앞으로 자산시장에 벌어질 일들
미리 알고 대비하기
정부가 연일 국내 증시 부양에 적극적인 모습을 보이고 있다.
국민연금도 턱 끝까지 차오른 국내주식의 비중을 축소하지 않고 오히려 더 늘리겠다는 계획을 발표했다. 국내 주식 비중 축소라는 리밸런싱을 강행하게 될 경우 국내 증시에 미칠 파급력이 클 것을 예상하고 있기 때문이다.
이렇게 대놓고 증시부양에 진심인 정부는 처음이다. 거품이야 쌓이든 말든 코스닥 3000을 만들겠다는 강력한 의지가 대중들의 눈에도 보일 것이다.
정부는 시중에 풀린 유동성을 주식시장으로 흘러가게끔 유도하고 있다. 유동성이 부동산으로 흘러가게 될 경우 정권 유지에 직접적인 위협이 되니 어찌보면 당연한 상황이다.
앞으로 주식으로 돈을 벌었다고 하는 사람들은 더욱 많아질 것이다.
유동성이 또 다른 유동성을 낳는 시기.
오늘은 앞으로 우리에게 어떤 일이 펼쳐질 것인지에 대해 생각해보는 시간을 가져보도록 하자.
1. 자동차 가격 상승
자동차는 필수품이자 사치품이다. 대부분의 사람들은 돈을 벌면 차를 바꾸고 싶어한다. 주식으로 돈을 번 사람이 많아질수록 자동차 구매 수요는 폭증할 것이다. 그러나 자동차 업계는 이런 신차 구매 수요를 맞출 수 없게 될 확률이 높다.
반도체 수요 폭발로 인한 반도체 가격 인상은 차량용 반도체에도 영향을 미치게 된다. 신차 가격이 상승할 수 밖에 없는 이유다.
차량용 반도체 수급에 문제가 생기게 되면 출고 기간도 늘어나게 되고 그로 인해 마이너스 옵션도 등장하게 될 것이다. 차를 빨리 받고 싶으면 첨단 기능을 뺀 껍데기만 신차인 차를 받아야 하는 아이러니한 상황이 발생할 수도 있는 것이다.
신차 출고 지연은 자연스럽게 중고차 시장에도 영향을 미치게 된다. 출고된 지 얼마 안 된 신차급 중고차에는 프리미엄이 붙어 거래가 될 수 있다. 돈만 지불하면 오래 기다리지 않아도 되니 수요자 입장에서는 충분히 매력적이기 때문이다.
어차피 차를 바꿀 예정이었던 분들은 지금 구매하는 것이 나아보인다. 이러면 진짜 테슬라가 혜자인데.
2. 지방 부동산 상승
현재 부동산 시장은 서울 수도권 부동산에만 이목이 집중되어 있지만 지방 부동산도 뜨거운 곳은 뜨겁다.
부산, 울산, 대구, 청주, 전주, 진주 모두 분위기가 나쁘지 않다. 일부 지역에서는 민간임대 청약의 경쟁률도 상당했으며 프리미엄이 붙어 거래가 되고 있기도 하다.
주식시장의 활황은 결국 부동산 시장으로 흘러들어가게 될 것이다. 서울 수도권은 토허제와 대출 규제로 진입하기 쉽지 않으니 지방 내에서도 좋은 곳에 눈이 갈 수밖에 없다.
수도권에 살고 있는 사람이 지방 부동산 투자에 눈을 돌린다는 이야기가 아니다. 수도권 투자를 생각하던 지방 사람이 수도권 투자를 할 수 없으니 본인의 지역 내에서 가장 좋은 것을 사고자 할 것이라는 이야기다.
또한 지방 부동산에 투자하고자 하는 수요가 발생한다면 가장 먼저 분양권에 수요가 붙게 될 것이다. 갭투자로 접근하기에는 4년이라는 시간과 비용이 묶이게 되는데 그렇게 되면 엑시트 타이밍을 잡기 어렵기 때문이다.
3. 대체 투자처의 등장
부동산 상승장이 어느정도 진행되면 대체 투자처가 등장하기 시작한다. 계속되는 규제 속에서 규제를 피한 투자처와 소액으로 접근하기 쉬운 투자처들이 활황을 맞이한다.
대표적으로 오피스텔, 공시지가 2억 이하, 지방 소도시 분양권, 민간임대, 극초기 재개발, 지식산업센터 등이 있다.
오피스텔과 공시지가 2억 이하 투자는 취득세 중과를 피하기 위한 투자처다. 오피스텔은 기본적으로 취득세가 4.6%다. 다주택자도 동일하게 적용되기 때문에 12%의 취득세를 내는 것보다 절세?의 효과가 있다. 또한 아파트는 많이 올랐는데 바로 옆에 있는 아파텔은 오르지 않았다며 저평가라고 유혹하는 강사들이 많아진다.
공시지가 2억 이하 매물도 마찬가지다. 공시지가 2억 이하는 취득세 산정시 주택수에서 배제되기 때문에 다주택자가 취득하더라도 1.1%의 기본 세율이 적용된다.
부동산을 사는건 쉽다. 파는 게 문제다. 오피스텔(아파텔)이나 공시지가 2억이하 아파트의 매도 난이도는 악랄하다. 자칫 잘못하면 반려주택이 될 수 있으니 조심해야 한다. 엑시트 계획을 철저하게 세우고 접근해야 한다. 계획을 세우더라도 계획대로 되지 않을 확률이 높다.
지방 소도시 분양권과 민간임대는 소액투자와 전매제한이 없다는 점으로 강사들이 추천하기 시작한다.
규제지역의 분양권은 전매제한이 최대 3년으로 늘어나고 광역시는 비규제지역이더라도 6개월의 전매제한이 생기게 된다. 때문에 전매제한이 전혀 없는 지방 중소도시의 분양권이 각광받는 것이다.
지방이라 분양가도 저렴해서 소액으로 접근 가능하고, 전매제한도 없어서 단타로 접근하기 쉬우니까.
그런데 부동산은 소액 투자일수록 난이도가 매우 높아진다. 초보자들이 더 죽기 쉬운 시장이 부동산 시장이다. 욕심은 늘 화를 부르게 되니 조심해서 나쁠 것 없다.
4. 명품, 미술품 등 사치품 가격 상승
과거 코로나19 시즌 넘치는 유동성은 결국 명품으로도 흘러들어갔다. 백화점 샤넬 오픈런과 줄서기 알바가 성행했으며 명품 리셀 시장도 호황을 누렸다. 사기가 어렵지 사기만 하면 곧바로 프리미엄이 붙는 시장이었다.
시중에 유동성이 풀리면 명품의 가격도 오르게 되어 있다. 와이프는 이런 이유로 샤넬백을 하나 사달라고 하더라. 설득당할 뻔.
또한 미술품 투자도 유행하게 된다. 유명한 작가의 작품이 아니더라도 어느 순간 투자 자산으로 둔갑해서 프리미엄이 붙어 거래가 될 것이다.
이재명 대통령 당선 직후 앞으로 취해야 할 포지션에 대해 글을 쓴 적이 있다.
앞으로는 현금보다는 주식이든 부동산이든 뭐라도 쥐고 있어야 화폐가치 하락에 대비할 수 있을 것이라고 이야기했다.
https://blog.naver.com/bookggum/223889203570
약 6개월이 지난 지금, 저때의 생각과 비슷한 상황으로 흘러가고 있다. 앞으로 자산 가격은 더욱 상승하게 될 것이다. 특히 부동산이 그렇다. 결국 지방 부동산에도 훈풍이 불어올 것이다.
또한 작년 글에서도 이야기했지만 예상대로 대통령 당선 이후 지금까지 이렇다 할 부동산 세금 규제는 나오지 않았다. 직접 규제보다는 토허제 및 규제지역 지정, 대출 규제등 간접적으로 수요 억제 정책을 써온 것이다.
하지만 이제는 다를 것이다. 올해 선거가 끝나고 나면 본격적으로 세금 규제가 나오기 시작할 것이다. 벌써부터 간보기 느낌이 나오고 있지 않은가.
자산 격동의 시대, 스스로 어떤 포지션을 취할 지 잘 생각해보시기 바란다.
다시 한 번 각자도생의 시기가 찾아오고 있다.
