구분해 볼까요? 넓은 것은 주식, 땅, 사업가 등일 것이고, 좁은 것은 주택, 상가, 자영업, 직장인이 될 것입니다. 넓은 것과 좁은 것을 구분하는 이유는 그에 따라 전략이 달라지기 때문입니다. 넓은 것은 길게 꾸준히 여유 자금으로 투자해야 하고, 좁은 것은 흐름에 따라 투자해야 합니다.
그렇다면 확장성이 넓은 것에 투자할 때 길게 여유 자금으로 투자하면 될까요? 그렇지 않습니다. 장기적인 미래가치를 보는 안목이 필요합니다. 현재 삼성전자와 같은 주식은 이미 고평가되어 많이 올랐습니다. 더 오를 수도 있지만, 미래가 불투명합니다. 이미 삼성전자는 자신이 가진 가치를 충분히 드러냈다고 볼 수 있습니다. 다시 말하면 자기 분야에서 시장점유율이 높아서 떨어질 위험이 커진 상태입니다. 그래서 현재 가치가 아닌 미래의 성장가치를 봐야 합니다.
엄청난 반전으로 삼성 스마트폰 점유율이 애플마저 따돌리며 원톱이 되고, 타이젠 운영 체제가 구글의 안드로이드와 애플의 iOS를 제치고 세계 최고의 캐시카우가 된다면 가능한 일이겠지만, 이런 반전은 힘들다고 전망합니다. 왜냐하면, 주식과 땅은 미래가치에 투자하는 것이기에 현재 저평가되고 미래가치가 있는 것에 투자해서 미래에 그 시점이 오면 팔아야 합니다. 종목의 특성상 확장성이 넓은 측면을 최대한 활용해야 하기 때문입니다. 확장성이 넓은 측면이란 1,000배 오를 수 있다는 뜻입니다. 주택처럼 올라야 2배 그리고 아무리 많이 올라도 10배를 넘지 않는 종목과는 다른 측면입니다.
앞으로 많이 오를 종목을 알고 있다고 가정해 봅시다. 그런데 왜 길고 꾸준히 여유 자금을 가지고 투자해야 할까요? 언제 오를지 모르기도 하지만, 큰돈을 넣을 필요도 없기 때문입니다. 이런 주식과 땅은 바닥을 찍고 가다가 미래의 어느 날부터 급반등하는 그래프를 그립니다.
꾸준히 적은 돈을 모아 투자하되 절대 팔지 않는 투자를 하는 것입니다. 예를 들어, 한 달에 10만 원씩 10년을 사는 것입니다. 물론 우리나라 땅도 마찬가지입니다. 대부분이 역 L자 곡선을 그립니다. 이런 방식의 투자는 외풍에 영향을 받지 않습니다. 1990년대 중반에 삼성전자를 샀다면 1997년에 IMF가 터졌을 때도 사야 하고, 2000년대 초반에 IT 버블이 터졌을 때도 사야 하고, 2008년도 금융위기가 터졌을 때도 사야 합니다. 오히려 이때가 더 싸게 살 기회가 됩니다. 요즘 화제가 되는, 미국이 이자율을 올릴까 말까 해도, 그리스가 디폴트에 빠진다 해도, 브라질이 경제위기에도 빠져도 초연해야 합니다. 지나고 보면 훨씬 더 큰 위기도 별것 아니기 때문입니다. 땅은 이런 면에서 더 좋습니다. 전국에 아주 싼 땅을 사 모은다면 미국이 이자율을 올리건, 환율이 오르건 신경 쓸 필요가 없습니다.
그럼 왜 100배, 1,000배 오르는 것에 투자해야 할까요? 만약 주택에 투자한다면 자본주의 사회에서 절대 부자가 될 수 없기 때문입니다. 주택은 월세를 받을 수 있고 사고팔면서 수익을 올릴 수 있습니다. 그러나 단점은 큰돈을 벌지 못한다는 점입니다. 상식적으로 주택을 수백 채 사려면 종부세 같은 세금 문제, 세무조사, 세입자와의 관계, 한 채 마다 내야 하는 거래세, 양도세 등이 발생합니다. 현실적으로 이렇게 많이 사기가 어렵습니다. 그러나 주식과 땅은 주택과 비교해 보유세 부담이 훨씬 덜합니다. 많이 사고 오래 보유해도 별문제가 되지 않습니다. 한꺼번에 많이 오르기 때문에 큰돈을 벌어 부자가 될 수도 있습니다.
실제 한국의 부자들을 보면 주택은 거의 없고 땅이나 주식으로 부자가 된 경우가 많습니다. 부자의 기준을 100억 원으로 본다면 주택으로 부자가 된 예는 아주 드뭅니다. 그러나 땅이나 주식으로 보면 이런 사례를 흔히 찾아볼 수 있습니다. 예를 들어, 1억 원으로 땅이나 주식을 샀는데 100배가 올라 100억 원이 된 경우가 많다는 뜻입니다. 그러나 1억 원짜리 주택이 100억 원이 되는 경우는 거의 없습니다.
우리가 부자가 되어야 하는 이유는 평균 수명이 크게 늘기 때문이기도 합니다. 120살까지 살아야 하는데 늙어서 노동으로 돈을 벌지도 못하고, 주택으로 벌어놓은 돈을 다 까먹고, 겨우 연금 몇 푼에 기대야 하는 미래가 암울하기 때문입니다. 그래서 반드시 확장성 있는 주식과 땅을 사야 합니다.
※ <대한민국 부동산의 미래> 연재에 큰 관심을 보여주신 독자 여러분께 실질적인 투자 방향과 앞으로의 부동산 경제 시나리오를 설명드리기 위해 저작권 동의를 얻어 5회 연재를 추가합니다.
